香港人如何面對樓災? #1628

諗sir,你好, 最近才拜讀閣下之文章短片,實獲益良多,現有事求教: 本人去年辦離婚後賣樓套現$180萬,手上已沒有物業.

 

剛巧近月父親去世,留下遺囑把現在與母同住的物業九龍城400尺唐樓給我,遺產手續未辦,現有2個打算:

 

1.母親申請居屋並作她擔保人,並整快弄遺產承繼,把現住物業出租以付居屋按揭還款

 

2.購買300萬或以下細價唐樓或樓齡超過30年洋樓出租以支付按揭,其後才慢慢弄好遺產手續免付SSD

 

本人月入33K 贍養費每月10k 減去 母家用16k

仔(15歲)女(10歲)月使費15k 保險每月4k

個人使費每月6k 每月積蓄2k

 

ANSWER:

這個案資訊不夠,不好處理。筆者亦未能為後補資訊的個案一併作答,往後還要應付其他提問。先講讀者媽媽想申請居屋,單人申請入息同資產約需少於3萬而資產100萬,但老父留低的樓房唔知媽媽有冇聯名,及媽媽手上有冇資金唔知。何況媽媽若申請成功只配細樓,讀者又要擔心母親單獨居住之安危。

 

至於用2人或以上人名申請居屋大單位,在父親有留一單位加上讀者有180萬現金下,應超出多人家庭約200萬資產限額的上限。至於讀者繼承父親的樓不用付印花稅,但同意一旦繼承了父親物業,再買樓就要比15%高階從價印花稅。而先搞清楚特別印花稅SSD係買樓內三年甩手要按階比5%-30%的稅項,此稅同從價印花稅是兩回事,如兩項都中可以被要求一齊比。

 

讀者想係繼承父親的樓前先買一樓,避免付稅,可以理解。但買300萬次下的唐樓,首期要付50%,加上要識睇僭建查冊才好避免買入單位被拒上會之問題,同埋唐樓租客又在差區份的,收租有點麻煩,種種原因亦解構出,為何銀行認為唐樓只值按5成那麼的少。當然付貴些少息(如6%年息),可找財仔做到二按。至於洋樓好一點,不過而家300萬之下的洋樓,若有幾百呎面積,一出就比人掃走。至於200呎的洋樓可塑性低客戶群少,讀者一人照顧阿媽加兩子女,咪攪太複雜既野。

 

咁有咩好? 其實讀者有能力可買貴一點既樓,留意法庭判出的贍養費與工資一併被銀行視為有效收入,可增大借貸力。讀者此情,借貸力為(33000+10000)/10000*50%*2.59 = 556萬。即例如睇中一間420萬的屋苑樓,苜期84萬而借360萬,月供約14K,讀者係做到既,筆者亦都鼓勵佢做。正因婦人一個仲有高堂兒女,理財取向應保守而少閃失。買樓最差的事,係買完之後跟大圍樓而與社會共同面對樓災,如2003年。誠然不少人都有感,共同面對樓災不算難受,始終好似沙士咁人輸你輸,政府自然會出些優惠拍措施,食店會便宜一點。

 

相反不買樓者,即好似而家咁,香港都面對緊樓災,若未配夠兩樓者係計到有能力下再買應該。只不過係升那邊的災害而樓價與香港人收入脫節吧! 但現時身受其害者的痛苦情況遠比沙士各行各業一齊捱的苦。換包說話,就係人輸你輸無所謂,人人嬴而你輸才屬最痛苦。因此筆者已為讀者計好,趁50診前仲有銀行肯借,買一間大屋苑細細地易租出的,淨低資金可利用收息101的債基疊增之法,收息年10-12%。讀者到時可把繼承到的樓加按,套每100萬月供才100/259 ~4千/月,而100萬收息12%,一個月收10K息。一個相減每一百萬投入債基令月正現金流增加六千,令生活質素提升。當然有些人很能冒風險的,可配年派25%息的債基亦可。








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