十年內收租7萬退休 #1825

諗sir 您好,本人巳完成收息101及103 ,巳報七月買樓003,十分認同要及早理財達至財務自由,唯現在有幾個情況希望能給予些意見。本人29 歲,從事銷售行業,以佣金收入為主平均約100K 月入,太太29歲穩定月入約18k,現兩人租住新界樓約每月15k 租金,打算一至兩年內生小孩,也要照顧四大長老,故需要更強正現金流及資產配置,另弟弟25 歲穩定收入20k , 現資產如下;

 

  1. 本人於2015 年時以2.65m 買入元朗兩房洋樓,10/2017 曾加按套現,現欠2.5m 而銀行估價約4.3m, 連雜費月供約12k, 並租給親友,每月租金為9.4k, 每月約補貼4k,巳過三年稅期
  2. 太太於2018 年頭用上述加按資金, 以 3.2m 購入九龍開放式舊洋樓,家人作擔保,現欠2.8m 銀行估價約4m, 連雜費每月供款約12k, 現租給親友每月約10k, 每月約補貼2k,未過三年稅期
  3. 母親早年買入屯門私人屋苑,估值約5m, 因年紀及收入限制,剛加按2m 現金,約每月供款15k
  4. 本人未上堂前約有400k 滙控,九倉,領展等藍籌股,原以作收息約每年4-6% 用途,及後打算轉移部份至債基疊增或直債,另有100k IB 美債收息約8-10% 左右,另外約1M 現金作流動資金,部份作ML 對沖供樓息口

 

現流動資金約2.5M 左右,因暫時家庭有機會幾年內變化,暫時不介意繼續雙租,可集中先做好有效投資,現有幾個情況,希望給予意見

  1. 賣元朗洋樓約套現1.8-2m,套現換九龍或港島樓,目標6m 樓下可高成數減低首期成本,另一方面市區盤可提高租金回報;剩餘先用2m 平均分配於債基A,B,E 餐, 平均收息約12-18% ,等合適時機再以弟弟首置上車盤
  2. 將元朗洋樓以3.6m 甩名給弟弟(以他收入計並做六成按)但要補回500k 左右補回原有貸款(2.5m- 3.6X60%=2.1m 左右, 連同100k 稅項雜費), 月供約8k, 以現租金約9.4k 可有1.4k 正現金流;剩下2m 左右,於市區目標5m 左右細樓,以我名再以八成按換樓,剩餘約800k 作部份債基疊債安排
  3. 按兵不動,直接以2m 平均分配債基A,B,E 餐收12-18%息,靜候機會再換樓入市

 

相信我的個案也和很多香港男士類近,財務上需照顧三個家庭,故希望能及早理順投資方案,達至一生最少三宅,以及被動收入100k,當然也十分歡迎有其他另類建議,萬分感謝!

 

ANSWER:

讀者家庭借貸力為(100K*70%+18K)/10000*50%*2.59 = 1140萬,讀者收入在算乘打七折因收入有佣金部份,除非佣金係每月出及金額很平均,再加上糧單對到數及有稅單,否則較難十成計哂。已借金額有(2.5+2.0) = 4.5百萬,借貸比率在良好水平只450/1140 = 39%

 

讀者懂得利用太太家人擔保太太買樓、亦靠自己將母親樓按左200萬出黎,看來在運用家人名額及借貸力方面已有心得,此處無需指點。 然而讀者手上250萬流動資金,估計都由加按母親樓按而得。亦即係讀者月入十萬,可能每月連1-2萬都儲唔到。誠然上述只屬估計,筆者亦唔希望自己估中。一個打工仔月洗十萬都算多,筆者係驚他日有埋小朋友讀白會否被迫死? 當然對於生意好既老闆,每月洗十至廿萬不算什麼,但打工同做老闆是兩種玩法,讀者未夠三十未累夠人脈同資本前,還是審視一下自己消費模式較好。

 

將元朗樓甩比弟弟不建議,如一次過甩100%業權要付十幾萬稅,仲要補50萬先上到會,既然元朗區份都唔睇好不如直賣。元朗供應量排18區第二高是事實,仲有讀者係元朗只揸間四百萬樓,較細既則係元朗反而無咁好租。原因一是由市區搬入元朗既客一般想要換大、原因二是元朗或大埔較多村屋及鐵皮屋出租,拖低哂細類型單位租金。至於讀者出九龍買樓,筆者睇法係600萬買唔到D乜,例不如沙田或荃灣尋寶,筆者舊同事開立的「買樓易地產公司」,已不斷同學生睇盤及安排裝修,利用木間學生宿舍將租值提供一倍。如果閣下是筆者付費學生,搵買樓易時記得註明。

 

買樓易專頁

https://www.facebook.com/buyhousehk/

例如讀者有間三房原本收19K租,轉換後成38K租,而三房供樓計比250萬首期,月供都係20K左右,本來是供租相抵,但轉了學生宿舍後有+18K正現金流。那讀者及佢弟弟每人一間,已有36K月正現金流。如果供得10年本金欠下大減,兩間宿舍提供成7萬蚊突之月正現金流,咁到時做或者唔做都可以啦。由於合做的單位有限,我們優先提供樓盤比買樓003舊生,及在003會教授宿舍方法,你學完自己出去整都可以。相信讀者都同意: 有月正現金流才是解困重點。你日日空想靠投資將舊錢炒大,無用的。

 

當然有些人十萬八萬資本都未累到,一心想要炒大舊錢都好正路。可是如你儲極都只十萬八萬,99%肯定你個人本身有問題,工作或對家人關係都有問題。淨低1%可能係老豆爛賭、或者家人長患病等。筆者真係有個中年朋友,男仕四十幾未婚,因為佢大哥爛賭二哥跳樓淨低個妹係弱智,所以話你如果有女有腳,千祈唔好輕易話自己生活難堪無出路。人貴在自醒,而唔係比人大力點醒。

 

總括讀者要賣一樓再部署買返二、買「二」可攤買黎買,唔急於一時買哂,畢竟讀者年只29,時間仲係佢那一邊。等待買樓之時可將資金投入債基,不用常出入,收息如佢講12-20%年息都有不等在乎佢用咩餐。當然睇住五粒豆去出入債基更好。後生用住宅加債基去調配較好。中年打後直債+海外及香港樓混合好較好。留意筆者用的海外樓一般在已發展國家,馬來亞及內地加泰國唔係太識。








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