希望5年後可以買多間樓收租 #1847

諗sir你好:

本人已完成收息101課程。黎緊想透過債基或債劵收息以增加現金流，有些問題想請教。

小弟今年29.5歲，已婚，任職公務員，月入$56000

太太任職教師，月入$36000

兩人未有小朋友，計劃明年至後年做人，不過睇緣份，希望未來能生兩個:

資產:

1. 自己名Full pay 現值$760萬(買入$730萬)東涌兩房物業，已出租，每月收$17800
2. $40萬現金
3. $20萬股票

支出:

1. 上列full pay樓係透過重按屋企人自住物業，現欠$487萬，30年按揭每月還款$19000

(此舉一來不用偷偷租出東涌物業，二來相比$760萬做六成按揭只借到$438萬，利用屋企人自住物業可以借到500萬)

2. 供車每月$4900
3. 每月還錢連家用$20000俾屋企人，5年後還清
4. 宿舍交租$4400
5. MPF$1500
6. 每月其他食用及雜項$7000
7. 每月儲蓄保險$4241 (2015年買既時候2020年可以break even，但係forecast而家係2022年先break even，自己預計明年保單價值應該可以去到總供款8-9成，應否蝕住走?因為唔想俾佢lock住D錢)
8. 太太家用俾佢屋企人$5000
9. 太太每月保險約$6000 + MPF1500

現每月可儲約$30000到，現在打算將現值錢$760萬按3成，即$228萬出黎放入債基收10%息，減去每月還款$8861，約有多$1萬現金流，此舉會否用了太多貸款力? 因為小弟希望5年後可以買多間兩房作收租用。

另外仲有一個問題想問關於按揭，想問下諗SIR意見，小弟有個諗法，過左兩年罰息期後轉按，是否應該借少D，將還款年期縮減至廿五年，但係維持每月還款$19000，如此一來每兩年可以將還款年期縮減五年，二來因為小弟每年增薪，變相其實愈供愈輕鬆，此做法是否上上策?

希望諗SIR協助及解答，謝謝!

ANSWER:

讀者家庭借貸力為(56000+36000)/10000*50%*2.59 = 1190萬。加按屋企人樓借的487萬係讀者擔保定係屋企人揹? 如自己黎，借貸力現已用487/1190 = 41%。若再加按東涌760萬*30% = 228萬出黎，借貸力將用至(487+228)/1190 = 60%，故按東涌三成不會用掉太多借貸力。當然如按至5成，會用借貸力至73%，此數為應按之最盡。

讀者詳列收入支出事項，在理財上頗為有心的，然而知識要再加增進。 首先自己間樓如不按超50%，可將其轉做出租去增加借貸力。需要文件為六個月租金證明、已打厘印租約及銀行轉用途信件，轉出租獲租金70%加作核實收入，假如租金有19k，借貸力升至(56000+36000+19k*70%)/10000*50%*2.59 = 1363萬。若讀者當時仍負上父母樓的債487萬、按樓五成達760*50% = 380萬，在出租比朋友下可獲1363-380-487 = 496萬借貸力比佢再買第三間樓。今日計到呢條數，自會衡量點去部署。

誠然讀者工資會加，但始終打工仔及有頂薪，建議每條數計得準一點，暫未有條件去粗疏大漏。

買樓一向是有幾多都按盡，當年一炮過買樓筆者唔建議，因現金永遠留在自己身邊好。至於買樓最好要供，讓通賬站在自己一邊，即係開初供樓辛苦但十年後萬幾數唔算什麼之道理。你可能認為萬幾蚊在15-20年後對你仍是負擔，不過睇返早年大快活早餐仍是8蚊的廣告，加上未來通賬只會更暴升的看法，擁有地權硬收租是對無為者最好的做法。舉個例子，就是太古城開賣時叫你「首期萬六，月供千餘」，所以時間偷走了銀紙的內含值。

有能力者，一早就做生意或者行險著搵真銀啦! 仲睇什麼諗sir blog叫你供樓等十年去獲收成咩? 所以本blog的蠢方法、肯等就贏的大勝面方案，只限唔認叻又唔想博的人。由於樓要拉長供先見到通賬威力，依筆者愚見供款年期不要縮減。

讀者儲樓為主行得對，不過有淨錢可買債基收住息先，收息101的E餐提供10-12%年息，穩定產出回報而不大輸，從來是增加現金流去累富之策。不少人大贏又大輸，最尾都要輸。因為100蚊輸了5成只淨50元，而50元升番50%只得75元。

而債基無論派息約18%之B餐波幅少，E餐都係年波幅在10%之內。那100蚊輸了10%淨90元，而90元升番10%得99元。這就是筆者的投資心法，簡單而矣，不需你去銀行聽上幾句鐘都能明，仲未計債基有息派。當然佢有個學名，叫low-volatility strategy.

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