五十歲先黎乾塘,點先籌夠錢退休? #1788

您好 諗SIR:

 

本人為Homeblogger忠實長期聽眾,一路都覺得你和汪總的評論最為真知灼見。先祝你們一切順利,最緊要身體健康。客氣說話少講,一切從簡,直接說出我們的問題,請諗SIR給些意見,內容如下:

我從事的工作月入約六萬,教育界工作屬政府體系,所以十分穩定。一家住在一間市值800萬的荃灣物業,物業已贖契了。太太工作月入約五萬,但商界工作不太穩定,隨時市況而定因高薪關係已有開除的準備。她亦有一間市值600萬的荃灣物業,物業同樣已贖契了。我們年紀屬同年就快入五,育有兩名讀小學的子女。因早前家中發生大事,現時除了上述物業外只餘五十萬元左右現錢,情況大致如此。

我們都想做到一生三宅,欲想再購一所600 ~ 700的荃灣物業。由於我倆已有物業,再買要付15% DSD。如太太近親買賣轉手600萬物業與我,即漂白,都要先付上18萬釐印。想問近親轉手的做法再買是否值得呢?還有沒有其他高見?

待覆,今次有勞你,謝謝!

賴生賴太

 

answer:

近親轉600萬業權要比原訂的3%印花稅定15%印花稅? 這是第一個學習點。另外唔轉600萬比近親而又點樣可以令讀者無無業係手? 即「漂白」呢? 此為第二學習點。讀者可以黎上買樓003? 或問人? 或問律師? 讀者自己選擇啦。網上確實有免費資訊,但能否依據作為處理閣下業權的參考? 做錯又有冇得返轉頭? 這些留比讀者。

 

至於18萬對比讀者在理財上之錯配,根本是小數一則。讀者不趁早年夫婦收入穩定加上被炒機會細時買樓,造就今日只有一間樓收租而被動收入只15K餘之象(現金則少許)。當然有間樓收租唔錯,供要供滿。不過600萬樓租出去15K,另一間樓留自己住,咁既情況由60歲捱至90仲要兩個細路而家先將近中學,咁既情勢令人擔心。若能重返過去,必在30歲開始每5年儲到舊錢就做首期買樓。由於夫婦兩人借貸力(60K+50K)/10000*50%*2.59 ~ 1400萬,基本上長期保持有1-3間爭銀行3-4百萬既樓收租都未構成高風險。因1400萬借貸力用掉900-1000萬,就當樓市跌都仲可利用剩餘借貸力作應付。由30餘利到50自有2-3間樓由租客幫你手供滿,假設樓市唔升,讀者而家都可有共四間樓在手收租,被動收入大大上升,自不會煩打字問諗蛇高見了。

 

當然過去不能重返,讀者宜把握佢既「借貸力之秋」,50歲前加上仲有野做時將樓加按(冇野做銀行唔會睬你架、或要加長準備功夫),拎舊CASH係手最實際。不用過份擔心加按後什麼樓市跌會CALL-LOAN,你將間樓按六成出黎,樓市要跌40%先有機會「負資產」你,怕什麼呢? 更何況按出黎既錢穩買債或只定期,如你買渣打直債都要total loss,咁抵死啦,係咪先? 最緊要係渣打執笠大把人陪,這亦是昨晚在收息101第二堂解說的買債共同風險。渣打有永續債派6-7%票息的,唔識既可以去渣打問,你會更快明白點解筍野銀行係唔會sell你。

 

像上月文章提及之必殺plan,銀行cut line要人等。皇帝plan,保險公司就住賣。點解? 因為本blog提及之收息方案銀行不能食深水,係年頭因為想急跑一段先會大做,而家就住做。故好野唔係你問佢就會講,垃圾先要請人日SELL夜SELL你。再次重申本BLOG方案你地不妨落去試問。

 

讀者兩物業當按五成,有700萬係手,構成供按揭700/259 = 27k/月。700萬將一半定左期佢,2%息,350萬收$5800/月。另一半派100萬係債基,先行B餐收15-18%年息用美國債為主,一個月提供12.5K-15K月入。另外200萬買直債,7%息,一年14K美金息,即月HK$9100/月息。最後淨350-100-200 = 50萬投入重帝PLAN,擺五年升七成,當呢舊錢就應付第時小朋友升學用,或自己再買第二間樓吧。上述為讀者提供30K被動收入,夠佢第一步cover個27k加按後供樓支出。行一年之後如覺收息方案合自己,再加大碼只keep170萬cash,而將520萬收息,被動收入自可越30k/月。係多了被動收入及夠cover供樓下,讀者兩樓在手冇變,變的是原本按了700萬出黎而爭銀行的債,會隨時間漸漸還哂,而自己有跌夠現金係手,既可提供現金流,想再買第三間樓都得!

 

另外想加按? 轉按? 請考慮諗sir舊同事負責的「買樓易轉按」服務,低息+現金回贈跟到出面2.1%-2.4%唔在講,更將你既case轉比各大銀行真係負責跑mortgage個sales或直情team head跟進! 唔會好似出面咁將隻case掉比個三唔識七既銀行staff。

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