三年,50變200萬點做!? #1760

Hi 諗SIR,

 

本人是收息101的DV34班的學生。我的profile如下,想請您幫忙看我的未來理財方案是否可行?

 

本人30歲,男友27歲,我們打算年底結婚,年初時在沙田市中心買了30年樓齡、約400萬的兩房做為婚房,我單名九成上車,現已入住。

 

我倆收入相同,月入4萬5,總共九萬,年底bonus通常用於繳稅,保險。除去供樓和生活開支,每月可以存5萬。買樓後現有現金約60萬,其中本人10萬(因買樓首付是我出的,所以所剩現金有限),已經在買本人任職銀行的債基,男友50萬有一半放在基金定投中,另外一半現金在銀行以備不時之需。

 

未來打算2年後用男友單名買個三房單位,因為到時會有小朋友及工人(或者家人過來照顧小朋友)。我和男友都是新移民,父母都不在香港,直到去年八月才拿到永久居民,得以今年年初買樓上車。未來若父母來照顧小朋友,三房才能夠用。

 

本人上完收息101後打算:

  1. 30萬用於債基疊增方案或者5年保險方案。因為我們手頭沒有100萬現金,是不是開立不了債基疊增方案,只能用5年保險每年收息12-15%?

 

  1. 兩年後買三房,希望盡量不要賣走現有的兩房用於收租,可是三房需要至少700萬,首期需要210萬,如果實行5年保險,如何在兩年後湊出200萬呢?另外三房的區分我考慮過匯景花園(因為離公司近)和土瓜灣(未來有地鐵和校網支撐,但價格太貴,要800萬左右)。還是您建議做雙租族,再買個兩房,然後自己租三房住?如果是這樣,那何時買三房?以後要養育小孩恐怕儲蓄能力會下降,所以很擔心永遠買不起三房滿足生活需要。

 

因為本人和男友都在銀行工作,知道這份工極其不穩定,我們工作不過四、五年,已經見到很多腥風血雨和毫無徵兆的裁員,所以非常希望能產生穩定正現金流保障自己,即使被裁員也能維持基本生活,養育小孩,照料父母。

 

懇請您不吝賜教!謝謝!

 

answer:

讀者入息4.5萬,家庭入息共9萬,內心仍有危機感知道裁員可毫無徵兆,實為不俗。

情況簡述:

買一間樓後現金量少

點在未來2-3年活用手上現金去準備3年後買樓?

3年後可買2房先收租、或三房用先生單名上自住就最好

買三房估計要210萬,有方法將現時資金3年後變出200萬?

而家究竟點做?

 

相信大家最有興趣就係知道點幾在3年將50萬變210萬? 筆者確實冇穩當方法3年就將錢番4倍,但有兩個次選睇下你是否合用( 4年大4倍不保證之法) 及(9年大4倍保證之法) 

 

次選一: 4年大4倍不保證之法

 

有一款債基近月提高了派息,未槓桿前已派不少利息,特別槓桿後令年回報率增至46.39%,已將算乘展示在下圖。我們的學生有statement有數字證明了此事。當然派息是穩定但不可永遠保證,借左錢亦要先計好面對call loan之風險,更要有朋友offer個靚借貸息口比你,上收息課可學懂原理,及獲得朋友助你。

我們歡迎新朋友自己去銀行先問,我們可肯定收息課的學生在基金選擇、在減少收費支出、在減少借貸成本、在免除無謂洗費及時間,都做得比非學生好。

 

當然有人問「4年大4倍不保證之法」風險會否很大? 先講世上冇可能予46%年息而冇風險的。見上圖展示於2018年,方法內所用之投資物全年跌0.59%,2017全年升了3.59%,波幅比股票少很多吧? 世上真係有效力高的方法,但以佣金收入為主的人不會告訴你。至於錢用黎買左乜? 只好說買得好散,南韓巴西印度國債都有! 樣樣只買3-4%

 

 

次選二: 9年大4倍保證之法

此方法是保證,筆者認為9年若可將200變848,等九年都合理。用的就是早前介紹過的「3年68%回報保險」,筆者早前文章見下link:

http://homebloggerhk.com/90720/

 

敢講此為全港最高回報的保險,頭三年有保證4.5%之回報,故68%全期是保證的。在2019年1月有另一間更大的保險公司出了「雀雀plan」想打底呢個plan,筆者兩者相比過,仍是3年68%那份優勝。筆者就是在保險、銀行、地產界都有一定線眼,在搜羅上佳投資機遇及低成本融資都可為學生提供「路徑」。

 

解解下圖有關此保險,份單行3年之後,基於4.5%保證回報,已滾至$8,924,144,扣除已付利息,$8,924,144-7,542,921-利息開支 = $301,348

客戶比$457,923,3年後賺$301,348,3年回報$65.81%,一年有近22%回赧,保險公司保證。

讀者可考慮將部份錢投入此等方案,當然保留一定現金是肯定的! 踩住高回報的腳踏去等下次買樓機會。如人工不大提高及現金不過200萬,仍是買兩房再租三房行雙租比較穩當。

 

若3年錢可大1.68倍,9年錢可大1.68^3 = 4.74倍,由保險公司保證,沒call loan風險。








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