為何我買錯第四間樓? #1858

諗Sir,你好,我有一個物業投資疑難,急著向你請教一下:

本人兩公婆,各50歲,一子15歲,家庭薪金月入$12萬

租住村屋,月租$17K

擁有資產如下:

流動資產$2.8M

強積金現值$1.5M

一層2012購入之麗城花園兩房,收租$14,300,欠銀行$2.7M

一層2019年頭購入之大興花園大兩房,收租$14,000,欠銀行$4.6M

 

一層2015購入之珠海樓,收租$3,400,欠銀行人仔$0.45M

一層2017購入之曼谷通羅區兩房樓花,比咗首期港幣$0.5M,今年十月收樓,要交付尾數港幣$1.75M,預計租金收入港幣$10K。

 

疑問:

由於最近改変計劃,未必到曼谷退休,叧外考慮到曼谷二手樓成交疲弱,現已將樓花放售,但倘若不能於今年十月成交前售出,考慮撻訂,因為要交付$1.75M,才可完成交易。如用$1.75M,買高息債加高息股,折算每月收入應可高於$10K。所以想徵求閣下意見。

 

ANSWER:

都係個句:「免費的才是最貴的」。讀者買了曼谷樓花,竟有賣唔出就撻訂打算,究竟買現樓有香港田土廳註冊的好? 還是今個月投入下個月就收息的債基好? 定係REITs好? 或海外樓花好? 相信答案都唔使筆者比。

 

至於先買樓後移民這個打算,筆者認為唔好。大家留意美金同港銀處處通行,想移民需努力造出除打工外之正現金流,有被動收入自然搬去邊都可以! 網上賣野是一途、債基收息是一途,買樓收租利用學生宿舍將租金收入DOUBLE是一途。由於讀者本身年紀比筆者大,筆者不好意思說教其他了。剛網上睇了條片覺得幾好,今次就請「大隻佬」出黎分享下:

 

想為mission driven那點再講講,要成大事必先完成種種小任務,絕不要在計劃一開始時就訂下N個任務,就好似讀者一野就隊間曼谷樓,撻訂就無50萬。成就大事當中涉及太多變化,越搵銀既事就越多人攪你。所以逐個小任務擊破而唔好一早plan哂,完成一個任務再看形勢做好下一個,這才是實戰者應作的。留意如你做野習慣有mission咁去organize,你講野自然更有條理,communication skill都好左。

 

Perform under Pressure這亦有共鳴,確實越有壓力而表現得越好的人,時常令自己進入「人人輸而自己贏」的局面,進度比人快不少,因社會確實較多人因壓力而表現得唔好。更重要的是: 無人係天生就有呢個能力,究竟點先學到返黎先? 筆者自己,年青時從事保險工作,見到夜晚十點台客都無數返,第朝返公司比老闆鬧唔緊要,自責事業不成才是最慘。在此推動下時常背水一戰,無單返既樣又不能在客前表現,壓力不少。如小朋友在校未需跑數,可以參加舞台表演。你見社會上不少由低層爬上來既人,後生都是good 「sell屎」。好似富爸爸作者清崎後生都係賣野,李嘉誠20歲已經是sales manager,至於大劉究竟幾厚面皮(Thick Skin)? 你上網搵應該睇到。當然勝者會為自己的自傳加點顏色,但大方向點行唔會呃你。Thick Skin一定要有,如果你無個有錢老豆。

 

在片段開初大隻佬話佢入軍校不斷被人discourage,日日有師兄叫佢收皮離開軍校。筆者認為如果你立心從底向上爬,要有心理準備日日被人discourage。當然事業到達一定水平,你就要反手控制過多人奉承下的自我膨漲。自我膨漲很危險,隨時禍國殃民,你懂的。

 

講返讀者,家庭月入12萬,借貸力為(120K/10000)*50%*2.59*80% = 1550萬*80% = 1240萬。讀者現借了2.7+4.6 = 730萬,用了借貸力之60%。再買樓不需要,因剩餘借貸力只500萬左右加上現金280萬,夾硬買間700萬有可能。但由於年歲已50借貸力被打八折(55歲八打再八折),加上已有兩樓在手不怕樓市再升,所以同意讀者唔再買樓而轉用債基。

 

280萬可分段投入債基。由於直債入場20萬美金起跳,所以讀者不應將大部份資金用直債,利用債基較合。加上債基可月月派息,買入後下一個月已知派息是否在10-18%年息之間,所以由收息101的債基E餐開始收息,280萬分段買入為妥。








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