轉按技巧變出三宅退休 #1795

諗SIR, 你好

我是HOMEBLOGGER的忠實粉絲, 也是收息101的學生(TEDV5202). 祝你的生意蒸蒸日上, 身體健康, 想在2019有點突破, 望諗SIR你能指點一下.

本人32歲, 月入48,000, 先生35歲, 月人31,000, 兩人工作穩定, 每年按政府指標加人工, 育有兩名小童, 分別是2歲同3歲, 有一名工人姐姐. 現租樓, 每月28,000, 兩名小童學費每月13,000, 扣除一般洗費及雜費(供樓, 供養父母), 每月可儲大概10,000, 現金二十萬

已動用10萬買債基E餐(未槓桿)，每月收息500多元。

物業資產如下:

1. 沙田第一城細三房, 在2014年購入, 自己名下, 加按過, 按揭結欠450萬, 市值760萬(HSBC估價達890萬), 月供17,000, 已租出, 租金19,500
2. 沙田河畔單位, 在2017年年尾購入, 先生名下, 按揭結欠290萬, 市值470萬, 月供11,700, 已租出, 租金11,000

如何部署一生三宅?應投放所有資金入債基?望諗SIR給予一點意見應如何走下去

求突破的學生上

answer:

讀者夫婦借貸力為(48000+31000)/10000*50%*2.59 = 約1023萬，當然上述僅為理論借貸力，大家去銀行問一般都得出借貸力比本BLOG計法計出的低，原因:

你個人的信用借貸，無論已用或備用，都對你借貸力有扣減

你個人的消費借貸，如解釋不當會被扣左借貸力先

如你有擔保他人，大打折扣

就當讀者是百中無一，借貸力等於原來的1023萬先，咁現已用掉450+290 = 740萬，即約74%。此情下再借不宜，因再借即用盡，而用盡借貸力者一旦遇上跌市，佢難叫銀行再重組借貸去渡寒冬，或借些少新錢去頂一年半載。正面去諗，就當你唔借而在跌市後仍有剩餘借貸力，表示你有能在低位掃平貨。

先講太多人想預測低位去入平貨，誠然此為銷售人員加快推動客人下單之做法，利用價升價跌去讓客人感到有損失或能獲利終令感性大於理性，作出購買行為。可是連施老闆都謙虛承認過佢睇錯樓市，另外現時報紙及網上blogger，一副語不驚人誓不休的模式，大家還相信聽人講，能真知往後升跌? 自己判斷? 那就要睇睇你平時有否訓練你的判斷力。然而一眾打工仔，返工係做事而少作判斷。打工的好處是「判斷」及「負責任坐監」都由老闆做，所以你要打工仔為自己的錢拿主意，有點…

應看自己的能力決出入頭三間樓之時機，人一樓自住兩樓收租比夫婦各有退休收入，為必須的之事。故一生三宅為必須。有些人將三宅概念偷換成其中一間可去:金邊 買樓，買唔起香港就第二處。淺見是大家搞清高棉帝國早年與蘇聯及中國的事跡，再將其國運往前推算一下後，大家才買都未遲。至於如你有能力不用兩間樓，而用兩盤生意去產出被動收入，這是可以的! 不過生意有生命週期，從沒一盤生意唔行「生老病死」此過程，就當李超人都要為其綜合企業發掘新業務增長點，所以住宅收租對一般人而言係最易搞架啦。至於債券更合45之後人仕，債基45前好一點。這個在其他文章再提。所以讀者有閒錢應先投債基或是直債? 筆者已答。至於買股收息，只好說股票不是良好收息物，有其他用處。

讀者要再買第三間要點是將第一城結欠降至5成或之下，再去銀行將其用途轉出租，然後簽好所需文件，銀行就會承認其租金之70%作個人核實收入。即令夫婦借貸力升至(48000+31000+19500*70%)/10000*50%*2.59 = 1200萬。在借貸力用淨1200-740 = 460萬之下，只要讀者專心儲返份首期出黎，要買第三間樓唔難。由於原兩樓結欠不高，只要在市頂低至少20%時八成上會買樓，就能大大降低樓市大跌時令家庭沒頂之機。如屋企有人頭，可行買樓003的按爆八成之法，將河畔轉比屋企人然後將470萬的80%即約390萬借出黎，就能套390-290 ~ 100萬現金在手。當然講就幾步，做就你自己可去試下 = )

筆者的舊同事成立了買樓易轉按服務，除了坊間的2.4%乜乜回贈我地都有之外，客戶既申請由富有銀行經驗既人處理，另外亦唔會好似人地咁求其轉介客戶。買樓易的銀行對口位一般是銀行內的mortgage sales team head，或至少批到些野的分行經理。想做按揭或轉按可whatsapp 96991141

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

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第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

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