諗sir你好!
認識homeblogger一年多，如果早十年一開始出來工作就認識你就好了。。。
本人和先生都差不多33歲，每月總收入大概14萬(已計穩定bonus,減去要交的稅)，有市值1200萬自住物業(用本人名買，尚欠銀行590萬，由我擔保)，每月供款23,000。另有一新盤物業，買入價660萬，欠發展商530萬，月供24,000，未有租金收入(預計2019年底開始每月有18,000-20,000收入)。新盤用奶奶名買入，因為先生同他姊姊聯名已有市值1100萬物業(他一人擔保)，老爺奶奶自住，尚欠銀行320萬，老爺奶奶用我們給的家用來供。
兩人MPF有幾十萬，但現時只有十萬元現金，因為一儲到錢就會提早還款給新盤物業發展商，想盡快轉按到銀行(出租物業只可按5成)。
另有美股/港股78萬(90萬本金)：阿里巴巴、spotify、中國移動、眾安、中國平安、瑞聲、石藥、騰信等。瑞聲/石藥/眾安蝕大部分，其他少賺或少蝕。
家用每月10,000-20,000。水電煤管理費差餉加兩人使費大概20,000。除開每月旅行使費大概7,000(兩人+雙方父母)。月儲40,000-50,000。
- 新盤物業應該提早還錢給發展商嗎? 還是應該多留一點現金? 買債是我的option嗎?
- 股票應該keep嗎? 還是應該用資金多買一層400萬內的物業收租博升值?(收租物業可借8成?不過就算加上擬收租收入，相信借貸力已經用得七七八八) 或者只可買細價新樓盤/工廈?
- 先生同他姊姊聯名物業應該甩名給奶奶嗎?
- 旅行/使費需要減嗎?
- 如果想生2個小朋友，現在自住物業應該夠住，但財務應該點部署? 如果生小朋友會想買二手車，最好買到200幾萬車位，因不想蝕租，這個想法正確嗎?
- 如果我過幾年想退休做全職媽媽，少5萬多收入，先生收入有可能加1-2萬，是否manage到?
- 有無其他理財/投資建議? 可以怎樣增加被動收入?
我們兩人好像收入不算太低但是這陣子感到有點「財困」，結婚/買樓/裝修用了很多錢，又想起養小朋友洗費不少，不太懂理財，沒有現金又想投資增值，不知可以怎樣所以決定寫信給你，希望諗sir可以解答，感謝!!
ANSWER:
買樓及上車進程中、業主(亦基本上是借款人)與擔保人的責任是不同的。如業主走佬賴低590萬按揭唔供，擔保人要負責的可以比擔保金額還大，這不是因為銀行拎盤去拍賣這些小費用，而是根據按揭契上的條文向擔保人收突。所以讀者來文寫「用本人名買，尚欠銀行590萬，由我擔保」，已見在明解按揭上有精進之地方，這也屬好事吧!
冇現金流的投資唔好買，這在讀者身上體現了。讀者買新樓月供24K，快到要19年尾收樓或20年起租開始或者月有21K返去頂佢個24K供，仲未計新樓頗貴之管理費，付出此等代價去睇住新樓租客去用殘你間樓，值得嗎? 所以讀者請謹起免費理財資訊，令你付出最慘痛代價。
至於因唔想蝕租，所以想買車位。那當230萬餘車位收租4千4，一年租務回報2.3%。計及銀行定期都有2.0%(定三個月)，閣下將錢投入只2.3%的投資物明顯不爽，除非你證明到個車位升值能力很高。然而車位要升最緊要係車位附近業主願意月月從5千再比多幾千買方便。時下抄牌雖然快，不過如果架車本身唔貴同埋預左一個月抄廿張告票，基本上預6-7千隨街夜晚泊就可以。不過香港有車位炒到月租成萬蚊，由高租金收入去再拉起車位個價，呢埋車主究竟係邊呼之欲出。當然政府規劃都影響位價，不可不察。
讀者股票而家要輸其實都係因為「唔想蝕」，佢大部份股票都係「賺就些少、輸就入肉」。大輸三隻放在倉，主因是人唔願意蝕、更認為唔放係表示唔蝕。至於賺錢，錢少既人賺幾千就會「走」，錢多既人賺價過百萬都唔記得放。所以股市都係少數贏家會全賺之情況，如自己無一套經驗證又proven左既方法入市，就請勿將入市金額調得「太認真」。
買樓是想利用時間去貶走已負債務，同時為打工仔產出多於一份收入，正因讀者儲蓄慢加上一旦有錢、佢又未學識點用，所以錯買新樓還是照供吧不要還。至於股票可慢慢轉用債基，例如轉廿萬股票投入債基收息。需先留意不同的債基之表現有別，你係金融基構問到的債基不表示為筆者用買的那種，債基一年派15-18%年息，讀者大可由少至多，睇下產出被動收入能否令自己更快成為全職媽媽。不過家庭14萬月入只10萬儲蓄，但月儲蓄能力又state有5萬，如果筆者仲係銀行打工個陣就一定埋沒良心讚你。
至於家庭成員之間的物業轉名，包含稅項支出。點去做好籌劃而合規降低稅項? 這連同間分租房去提double租務回報之法門、連同如何更好管理租務之法，在29次地開班在本星期六買樓003開始教授。回文字數過千，今天到此為止。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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