潘先生好後悔冇買樓 #1805

你好諗sir

本人睇左你既投資一段時間。但仍然沒有買樓!真係好後悔

現在想買樓投資想做到財務自由

本人 36歲太太34歲有一個女2歲

 

之前一直覺得樓價貴!所以冇買!一路等一路等
現在想學啊sir話齋一生三宅!
現在想買樓投資或者自住。
想諗sir比小小意見
本人 36歲太太34歲有一個女2歲
本人18000左右底薪加傭金!每月平均10萬左右
報稅18000左右(可以叫公司報稅6至7萬又或者100000入息都冇問題只係怕稅局調查我突然之間多咗咁多入息)

太太23000至28000月薪
現在住緊公屋我同哥聯名!300呎
因為我有家庭,哥哥所以搬咗去我阿媽度住!

現在我、太太、女和工人一齊住
一直想將公屋比畀返阿哥反黎住!
自己搬反出去住(但係未有迫切性)
因為日後個女越來越大地方開始唔夠住了!
所以係遲早嘅問題!
因為入息問題所以遲早會被房屋署踢走!
日後想張公屋換居屋但係現在好難抽中!

方案一:用太太名義買層樓放租!攞收反來既租金去自己合適嘅地方住!(用淨如嘅錢,想去投資收利息或者做生意)
睇了一個長沙灣鴻裕大廈44年樓齡
一間套房一開2劏房
實用面積406尺賣緊4,500,000覺得價錢好抵
收緊$14,000左右租

方案二:買層自住!選擇嘅地點可能冇咁方便!
海濱花園!
荃景花園!
麗城!
海日灣科學園嗰邊地區好舒服但係交通冇咁方便唔知道投資價值得唔得!

又睇過九龍區長沙灣富華廣場鄰近嘅地方都有睇過但係呎價比較貴
買樓時選擇地區、交通方唔方便、
樓齡新舊等等……
真係唔識得揀樓?
點樣先算係值得投資嘅物業
咩叫平咩叫抵買
安全不知道

本人投資好差
玩股票都輸多過贏
現在還持有少量股票
有400000股票好多仍未返到家鄉
有3000000現金
每月開支
4000家用俾媽媽
8000比自己屋企遲啲會加到15000
保險$8614 (其中$5500)儲錢
自己每月洗費5000到8000
本人鍾意儲錢好少買嘢
但發覺儲錢黎原來冇用追唔到通脹 !
眼白白睇住啲樓價升!
所以真係好想請教下阿Sir教我投資點樣用錢揾錢!
現在一個時間適唔適合買樓?
應該買樓自住還是買來收租?
本人文法差!請諗sir見諒
已經報準備你投資課程買樓003

 

ANSWER:

潘生以「潘先生好後悔冇買樓, 諗sir你一定要睇」為題向筆者發問,勸大家往後不需再用跨張標題吸引筆者眼球了,其實個郵箱主由筆者同事睇及排序,我地跟「付費優先」及順時間序加上問得好再排前些少此原則選答。今天在連答了幾個70K+月入個案之後,特意選潘生較低收入作回應。讓更多源化之餘,令本blog聚存一批格局大、收入高的人。

 

首先希望潘生明白「買樓」同「財務自由」係無關係的,佢36歲人應見過97年金融風暴吧,當時「買樓」是同「燒炭」連上關係。究竟買樓會令你「財自」定「燒炭」? 差別在於是否經過計算,買樓用錢是否用得太盡,而唔係timing個市。時機對不同人之然,都會不同。另外投資後如獲正現金流,此項投資自然守得容易,最後得正結果很大。當然如李嘉誠般,佢當年投資「3」蝕錢為先,有錢到玩負現金流開局。最後3業務不只為佢提供收入,連國家想係英國電訊業插旗,李生都有張牌可以幫助國家,這就買大賠大。然而李生的時機,不等於你的時機,所以睇報紙學時機,注定成世無機。

 

次之潘生買左鴻裕大廈九成會後悔,原因買樓001有解。當然佢可以用自己錢試買一下,都可試到個答案出黎。另外佢應將自己佣金收入納入埋合規收入,最慳稅既方法係將全收入打入一間公司,有銀行肯以公司的年度收入之某百分比當該人之年收入,令該人不新增稅款又可借多了錢。由於公司收入多了不等於盈利多了,所以稅係冇俾多。加上現已開始200萬盈利之下公司只打8.5%利得稅,就當俾都絕不沉重。出糧用股息方法派比自己,該收入不用打薪俸稅。

 

潘生如只用正規收入計,加埋太太只(18k+23k) = 41k,借貸力為41000/10000*50%*2.59 = 530萬。基於旺市只可用借貸力六成或之下,加上財力不足者最好等高位回調至少15-20%才利用八成或更多首期上會,所以潘生買450-500萬既樓就妥當,當然做好文件令佣金收入都計埋入去,買既樓就可再大一點。如先買450萬樓,八成上會即90萬首期,借360萬月供14k,不用超借貸力之60%,一旦買完跌左仲有借貸力可同銀行重組。加上跌20%後再八成上會,即樓市要由頂直跌四成你才會負資產,咁快既跌法1997年試過。留意慢跌你仲可以儲到錢去補,但97年一跌即四成確令不少人「見血」,然後2001-2003再慢跌另外三成就令一大批進取既人都沒頂。時至今日住宅市場無摸貨、政府亦意識到樓市濫借或只在新樓買賣市場、同97當年連郵票都炒一輪既氣氛屬兩回事。因此不少鬧筆者同汪總成日做節目「昆」人買樓既人,我只好稍後請潘生出黎同佢講下無被昆既結果。同些我地唔係一味叫人買樓,買唔買同買幾大係計到既,我地唔會好似出面經紀咁叫你買最大最高佣個間。

 

讀者300萬現金,可將其中1/3即100萬投入收息101的B餐主打用美國國債收息,18%年息即讀者月收入可提升15K/月,夠佢租樓改善環境,將公屋還返比阿哥同父母使用,出街個頭都可台起一點。投資講時機,屬已有至少兩間樓或以上既人講的。未到兩樓,請如上計出自己借貸力後再捕捉市跌15%時買,因人擁2-3宅是必須。有些人炒賣一世,錢賺唔到更大問題是實事從未做過,請饒恕筆者本人實不想與只炒賣維生者交感。所以學好理財,不要把買股票當理財,重新出發吧! 市場就是有人一心灌溉錯既理財觀念比閣下,令人喜炒賣而付出佣金,又或是提高股價令上市公司大股東有錢可洗。

 

係香港做到生意仲可發大的,都是打了幾次木人巷出黎既精英。難得祥益汪總(每星期一與筆者有「樓市真杷」節目出街)仔大生意大之後仲肯寫下野同做訪問比大家睇,懇請大家珍惜。肯正確為自己增值,學習說些體面說話及花些該花的錢,絕對是高槓桿的投資。








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