潘先生好後悔冇買樓 #1805

你好諗sir

本人睇左你既投資一段時間。但仍然沒有買樓!真係好後悔

現在想買樓投資想做到財務自由

本人 36歲太太34歲有一個女2歲

 

之前一直覺得樓價貴!所以冇買!一路等一路等
現在想學啊sir話齋一生三宅!
現在想買樓投資或者自住。
想諗sir比小小意見
本人 36歲太太34歲有一個女2歲
本人18000左右底薪加傭金!每月平均10萬左右
報稅18000左右(可以叫公司報稅6至7萬又或者100000入息都冇問題只係怕稅局調查我突然之間多咗咁多入息)

太太23000至28000月薪
現在住緊公屋我同哥聯名!300呎
因為我有家庭,哥哥所以搬咗去我阿媽度住!

現在我、太太、女和工人一齊住
一直想將公屋比畀返阿哥反黎住!
自己搬反出去住(但係未有迫切性)
因為日後個女越來越大地方開始唔夠住了!
所以係遲早嘅問題!
因為入息問題所以遲早會被房屋署踢走!
日後想張公屋換居屋但係現在好難抽中!

方案一:用太太名義買層樓放租!攞收反來既租金去自己合適嘅地方住!(用淨如嘅錢,想去投資收利息或者做生意)
睇了一個長沙灣鴻裕大廈44年樓齡
一間套房一開2劏房
實用面積406尺賣緊4,500,000覺得價錢好抵
收緊$14,000左右租

方案二:買層自住!選擇嘅地點可能冇咁方便!
海濱花園!
荃景花園!
麗城!
海日灣科學園嗰邊地區好舒服但係交通冇咁方便唔知道投資價值得唔得!

又睇過九龍區長沙灣富華廣場鄰近嘅地方都有睇過但係呎價比較貴
買樓時選擇地區、交通方唔方便、
樓齡新舊等等……
真係唔識得揀樓?
點樣先算係值得投資嘅物業
咩叫平咩叫抵買
安全不知道

本人投資好差
玩股票都輸多過贏
現在還持有少量股票
有400000股票好多仍未返到家鄉
有3000000現金
每月開支
4000家用俾媽媽
8000比自己屋企遲啲會加到15000
保險$8614 (其中$5500)儲錢
自己每月洗費5000到8000
本人鍾意儲錢好少買嘢
但發覺儲錢黎原來冇用追唔到通脹 !
眼白白睇住啲樓價升!
所以真係好想請教下阿Sir教我投資點樣用錢揾錢!
現在一個時間適唔適合買樓?
應該買樓自住還是買來收租?
本人文法差!請諗sir見諒
已經報準備你投資課程買樓003

 

ANSWER:

潘生以「潘先生好後悔冇買樓, 諗sir你一定要睇」為題向筆者發問,勸大家往後不需再用跨張標題吸引筆者眼球了,其實個郵箱主由筆者同事睇及排序,我地跟「付費優先」及順時間序加上問得好再排前些少此原則選答。今天在連答了幾個70K+月入個案之後,特意選潘生較低收入作回應。讓更多源化之餘,令本blog聚存一批格局大、收入高的人。

 

首先希望潘生明白「買樓」同「財務自由」係無關係的,佢36歲人應見過97年金融風暴吧,當時「買樓」是同「燒炭」連上關係。究竟買樓會令你「財自」定「燒炭」? 差別在於是否經過計算,買樓用錢是否用得太盡,而唔係timing個市。時機對不同人之然,都會不同。另外投資後如獲正現金流,此項投資自然守得容易,最後得正結果很大。當然如李嘉誠般,佢當年投資「3」蝕錢為先,有錢到玩負現金流開局。最後3業務不只為佢提供收入,連國家想係英國電訊業插旗,李生都有張牌可以幫助國家,這就買大賠大。然而李生的時機,不等於你的時機,所以睇報紙學時機,注定成世無機。

 

次之潘生買左鴻裕大廈九成會後悔,原因買樓001有解。當然佢可以用自己錢試買一下,都可試到個答案出黎。另外佢應將自己佣金收入納入埋合規收入,最慳稅既方法係將全收入打入一間公司,有銀行肯以公司的年度收入之某百分比當該人之年收入,令該人不新增稅款又可借多了錢。由於公司收入多了不等於盈利多了,所以稅係冇俾多。加上現已開始200萬盈利之下公司只打8.5%利得稅,就當俾都絕不沉重。出糧用股息方法派比自己,該收入不用打薪俸稅。

 

潘生如只用正規收入計,加埋太太只(18k+23k) = 41k,借貸力為41000/10000*50%*2.59 = 530萬。基於旺市只可用借貸力六成或之下,加上財力不足者最好等高位回調至少15-20%才利用八成或更多首期上會,所以潘生買450-500萬既樓就妥當,當然做好文件令佣金收入都計埋入去,買既樓就可再大一點。如先買450萬樓,八成上會即90萬首期,借360萬月供14k,不用超借貸力之60%,一旦買完跌左仲有借貸力可同銀行重組。加上跌20%後再八成上會,即樓市要由頂直跌四成你才會負資產,咁快既跌法1997年試過。留意慢跌你仲可以儲到錢去補,但97年一跌即四成確令不少人「見血」,然後2001-2003再慢跌另外三成就令一大批進取既人都沒頂。時至今日住宅市場無摸貨、政府亦意識到樓市濫借或只在新樓買賣市場、同97當年連郵票都炒一輪既氣氛屬兩回事。因此不少鬧筆者同汪總成日做節目「昆」人買樓既人,我只好稍後請潘生出黎同佢講下無被昆既結果。同些我地唔係一味叫人買樓,買唔買同買幾大係計到既,我地唔會好似出面經紀咁叫你買最大最高佣個間。

 

讀者300萬現金,可將其中1/3即100萬投入收息101的B餐主打用美國國債收息,18%年息即讀者月收入可提升15K/月,夠佢租樓改善環境,將公屋還返比阿哥同父母使用,出街個頭都可台起一點。投資講時機,屬已有至少兩間樓或以上既人講的。未到兩樓,請如上計出自己借貸力後再捕捉市跌15%時買,因人擁2-3宅是必須。有些人炒賣一世,錢賺唔到更大問題是實事從未做過,請饒恕筆者本人實不想與只炒賣維生者交感。所以學好理財,不要把買股票當理財,重新出發吧! 市場就是有人一心灌溉錯既理財觀念比閣下,令人喜炒賣而付出佣金,又或是提高股價令上市公司大股東有錢可洗。

 

係香港做到生意仲可發大的,都是打了幾次木人巷出黎既精英。難得祥益汪總(每星期一與筆者有「樓市真杷」節目出街)仔大生意大之後仲肯寫下野同做訪問比大家睇,懇請大家珍惜。肯正確為自己增值,學習說些體面說話及花些該花的錢,絕對是高槓桿的投資。

諗SIR收息投資課程

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收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

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上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
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上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

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高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
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學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

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目前優惠費用: $3000

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.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

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1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

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