諗Sir你好,
我於兩年多前曾經來信詢問我的理財個案(#1150)，我今年已完成所有收息課堂，最近更看了《小本收息王》一書，獲益良多。這是我當時的個人財務背景資料：
- 三年前出售物業所得約100萬，現我名下持有另一單位作自住用途
- 與家人同住，有一要好女朋友，打算於二至三年後結婚租樓或購買單位作自住用途
- 現居所的銀行按揭貸款為100萬元，利率為2.15pa, 年期為30年
- 我現年30歲，從事文職人員工作，每月收入不多，連同兼職收入有大約$15,000, 女朋友跟我收入相若
現有理財規劃及狀況如下：
1.我已於17年2月用港幣60萬元(另借入8成金額約50萬)並兌換成澳元(兌換價約為5.9)，投入債基。
我的投資目標期為5年，我打算用所得的利息再投資入此債基。但我並沒就此債基作任何匯價的對沖。
- 現居住單位估價約為665萬，而銀行樓宇按揭金額為100萬。我現職公務員行政人員。由於我的收入有所增加至每月$20,000(工資收入為$15,000連同債基每月派息所得$5,000)，再加上已過了銀行罰息期，故我打算加按多50萬元，用加按的金額購買在收息104課堂和《小本收息王》一書中提及的公司嬰債或較低波幅的公司優先股。
- 現持有少量新加玻REITS(RW0U)及美國科技ETF(BOTZ)
問題如下：
- 再投入債基方面，是否用港元購買較好?因為近一兩年澳元波幅較大。
- 在加息週期和樓價下跌情況下將樓宇加按投資是否適合?
謝謝!
祝業務蒸蒸日上!
要學習理財改變命運的人
answer:
呢位後生仔月入15K，曾持有兩樓而家已賣走一間套返一百萬在手。呢個月入水平令不少後生仔連買樓都唔敢諗，但本案主就買足兩間樓比大家睇，現在更考慮將手上淨有間樓架按套多50萬係手，連同原有100萬令現金水平增至150萬。係2017年修畢收息101+103後將錢選擇較穩陣的B餐轉用澳紙買收息16-18%一年，至今已1年零8個月會否因市淡而輸錢? 我們走去morningstar.com睇下B餐的年度表現，2017年全年升4.82%而2018年頭九個月只回了1.08%，即價格冇咩變動但十幾厘息安穩落袋，難怪在2018年未再向本blog細心撰寫問題查詢往後部署。
誠然讀者入市買澳幣的價位麻麻，唔係叫差但肯定唔好，我們已在課上列出了澳幣的上下行區間及指出學生宜等在區間下方買入，可惜讀者未跟足。今時2018年尾想再「添食」加碼買債基，同意是用港幣買唔好轉澳紙了。由於讀者本金不多加上賺錢能力弱，讀者不要買年派30%的A餐，A餐已由早前派25%重新升至派30%水平，但各位要明白一個3年就可回本的投資方案，風險不低。量化後等出A餐的風險標準差在雙位數，同買內銀或籃籌收息一樣高，相比B餐的標準差只3%左右，希望大家明白筆者講風險之角度較數理化，而唔係同你吹下未來會點又或者恆指升唔升千點咁的。有時賺錢的機遇要投資人自己食得起才可買進，明顯風險高的A餐唔係讀者那杯茶。
加息週期加按錢會否增加利息支出? 讀者睇blog都學左按揭靈活計劃，能令按出資金存在一個活期戶口而擁按揭息口之派息利率，變相大大減少由加按去持有現金之成本。現金遇上跌市就變得很有用，所謂天下大亂，能擁五千精兵都夠幹一番事業了。況且現定期息三個月都有成2%，那又為何怕加按資金受美國加息而「夾親」? 讀者而家有債基及REITs收息月共5千，月正現金流水平成功攀升，至於15k既人問銀行可借到0.75*259萬 = 194萬，若月儲6千儲足5年係可以入手二萬幾萬的樓房。當然若加埋女友借貸力幾可肯定會加至400萬水平，肯專心儲錢要買1-2樓在手不屬難事。請不要試圖捕捉樓市高低位去買入賣出，過去幾十年大部份試做都失敗既野，你真有信心你自己可以做到嗎?
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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