10點為零儲蓄男殺出血路 #1826

SIR 你好,本人拜讀你的文章多時,已閱收息論、樓換樓二書,亦是你收息101的學生 (TEDV64),獲益良多。

 

本人今年36 歲,月入53K,每年加約4K遞增至70K。太太教琴,月入不穩。近年剛生了兩歲孩子,因而太太月入更少。

 

自住四小龍兩房,07年購入,市值9M,欠銀行1.4M,是本人及父母三人聯名。另有一層青衣海欣,由父母居住,08年購入,市值6.8M,欠銀行1.5M,本人單名。另有約1.4M 基金,分別是

GLOBAL HIGH YIELD FUND = 300K

ASIAN ASSET INCOME FUND = 400K

CHINA INCOME = 200K

BOND INCOME FUND E (HKD) (M CASH DIS) = 300K

CHINA HIGH YIELD = 200K

未做槓桿,收息每月6K

支出:

每月供樓16K、父母家用10K,加上兒子學費工人等,又要交全家保險(每月約6K),基本上薪金用盡,只靠基金收的息作為儲蓄,現存有80K

理財目標:

因父親患病,希望留有現金數十萬作醫藥費,短期希望增加基金收息、解壓舒困;長期希望能換三房、購入小型商廈(3M 左右)讓太太教琴,再等時機成熟再生一個小朋友。

請問諗SIR,我應如何才能殺出一條血路﹖

 

answer:

讀者一要學好如何取捨基金選擇、二是加按為自己增加現金。原因是讀者所選基金不少為股債混合,已在課上解釋此選擇之「險處」為何。另外讀者單靠債基派的息當儲錢是不健康的,雖讀者過去幾年收息應十分穩定才會把「買債基當儲錢」,可是筆者一向鼓勵人提升理財記律性,莫因有債基派息而將洗費不斷增大,最尾一個金融海嘯再襲呢類投資人最易沒頂。

 

好明顯將樓加按得錢是讀者最佳出路,但加按的錢絕對只可做定期、或美國債為主的B餐加小槓桿、又或保本直債,絕不要將加按的錢買海外樓或股票。四小龍可按至六成得900*60%-140 = 400萬。青衣海欣按至680*60%-150 = 258萬。又或唔想搞三人聯名之四小龍,不妨將自己單名的海欣過比老婆,再行一拆二按爆八成,及利用買樓003借用力由無變有之法,讀者就可搵太太單名食起層海欣再套錢680*80%-150 = 394萬,那就先為自己留一注殺著: 真係走投無路先好用四小龍按錢。

 

海欣行按爆八成其實都受HKMC借480萬所限,加上按爆八成時有些少洗費及HKMC保險金,筆者認為此等支出就當十萬讀者都應比。一來是HKMC保險費可問銀行借埋、二是讀者將海欣轉比老婆後自己就冇樓在手,令自己單名上會可按同借更盡。太太教琴收入不穩,如日後想買樓致富佢遲早都要攪「借貸力由無變有之法」,故不妨趁而家搞埋。

 

學好債基收息技巧後,36至40歲主用債基收息。38-42之時諗去多夾一間屋收租。長遠45歲打後,由直債及三間樓房其中兩間收租去產出正現金流。此勢一成,縱不能發達都可收住月4-5萬安穩退休。步驟參考:

  1. 原有債基如CHINA HIGH YIELD及股債混入之ASSET INCOME FUND可先放
  2. 轉入美國國債為主的B餐,另小量E餐,不要比人昆左買外幣版。至於更省成本的疊增槓桿法門在收息101及103授
  1. 你在網上免費找到做債基的方法,做完就好似讀者咁,息又低加上不斷亂點你兜轉為賺佣,最後咪又係要返黎收息班學個正統
  2. 按到近400萬出黎只將其中七成投入債基,仲要分四注買。每注70萬最終投入280萬
  3. 2019-2021年潛心儲蓄同收息,連同讀者原本140萬債基重組,加入新錢280萬,共420萬收息平均在15%,一個月有成$52500收入
  4. 按400萬出黎供多約16K按揭。即現金流在52500-16000後仲有36500正數
  5. 讀者比個目標自己月儲40K(即自己再由人工再儲4K左右),2-3年儲到100-120萬絕對正常
  6. 將100-120萬拎黎買樓,做學生分租房,加些少現金入去首期200餘萬買700餘萬三房,收租有35K減埋供樓又有+20K正現金流。預期到時有成5萬幾正現金流
  7. 而讀者仲有四小龍從未加按,及當初有成120萬現金係手做buffer,提高了安全性
  8. 祝讀者順利!








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