300萬在手,如何完成一生三宅 #1744

諗sir 您好!

以下是有關本人家庭財政狀況:

 

收入:

– 先生34歲,從事金融業,現時底薪7.3萬,預計6月底薪可達至10萬或以上,預計每年花紅約50萬

– 本人34歲,教琴,私人與琴行也有,琴行有糧單,私人冇糧單,每月收入不固定但亦不是非常波動,平均每月4萬收入

 

家庭資產:

流動資產: 現金350萬, – 債基:  現值47萬 (2018年8月購入,原投入50萬,已收息5個月,收息至今1.3萬)

 

固定資產:

– 現有新界私人物業作自住(2014年10月以428萬聯名購入,2018年8月以600萬市值轉按及轉歸本人單一名下,由先生作擔保,按揭貸款剩餘481萬)

– 10萬投資於初創公司,現估值43萬,但短期不能套現

 

其他:

– 預期未来每年儲蓄約100萬

– 債基現時每月收息2,600

– Mortgage link 現時每月收息3,400

 

目標:

短期:

– 因家庭需要,希望於19年下半年購入九龍私人物業作自住,現有新界私人物業作出租,預期市值租金約1.5萬,供款1.8萬

長期:

– 達致財務自由

 

問題:

  1. 請問有什麼方法可以甩左老公現在新界樓個擔保,達致用老公名買九龍樓時他可承造6成按揭而非5成?
  2. 其實是否當初為新界樓做轉按時,應該先轉到老公名下,到買九龍樓時用本人名下購買再由老公作出擔保,本人就可以承造6成按揭?
  3. 如何把本人所有收入被銀行接受為正式收入?

謝謝。不勝感激!

 

ANSWER:

讀者未搞清「擔保」同「聯名買樓」兩個概念。假設讀者夫婦買新界樓前未持物業,若老婆買樓而先生擔保,先生即在港未持有業權。在香港買樓只付第二級別的低印花稅,而不用付第一級別的15%重稅的。惟由於擔保了人,九成上會唔可以用,只可八成上會及付較平印花稅。當然估計讀者都唔會買600萬之下的九龍樓,變相佢唔需要理什麼八成上會了,因做八或九成都被420萬上借額所限。

 

老公收入點計其實要清理,BONUS及佣金如未有備好證明銀行可不當作按核實收入,先生只用7.3萬月薪去做按揭,借盡為73000/10000*50%*2.59 = 945萬。由於先生已擔保太太借480萬,借貸力下降至945-480 = 465萬。若要甩先生按揭就要讀者自己有借貸力。

 

讀者教琴沒糧單,唔知有冇報稅。佢可以試下用琴行糧單比銀行睇下能否借到錢,留意第一次試唔好做八至九成按,因為一衰左,批八-九成按的主要機構HKMC是通達其他銀行的,令讀者一間試銀行衰左一年內去其他銀行再搞都難再獲批。筆者認為讀者要用足佢約40K月入,需習得買樓003課程內授的借貸力由無變有之法去令自己收入全計作借貸力,同埋知道點去對答。當然市面亦有些按揭轉介公司肯幫你做,收費是呢單按揭既現金回贈要歸哂佢地。若感肉痛亦可經介紹找會計行代勞,約萬餘元。留意有筆者學生透露過,市面有轉介公司收左人地回贈,造左批假文件叫筆者學生簽名意圖批出按揭,而文件上的工作及資料該學生未持有及未經歷的。小心借錢變坐監。

 

長遠睇讀者年輕加上能儲錢,好好攪好文件及銀行關係,儲返3-4間樓令自己獲小康退休生活是基本。由於現金水平較高請不要忽視「債」同「股」的投資。要明白銀行歡迎你借錢買樓只到45歲,往後借貸力會下跌,所以學好點用債、REITs收息同樣重要。至於30幾歲人買下股票增值無可厚非,筆者不偏重任何單一之投資物,其實每種投資物都有其好處,關係是投資人能否正確運用。

 

「債」有分直債同債基,當然直債仲有很多種。如屬有期直債是保本加上保證有息,不用煩管理及沒有空租期,很受50歲打後uncle歡迎。至於讀者由2018年5月已投入債基,不槓桿下收息6%/年,在過往約半年投資氣氛頗差,債基亦可約保不失,希望讀者在實行後對債基收息有多理解。下圖為債基的價格指標(一隻ETF)過去半年價格上落情況:

債基指標價格由過往一年由85.61跌至83.94,跌幅半年累2%,可以接受,亦證明此等投資物經得起考驗。加上筆者更提出過可用美國國債類的債基收息,令防守性更高,收到息超10%息之餘波幅更可比半年-2%更低。讀者在未來半年可為債基加槓桿,令年收息達10-12%。

 

至於股票一係唔買,一入場就要有套方法,世上無100%贏的方法,但提高勝算的方法總有。其中之一法原理簡單,就係睇下全香港2000餘隻股票,有幾多隻有「水」到近排升,看其比率變化就知個市走好定差了。常中所犯錯誤,係睇恆生指數去評大市。要知恆指只包幾十隻成份股,例如錢由汽車走去公用類,睇恆指係唔知的。見下圖股份10天高於50天線比率,此比率於10月31日在13%見底,之後回升。11月初有睇住此數據就唔使咁悲觀,錯失11月中開始的升市了。

 

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
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上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

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第三堂 (三小時)

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

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*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
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策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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