四年前買樓,今日再買樓 #1784

諗sir你好,

 

本人在多年前已開始留意你的言論及著作,亦因你的啓發,我於4年前終於買樓了。

我和太太都已46歲,兩人月入約10萬

自住樓現值約750萬欠銀行480萬,每月供樓約20000(以我個人名義買,太太未有物業),現金約100萬,股票約60萬。

有幸現在樓價升了,工作也穩定,所以想再向第二層樓步處,你建議我應該如何準備才可以買第二層樓?敬希指教!

 

ANSWER:

筆者不時做節目,經常都比人冠名「又昆人買樓」,誠然寫blog已六年,如早年有人比筆者「昆」到買樓,就好似呢位讀者咁有錢落袋了。大家不用太在意網上閒言,行動及長進才是令你進步的,有時間留言傷害不如為社會做點實事。讀者亦不用歸功於筆者,始終決定行動的是你,學汪總講句筆者角色只屬「市場證人」,我們見證19年2月開始又有幾台買家追一個放盤,見證市場唔接受納米樓,將種種跡象歸納再在此blog呈現。

 

讀者家庭收入共十萬,借貸力為100000/10000*50%*2.59 = 12.9百萬,現已用自己名買了樓,及480萬借貸力。再買第二間,請謹守借貸力在旺市不用超6-7成的界線,中原城市指數在146點樓上,都可以說仍在旺市了。1290萬之7成為903萬,即表示讀者再買樓最好咪借超過903-480 = 423萬。買一些500萬的住宅老婆單名上,80-100左右首期,兩房大屋苑收下租,這價碼仍可以的。一旦買超7成界線,供樓變辛苦加上借貸金額對比月入太大,難免在跌市時無錢+無借貸力再低位入貨拉平入市價。留意筆者唔會幫你估後市升跌再決定揸沽,而是部署無論後市升跌都有位走既倉位。投資不是估大細,投資人應配合股樓債各特性,利用收息去從投資之中每月獲利,逐漸擺脫人搵錢的返工生活。

 

留意幾時都要留現金在身,公司可以有很多資產,但亦能因一時無cash而被清盤。人沒現金在手,可以因等錢洗而被逼賤賣手上資產,都屬損失。當市場有人情緒高漲而無cash在手,你有cash就是king了。所以cash is king,就係咁既意思,而唔係日日夜夜叫你揸cash乜都唔做。

 

語重心長,再想提醒- 持現金者不是無損失,需每天繳交「政府稅」,用通賬形式收取。2007-2017年香港M3貨幣供應升超3倍,政府為對應問題只會印錢解決而少去改變流程及配置。這令硬資產價格上漲,街鋪同商場加租,最後將後果轉至最無能力加價的一批人: 打工仔。故「乜都唔好做揸CASH」可能對3千萬現金或以上者合用,因為佢地做定期而家都可月月收4-5萬,勉強可過活。然而將「唔做唔錯」的思想傳播,宜揚既人可以獲得光環,因任何執行上的差池都可用「我一早叫你唔好做」的原委解脫。但原地踏步之後果就交比聽從者承受,宜揚者則獲得了名聲及虛榮。時下連影幅相都要攪到位站懸崖,有些人為了虛榮及認同可以連命到唔要。

 

現時手上現金,可多作收息,例如用債基再疊增之法,由年派12%至30%都有選擇。不妨用波幅較低之債基去加快儲蓄進度。始終讀者現金不太夠,需要收息幫一幫買樓。收息疊增在收息101有授。








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