諗sir你好，
本人已婚 育有兩年幼子女 準備入幼兒園 現有一自住物業是老公名下 我們財政獨立 但所有生活開支供養仔女由老公負責
本人工作靠佣金生活沒有底薪 近兩年 生意不俗 去年有三百萬佣金 今年應該會超過400萬 本人名下沒有任何物業 想為將來作準備 想買樓投資收租 及為將來打算
本人有現金約 500萬，股票50 萬 及有一份年供五年嘅儲蓄保險每年供20萬仲有四年先供完
你贊成我買樓收租作為日後退休嘅保障嗎
老公有打算兩 三年後買多1間或者樓換樓 咁我如果而家買用自己名買 還是留番我個quota之後用呢？我呢間可以用家人個名買
由於我做sales銀行會批幾多按揭畀我呢 你建議我會買幾多錢既樓呢 我傾向投資較為保守穩健 請問諗sir有咩建議
answer:
儲蓄保險雖不是讀者提問重點，但有些儲蓄保險的回報很爛，筆者答問題不為個人，而為全blog讀者及付費學生。僅此指出下列一份保險例子，已經係唔好之中的較好的。若閣下在生恆或獅子銀行買過保險，又或P仔M仔大部份單，都歡迎你同下方比較，呢份土炮PLAN總好過你手上份單。
上單供5年共102,176，到第5年有60000現金保證出，比你拎返供左6成錢，叫做有些良心。如唔拎6萬走全數擺在保險公司，到第十年102176變161508，當中可能少13619，因16萬1當中有13619是紅利黎，唔保證。那十年擺10萬2拎(161508-102176) = 59332好唔好? 簡單計錢多了59332/102176 = 58%，每年約有4-5%回報，同生恆那些1.5% IRR比，呢份盈富豐叫好少少。但如同筆者提出的收息101的債基E餐比，又如何? E餐年派10%息，10萬年年收1萬，回報已double。當然債基不保本。如想保本要用7%年派，渣打直債有，至於匯豐息少但都有4%，不過可隨時放。那10萬收7%一年，即年年7千息仲可隨時賣走拎返本，又使鬼等你成十年先有58%回報?
說到底保險公司就是收你的錢自己再買保險收息然後派比你，那你為何不自己買? 這說法參考友邦(1299)保險公司的年報，已說明佢將收集客的資金69%買債、其他買股為主。重申一次，上面個份算唔差。至於客觀理財資訊的價值，上述已計出。
讀者無提及年紀如何，可能唔方便，又或佢唔明白銀行從45歲開始就不斷縮借比你既錢。至於佣金收入為主的，上會不可九成，有樓冇樓都不可。若稅單糧單收入對照似樣，加上底薪為主佣金為副，八成上會仲有可能，但本案讀者不樂觀。所以一個本身難借錢既人到仔女出世後才明白借貸買樓種種，未算太遲但如更早做就另一光景。估計讀者只可六成上會，而佣金的收入能否出示證明? 如有報稅? 公司有糧單比? 定係野野支票入? 全都會影響讀者最終可借金額，從而影響讀者總借貸力。假如讀者最終料齊計到有1200~1400萬借貸力，那用返筆者不斷提出旺市只借六成之原則，讀者買700-800萬樓為首間較妥。
至於為什麼要買樓? 留意買樓唔係為賺價，而係利用近乎100%有的通賬去磨走月月近定額仲之按揭還款。只要比底首期租客供樓，到仔大就有樓揸手。此為咁多個投資項目之中，最緊定做到既事。你話買股發達? 很多人眼高手低或知識未夠，一味想但荷包仍未漲。另提一提，如佢有信心可將而家千餘萬現金，再賺多些少達2000-2500萬現金，佢有能力可同買樓SAY NO。因為2000萬做直債都收100-140萬一年息，而定期都可有40萬一年。當然不少人在突破1000-1200現金用了很久時間，估計讀者要跑埋「另一半」到2000萬第一上岸線，都係樓居多。但當然我們絕不會忽視任何人的賺錢能力。
由於感覺本案讀者投資概念仍十分淺，例如希望自己投資是「保守穩健 」，但保守穩健的投資如何仍未識計出。筆者過往做法是計出投資物標準差去顯示波幅，債基標準差一般3-4%、直債到期保本、股票如籃籌15-30%標準差都有。買樓唔係用其穩健，係用其高抵押性原理。對於框架全無既人，筆者難在一篇文就講清，今天到此為止請見諒。往後可付費到筆者收息101課程學習整個原理、重新上路。或佢可在各大銀行找到免費理財資訊。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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