諗sir您好，小弟拜讀您的文章和書藉大約半年時間，剛報名參加了一月的收息101課程(Receipt No: 4491-2339-2180-4857)，想請教如何有效管理家人和自己的財富：
現況：
小弟今年30歲，與已退休父母同住三十年樓齡沙田私樓（已供九成）約市值700萬，父母有退休金每月約兩萬五元，現金加股票市值約70萬。父母和自己已買基本醫療保險和少量人壽。
本人任職大公司經理，月入穩定，連連尾花紅月薪平均5萬5千港元，現金加股票市值約60萬，月儲兩萬五現金左右。另有大灣區一物業（已供完），市值人民幣110萬，正打算出租，月租可收約二千二人民幣。女友月入一萬六千，沒有儲蓄。沒有急切搬出來的剛性需要，但希望五年左右可有搬離父母的私人空間。
想請問宏觀來說現在情況應否買樓？買什麼樓？那一區？買樓和做債基的比例如何？應否賣了大灣區的物業做其他投資？短中長線有什麼投資建議？感激！
祝身體健康，一順順利!
ANSWER:
筆者認為不要參考太多宏觀經濟的事情作個人投資決定，宏觀分析令人涉獵過多，好處係令記者容易寫野好令報紙版位有野塞上，但問題是「英國脫勾，貿易戰，豬瘟，日元急升，美國地震」樣樣都可以影響市場，而影響有大小之別。若一個人只同你談及「貿易戰、加息、內房債」會影響香港樓市但沒指出誰是主軸和副軸，那此分析是不完全的。不排除有些人為了要講而講去搬些不能被證實的理據去推斷大市，而你參考此分析只會令你亂，無所得著。
現時影響香港樓市的主軸在於樓市用家同投資者的雙方角力那方會勝出，2019年首兩季相信投資氣氛差勁，樓市將失去投資客的購買力但筆者見到用家入市仍踴躍，此可見於土地註冊處至2018年11月數據，3-5百萬樓的成交數目跌至九月已止住，而1000萬以上單位成交數目不斷萎縮，500-1000萬樓成交亦未見有到底回升之象，筆者看法是市場累積了不少買樓需求，而需求當中想買樓自住的人與作投資的人可平分春色，每當價碼到可接受範圍就吸引人入市託實個價。相反97年沒辣招參與者可日日摸貨，樓市買賣參與者基本上九成都係投資需要，投資者只要覺得間樓會跌，100萬買可80萬放，但自住者唔會，更不時會因樓市跌而自己補錢兩房換三房。政府2010, 2012兩次出辣招，令樓市投資者佔比大大減少。影響香港樓市最重的還是辣招及香港本身生產力GDP，看倌視點勿被人帶得太遠。
香港本身生產力GDP，最要看是香港兩大產業支柱，地產同金融。香港的律師、會計師，能賺的一批大都為股票市場或地產商服務。每賣一間新樓都由「士孖打律師樓代表」，每批一單豪宅成交，銀行少都回十幾廿萬比按揭轉介公司，銀行自己賺幾多大家心中有數，咁既上落其他正行少見。貿易戰令不少港人感覺不安，惟筆者淺見，美國如進一步封鎖大陸，香港仍可擔任似韓戰中作為中國透氣窗的角色。香港同上海歷史上總不能共榮，一個上必有另一個落。美國亦不會輕易取消香港的特惠優待，皆因趕盡則可能殺絕埋自己，此點大家值得去思考。
當然最重要還是自身考慮，讀者及其女友借貸力共(55K+16K)/10000=919萬，在旺市不宜用超六成借貸力，因不用盡令買樓者見價升即可先賺價，買後跌亦留了借貸力再補價，此為兩全穩妥之策。筆者不建議大家估市升跌去決定應否入市，而是為自己構建一個無論升跌都對自己有利或有好路行的投資方案。亦因此讀者宜只動用約500萬借貸力買樓，係用盡九成上會「420萬上限」之原則下，讀者宜付80萬左右首期，預算500萬屋苑樓。不買單幢或唐樓係因為年青人現金一般唔夠，而唐樓同單幢好多時要賣擺半年都可能放唔到，令現金回籠受阻。誠然買單幢或唐要更高的睇樓同審核業權技巧，這些在買樓001課有授，惟讀者與其他人一樣首間樓都係由大屋苑入手好。
影響一間屋最主要是其間格、次為屋苑，再次才是區份。例如你選到元朗唯一可以連哂全幢樓天台面積既單位契，公契亦查明可以裝太陽能發電版比你賣現比現力公司，咁既單位咁既稀有性，就當你區份差亦可跑贏。相反你買油尖旺上海街某單幢樓既一房，就當你區份好都可以長期唔升，可能你樓下經營非法業務加上一房單位客源窄，令你空租期長即單位唔值租致叫唔起個價。留意影響一單位價值之次序: 間格>屋苑>區份>大環境經濟，筆者已在早期文章解過。
由於讀者沒即時搬出之需要，可以考慮在樓市比高位跌了至少20%之時，八或九成上會買樓。原因是樓市跌了20%時再八成上會，表示樓市要在高位急跌40%才會令人負資產，此等急跌在97年才會有，筆者認為未來樓市就算跌，都唔會似97年咁急，原因都是首兩段解的市場結構有關。在等待之時，可用收息101的債基疊增之法，將錢投入E或B餐收息。E餐10%在收息101有解及講明點先做到，係佢儲25K/月的速度加上本身有60萬流動資金，年年收10-18%息相信5年內會累積足夠錢係35歲前買到兩間樓。
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