有錢未有樓。想為將來打算#1851

諗sir你好,

 

本人已婚 育有兩年幼子女 準備入幼兒園 現有一自住物業是老公名下 我們財政獨立 但所有生活開支供養仔女由老公負責

 

本人工作靠佣金生活沒有底薪 近兩年 生意不俗 去年有三百萬佣金 今年應該會超過400萬 本人名下沒有任何物業 想為將來作準備 想買樓投資收租 及為將來打算

 

本人有現金約 500萬,股票50 萬 及有一份年供五年嘅儲蓄保險每年供20萬仲有四年先供完

 

你贊成我買樓收租作為日後退休嘅保障嗎

 

老公有打算兩 三年後買多1間或者樓換樓 咁我如果而家買用自己名買 還是留番我個quota之後用呢?我呢間可以用家人個名買

由於我做sales銀行會批幾多按揭畀我呢 你建議我會買幾多錢既樓呢 我傾向投資較為保守穩健 請問諗sir有咩建議

 

answer:

儲蓄保險雖不是讀者提問重點,但有些儲蓄保險的回報很爛,筆者答問題不為個人,而為全blog讀者及付費學生。僅此指出下列一份保險例子,已經係唔好之中的較好的。若閣下在生恆或獅子銀行買過保險,又或P仔M仔大部份單,都歡迎你同下方比較,呢份土炮PLAN總好過你手上份單。

上單供5年共102,176,到第5年有60000現金保證出,比你拎返供左6成錢,叫做有些良心。如唔拎6萬走全數擺在保險公司,到第十年102176變161508,當中可能少13619,因16萬1當中有13619是紅利黎,唔保證。那十年擺10萬2拎(161508-102176) = 59332好唔好? 簡單計錢多了59332/102176 = 58%,每年約有4-5%回報,同生恆那些1.5% IRR比,呢份盈富豐叫好少少。但如同筆者提出的收息101的債基E餐比,又如何? E餐年派10%息,10萬年年收1萬,回報已double。當然債基不保本。如想保本要用7%年派,渣打直債有,至於匯豐息少但都有4%,不過可隨時放。那10萬收7%一年,即年年7千息仲可隨時賣走拎返本,又使鬼等你成十年先有58%回報?

 

說到底保險公司就是收你的錢自己再買保險收息然後派比你,那你為何不自己買? 這說法參考友邦(1299)保險公司的年報,已說明佢將收集客的資金69%買債、其他買股為主。重申一次,上面個份算唔差。至於客觀理財資訊的價值,上述已計出。

 

讀者無提及年紀如何,可能唔方便,又或佢唔明白銀行從45歲開始就不斷縮借比你既錢。至於佣金收入為主的,上會不可九成,有樓冇樓都不可。若稅單糧單收入對照似樣,加上底薪為主佣金為副,八成上會仲有可能,但本案讀者不樂觀。所以一個本身難借錢既人到仔女出世後才明白借貸買樓種種,未算太遲但如更早做就另一光景。估計讀者只可六成上會,而佣金的收入能否出示證明? 如有報稅? 公司有糧單比? 定係野野支票入? 全都會影響讀者最終可借金額,從而影響讀者總借貸力。假如讀者最終料齊計到有1200~1400萬借貸力,那用返筆者不斷提出旺市只借六成之原則,讀者買700-800萬樓為首間較妥。

 

至於為什麼要買樓? 留意買樓唔係為賺價,而係利用近乎100%有的通賬去磨走月月近定額仲之按揭還款。只要比底首期租客供樓,到仔大就有樓揸手。此為咁多個投資項目之中,最緊定做到既事。你話買股發達? 很多人眼高手低或知識未夠,一味想但荷包仍未漲。另提一提,如佢有信心可將而家千餘萬現金,再賺多些少達2000-2500萬現金,佢有能力可同買樓SAY NO。因為2000萬做直債都收100-140萬一年息,而定期都可有40萬一年。當然不少人在突破1000-1200現金用了很久時間,估計讀者要跑埋「另一半」到2000萬第一上岸線,都係樓居多。但當然我們絕不會忽視任何人的賺錢能力。

 

由於感覺本案讀者投資概念仍十分淺,例如希望自己投資是「保守穩健 」,但保守穩健的投資如何仍未識計出。筆者過往做法是計出投資物標準差去顯示波幅,債基標準差一般3-4%、直債到期保本、股票如籃籌15-30%標準差都有。買樓唔係用其穩健,係用其高抵押性原理。對於框架全無既人,筆者難在一篇文就講清,今天到此為止請見諒。往後可付費到筆者收息101課程學習整個原理、重新上路。或佢可在各大銀行找到免費理財資訊。








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