您好 諗SIR：
本人為Homeblogger忠實長期聽眾，一路都覺得你和汪總的評論最為真知灼見。先祝你們一切順利，最緊要身體健康。客氣說話少講，一切從簡，直接說出我們的問題，請諗SIR給些意見，內容如下：
我從事的工作月入約六萬，教育界工作屬政府體系，所以十分穩定。一家住在一間市值800萬的荃灣物業，物業已贖契了。太太工作月入約五萬，但商界工作不太穩定，隨時市況而定因高薪關係已有開除的準備。她亦有一間市值600萬的荃灣物業，物業同樣已贖契了。我們年紀屬同年就快入五，育有兩名讀小學的子女。因早前家中發生大事，現時除了上述物業外只餘五十萬元左右現錢，情況大致如此。
我們都想做到一生三宅，欲想再購一所600 ~ 700的荃灣物業。由於我倆已有物業，再買要付15% DSD。如太太近親買賣轉手600萬物業與我，即漂白，都要先付上18萬釐印。想問近親轉手的做法再買是否值得呢？還有沒有其他高見？
待覆，今次有勞你，謝謝！
賴生賴太
answer:
近親轉600萬業權要比原訂的3%印花稅定15%印花稅? 這是第一個學習點。另外唔轉600萬比近親而又點樣可以令讀者無無業係手? 即「漂白」呢? 此為第二學習點。讀者可以黎上買樓003? 或問人? 或問律師? 讀者自己選擇啦。網上確實有免費資訊，但能否依據作為處理閣下業權的參考? 做錯又有冇得返轉頭? 這些留比讀者。
至於18萬對比讀者在理財上之錯配，根本是小數一則。讀者不趁早年夫婦收入穩定加上被炒機會細時買樓，造就今日只有一間樓收租而被動收入只15K餘之象(現金則少許)。當然有間樓收租唔錯，供要供滿。不過600萬樓租出去15K，另一間樓留自己住，咁既情況由60歲捱至90仲要兩個細路而家先將近中學，咁既情勢令人擔心。若能重返過去，必在30歲開始每5年儲到舊錢就做首期買樓。由於夫婦兩人借貸力(60K+50K)/10000*50%*2.59 ~ 1400萬，基本上長期保持有1-3間爭銀行3-4百萬既樓收租都未構成高風險。因1400萬借貸力用掉900-1000萬，就當樓市跌都仲可利用剩餘借貸力作應付。由30餘利到50自有2-3間樓由租客幫你手供滿，假設樓市唔升，讀者而家都可有共四間樓在手收租，被動收入大大上升，自不會煩打字問諗蛇高見了。
當然過去不能重返，讀者宜把握佢既「借貸力之秋」，50歲前加上仲有野做時將樓加按(冇野做銀行唔會睬你架、或要加長準備功夫)，拎舊CASH係手最實際。不用過份擔心加按後什麼樓市跌會CALL-LOAN，你將間樓按六成出黎，樓市要跌40%先有機會「負資產」你，怕什麼呢? 更何況按出黎既錢穩買債或只定期，如你買渣打直債都要total loss，咁抵死啦，係咪先? 最緊要係渣打執笠大把人陪，這亦是昨晚在收息101第二堂解說的買債共同風險。渣打有永續債派6-7%票息的，唔識既可以去渣打問，你會更快明白點解筍野銀行係唔會sell你。
像上月文章提及之必殺plan，銀行cut line要人等。皇帝plan，保險公司就住賣。點解? 因為本blog提及之收息方案銀行不能食深水，係年頭因為想急跑一段先會大做，而家就住做。故好野唔係你問佢就會講，垃圾先要請人日SELL夜SELL你。再次重申本BLOG方案你地不妨落去試問。
讀者兩物業當按五成，有700萬係手，構成供按揭700/259 = 27k/月。700萬將一半定左期佢，2%息，350萬收$5800/月。另一半派100萬係債基，先行B餐收15-18%年息用美國債為主，一個月提供12.5K-15K月入。另外200萬買直債，7%息，一年14K美金息，即月HK$9100/月息。最後淨350-100-200 = 50萬投入重帝PLAN，擺五年升七成，當呢舊錢就應付第時小朋友升學用，或自己再買第二間樓吧。上述為讀者提供30K被動收入，夠佢第一步cover個27k加按後供樓支出。行一年之後如覺收息方案合自己，再加大碼只keep170萬cash，而將520萬收息，被動收入自可越30k/月。係多了被動收入及夠cover供樓下，讀者兩樓在手冇變，變的是原本按了700萬出黎而爭銀行的債，會隨時間漸漸還哂，而自己有跌夠現金係手，既可提供現金流，想再買第三間樓都得!
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