香港人自救理財方略 #1798

諗sir您好!

 

寫信給您可謂百感交集!相逢恨晚那些諗sir每日聽百幾萬次我就不說了。可恨自己過去沒好好學習理財投資,過去的所謂投資都只是輸多贏少及向銀行貢獻佣金。痛定思痛,現在重新起步,已報讀收息101,為時雖晚,但總好過繼續沉淪直到永遠。本人不奢求財務自由,但求家人及小朋友的將來能生活安穩,進而優化生活質素。

 

本人和太太均為40歲,育有小孩1歲,由太太全職照顧。以下為本人家庭現時狀況:

收入

基本薪金:每月$5.2萬 (已扣除MPF)

其他收入:雙糧(月薪)、另年終花紅約$18萬 (可提供過去數年紀錄)

支出

租金:每月$1.9萬

家庭開支:每月$1.9萬

薪俸稅、保費及其他雜費由花紅支付能有餘

資產

物業:市值$500萬,早年買入給雙親住沒收租,已供滿

現金:$170萬

股票、外幣及其他投資:剩$50萬,60%可賣出套現

 

目標

  1. 增加每月正現金流。
  2. 希望能短期內搬到三房單位,預留居住空間給小孩和將會請工人姐姐。可以先租後自置。
  3. 完成一生三宅,自住的是三房。

 

本人初步想法如下,當然想法是很粗疏,修畢收息101後相信會有點長進,還請諗sir見諒並給點意見。

 

方案一

加按現有物業套現,以太太名義買兩房物業 (不買一房),如用2.59法則及借不超過60%的貸款能力,我能借約$400萬,能買$550-600萬物業作收租用,估計租金收入約$1.4萬,按揭供款每月約$1.55萬。

但這樣每月沒有現金流入,而剩下現金水平極低…

 

方案二

同樣加按現有物業套現,以太太名義買兩房物業,借$400萬,買約$450萬單位作收租用,目標新界兩房,估計租金收入約$1.1萬,租金成為太太收入,並把租金7成幫補本人借貸力 (約$100萬)。

剩下$150萬現金分注買債基,期望有15-18%回報,即每月$1.88-2.25萬,減去按揭供款每月約$1.55萬,每月正現金流$1.43-1.8萬。

預計用約$2.2萬租住新界大兩房或三房。

而每月儲蓄$1.1萬($5.2-1.9-2.2),即總正現金流$2.53-2.9萬,剩餘借貸力$373萬($673-400+100)。

期望三年後存$100萬先買第三宅兩房,再等待時機換三房。

 

方案三

同樣加按現有物業套現 ($500萬x60%),加上現金共$500萬買債基,期望12-15%回報,即每月多$5-6.25萬被動收入。按揭月供$1.17萬,即每月正現金流$3.83-5.08萬。同樣租住大兩房或三房。期望四年後以$200萬利息收益+$300萬現金+$373萬($673-300萬)剩餘借貸力,先買三房自住。

 

問題如下:

  1. 請問以上那個方案比較可取?有沒有更好的部署?
  2. 如借出的錢不是全買樓,是否可考慮借盡一點用來收息?例如方案二借$500×60%+$450×50% = $625萬,即借貸能力的93%。
  3. 自置的三房是否應放在第三宅為目標?即如方案二和三在累積了一定金額應先買兩房?
  4. 現在給家人住的物業是否可以轉為租給家人以提升本人的借貸能力?
  5. 雙糧和年終花紅是否能用來計算借貸能力 (如7成),有甚麼需要注意的地方?

 

文長請見諒,萬分感謝!

客套說話不多說,祝願諗sir一家生活美滿,幸福快樂!

 

您的準學生兼粉絲

 

ANSWER:

筆者睇到讀者來文及信箱情況後都百感交集,既為同學詳盡來文感到欣喜,亦因信箱個案滿載覺得不勝負荷。先將讀者個案簡化,讀者就是個收入中庸的人,手上有張皇牌為一間供滿的小房子,正躊躇如何把牌好去打出,令往後人生更好。讀者自己諗左三個方案(筆者無教過佢咁做):

  1. 將樓按盡然後太太名約七成上會,買多一間樓偷偷出租。由於借多了而按揭供款多了,此方法令新租金收入與供樓款項相抵。無正現金流產出。留約200-250萬現金係手。

 

  1. 將樓按盡然後太太名五成上會,買多一間樓出租。租約加上申報好的出租單位可為日後夫婦再買樓提供借貸力(租金收入之70%為新借貸力)。此方法令供樓款項少了收租後有數千現金流,但留在手的現金只餘100萬左右,因買收租樓的首期多付了。

 

  1. 唔買樓,將錢投入債基再疊增收息,收12-18%年息,預期月3.5-5萬元月入。

 

第一當然要決出應否買樓。答案為是的,因人工唔夠高才要買樓,如果你有3至4千萬現金,定期都2.8%年息,一年間成100萬定期息收入那又為何煩買樓養租客呢? 買樓者就是想槓大資產利用銀行之威幫自己「脅持」租客,每比一份首期買間樓,你就有多個租客幫你供樓了。由於股票往後升跌唔知,但租金基本上九成收到(你必須買大屋苑,唔好貪平買舊樓或攪什麼同人夾份買),所以行儲樓之路最令人穩上岸。大家觀察一下小朋友學行路,佢由A點行去B點行極唔到,唔係因為佢唔識行,而係佢太好奇左望右望,最尾行極唔到終點。咁講當然唔係要禁止小朋友好奇,只想指出在社會要活得好,其實只需做好一些你幼時而懂的道理,但要貫徹執行。因此大家都知筆者想講乜,就係讀者應買樓,用老婆名高成數上會,而家唔做45歲之後做更難。

 

當然永遠有些人想等跌先買樓,但抱憾的是現金少而手持少於三間樓的人,等跌的條件實在欠奉。當然如父母有樓俾你住就作別話,但無樓係手白交租、或銀行45歲後開始調低新業主能借的錢銀上限,上述兩事逼人。

 

讀者將原樓加按可得500萬*60% = 300萬,用太太名買一樓後應仲有150萬淨,可將餘150萬用收息101的債基方案B收息,B餐主用美國國債,波幅稍低而提供年約18%之利息,較合讀者。至於30-40%年息的A餐,讀者資金唔多不用想。另外買返黎間樓要行特別方案,分租比人去將原兩房收租14-15K/月增至25K-30K。筆者在買樓003將交待分租方案買邊度既樓更易有容源,及協助找租客源,一間兩房可租予4-5個人而月租金在5-6K,所以25K-30K一個月可做到,令讀者在新樓收租提供之現金流為10K,另外150萬做債基年收27萬息即23K一個月,即令讀者月現金流提供33K,應可令佢生活質素提供。

 

由於讀者收入很一般,唔用一些突出之方法,佢基本上在香港是不得好死的。當然佢可以就咁買一間樓唔改裝淨靠收租同供MPF去部署退休,但這個途徑差到連政府都呃唔掂自己,怕你「水魚」不夠仲叫你同銀行買多兩份年金傍下身。只好說香港人要麼離開,要麼另闢路徑,勿把政府視為父母官。

 

讀者的花紅或借貸力算乘問題將在課堂習得,回覆至此已過千宇暫停回應。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV100)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:5-6月待定
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:5-6月待定

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

收息101(TEDV100)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:5-6月待定
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:5-6月待定

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

 

諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

< 每季聚會談及內容>

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

使用諗Sir獨家按揭進階計算機,Powerteam成交實例請到:https://buyhouse.com.hk

wtsapp icon top