由居屋步向私樓之法第二集

Hi 諗樣 Sir,
 
本人是昨天 “樓換樓導讀會” 的其中一個參加者,以下的問題在你昨天在講座上亦有稍為解說,
你說我的個案為 “焗賣”,但我還想請教諗Sir你再詳細解釋一下,我現下的方案是否可行,感激不盡!!!!
 
本人跟太太今年都係40歲,有一女兒4歲,兩公婆加埋月入四萬,97年抽中末代居屋屯門龍門居,
當年105萬購入,3房2廳大單位,高層,現時居二價大概市值 280萬,上年已供完,因支出頗大,
雖則供完樓但一直都儲唔到錢。
 
1.) 因一直想換回私樓,又見現在居二價高企,現在想放售給 [白居二]  後先租樓,有朋友放租屯門 
     [邁亞美海灣],月租 8千包差管,因朋友放租不收按金上期,可節省不少費用,大概會租 1-2年,
     租得過嗎?
 
2.) 因為層樓已供完,賣左樓既280萬係全數入袋,之後會用100-150萬左右換人民幣、買中電股收息或
      其他股票投都資黎頂番租金,這安排可以嗎?
 
3.) 等1-2年後,私樓樓價下調後買入屯門 [南浪海灣] 或 [嘉悅半島] 自住,目標係買350萬左右既2房單位,
     付三成首期,七除八扣後,當我280萬冇增減,我應該重有百幾萬用作之後投資或收息,這方案可行嗎?
 
4.) 樓市會在未來1-2年下調嗎? 
 
5.) 現在馬上高賣高買好嗎? 我知高處未算高,但真係好怕樓市一跌,無端端供多一百幾十萬樓,
     個心一定唔多好過,老婆係d保守既人,成日驚賣樓之後上唔番車,怕變成你書中的一個Case,
     唔想成為 “新書case8「賣樓傷感情」 ” 既主角拍第二集,哈哈!!!

答案

如果你們賣出居屋,接受政府房屋資助的福利便告終。公屋可以綠表上居屋,但賣左居屋後十年,除非年老及無依,否則想「入番」公屋都幾難。筆者在此情況下都建議你賣居屋,原因是家庭負擔大令讀者儲蓄能力少,賣樓獲得280萬多於十年家庭儲蓄,此舉可改變一生。

 

「焗賣」同「焗坐」

至於是「焗賣」,原因是不靠此舉,讀者撫心自問,如非樓房槓桿做成世都未能儲得此數目。其實賣樓決定可輕易決出,反而諗樣想道出重點是,賣完樓後讀者要「焗坐」。因為環顧香港都好少私樓平過三百萬,如讀者賣出2.8mil樓房又「細細地」用部份資金再買番間私樓收租,此行徑只令讀者在旺市「套現」、但不能「獲利」。讀者有未補價居屋,可視為擁有約6成業權的一間私樓,賣了此「6成居屋」後又買回同樣價值私樓,令自己暴露在市場的風險無減低,能獲好處只係同政府講拜拜,以後買樓就買足「百份百業權」。正因為讀者當然想套現之餘又獲利,那一定要買平價於原本「六成居屋」的私樓,即少於2.8mil,在此市況,唔係咁易搵到,即係要「焗坐」。

 

當然賣左樓就咁「裸等」,即任sir提及的「沽空樓市」,行為十分危險。在課堂上引述了新書中一個case表明。由2010年至今,諗樣眼見不少人盡賣樓房而向我查詢有何投資,都係勉強買些債券同ETF「頂住檔」,問返事主都係一句:「早知咪鬼賣樓啦!」所以諗樣為大家建議一個「十年儲蓄」的賣樓法則,再在早前文章提謝你賣左間五百萬既樓,不妨入番間三百萬,等於「買住半間樓」(詳見書樓換樓Q22: 買住半間樓先咁騎呢?)。講返本案讀者,由於賣出已是2.8mil樓房,再向下行已「退無可退」,所以要「焗住裸等」。

 

 

再計一次借貸力,如冇債在手借盡係40000*50%*2.59=5.2mil,再加上手上現金2.8mil,購買力是8.0mil。當然讀者在政策下不能買入價值8.0mil樓房,因現時按揭借盡都唔過五百萬。十分理解讀者的心態,而家冇樓在手反而令你每星期五睇住個CCL,再升至130一定令你血壓逼至130! 在上次會面後不妨再給予讀者一個建議,是買入二百萬左右的樓房。

 

當然你心諗:「仲有二百萬樓!?」我只可希望你係景鋒花園、大埔翠屏一帶多行幾轉可遇到貼近2.0mil的,如太太真係唔想「買唔返」,用三成首期買入再搵個朋友搬入去,所得收入希望補回供樓支出,但一作此法即你只做套現,但在上回樓市你只「少部份獲利」,究竟行進取定訓得著之策,由你自己決定。如果你再加碼買350萬的樓房,那就個諗樣提議的相違背。諗樣只分析,等你係睇清件事情下作決定,而不同選擇造就每個人不同的人生旅程。

 

樓市暫未有因素見會大幅下調,已在課堂談及當中原因了。大家都正等待某件事情。至於套出來可運用已提及的槓鈴策略,八成都放在人仔定期,淨低兩成我會放手一博,如唔想有閃失咁中電都可以係選擇。請留意上下波幅都有20%的,唔好淨係聽人講好穩定而自己唔做功課去買股票。投資一樣要研習要做功課,更要考膽色,希望大家可以共同進步!

 

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收息101(TEDV99)課程安排:
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第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

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15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
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上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

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上課地點為尖沙咀


美股隊長

美股隊長 ( 吳瑞麟,Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者

【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室(Family Office)投資總監;
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。



20170614-2

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美股隊長
美股隊長【進擊美股強勢股】講座│YUJS38
 
 時 間:2019-03-18(一) 19:30-21:00(全一課)
費 用:全 免
地 址:尖沙咀金巴利道25號長利大廈12樓02室

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講座內容:

● 最新投資主題全檢閱
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*內容和2月27日講座內容一樣

「美股隊長教導團團員」,可免費安坐家中,收看錄播



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持有《美股隊長手冊》者,
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1. 必須在報名之前出示  ***每人限用一次***

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課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本?
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.(6)20160824-001

左:美股隊長接受《新城財經台》訪問


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美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點:
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
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學費: $6800

曾報讀舊制期權Level 2的同學,報名重讀折扣價:$1800

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課程大綱:
甚麼是期權?
期權基本四式
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如何用期權組合,加速蟹貨鬆綁,甚至反勝?
如何構建期權組合,免費為持股提供保護?
如何零成本/低成本搏黑天鵝,牛皮市不失血,看中反而免費?
如何零成本/低成本搏大波動,牛皮市不失血,看錯反而免費?(船借箭)
如何用期權配合正股,克服期權流通性不足,甚至兩頭獲利?
如何用期權對沖持倉,應對波動市況?

 

______7

圖:美股隊長在新城財經台與年輕人談理財



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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師,並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
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諗Sir 永續收入實戰課程

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諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

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議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
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第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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