你好，諗Sir,我是你的讀者，你出的書，我每本都看的津津有味，謝謝你帶來的知識
我有以下情況的困惑，希望諗Sir可以指點迷津，感激
本人情況是:今年33歳，月薪4萬5千，(沒有收入證明)本人名下物業，大約三十二年樓齡，在沙田區，市值5百萬，6成按揭，月供大約8千4
丈夫今年34歲，月薪4萬5千，有正常收入證明，名下物業，樓花，深水埗區，剛買了9個月，9成按揭，月供大約1萬1千左右
本來希望做到最少一生三宅，希望自住物業，是新樓齡，大二房，另外2間是收租。我這樣的情況應該如何佈署⋯⋯
等你的意見，謝謝
ANSWER:
現時按揭批核已收緊，就當之前提供薄弱收入證明(例如手寫糧單幾張、或僱主報稅表格[即IR56.B表])能按到貸，不表示今日能批貸。至於讀者講明冇收入證明，就大大打消佢能添至三宅的可能。既然佢有睇筆者作品，應在第一本著作<樓換樓>中有睇到成為庸才不要緊，先要肯認，然後找對助力。幫助一可由家人而來、二是由銀行而來。家人可擔保你再添資產，主觀睇親情夠不夠，個人品行是否良好。銀行當然亦可借錢予你，接受客觀條件，例如人工夠不夠? 人工是否「老作」? 份工是否穩陣而借貸人仲可以「撈」多幾年?
證明
筆者善於同學生合法產出客觀條件，情況與搵工無異，好似你想做股票分析員，考到CFA令你成功機率大增。你想搵到600萬借貸，計到要有600/259*10000*2 = 46000人工先可以。要借貸報告冇借貸，要46000人工有銀行AUTO-PAY入帳記錄可稅單證明。如果讀者冇收入證明，佢一係叫佢老闆俾返證明佢，又或者「搵個老闆」咁出糧比佢。當然係香港出糧同時要付mpf，又要交稅的，些少成本在所難免。如果準確去做冇做突野，係可便宜一點及快完成的，這在筆者買樓003借貸力由無變有的課程有講。
現金
如讀者由得自己冇收入證明，家庭借貸力限在45000*50%/10000*2.59 = 582萬。若自己收入夠文件證明，就當只收入七成計到，都可將借貸力升至(45000+45000*70%)/10000*2.59 = 990萬，在此條件借下供下儲到三間樓唔難。當然買完頭兩間樓「人頭」已用足，再買要比15%重印花稅，故未來1-2年先料未遲。何況讀者來文從未提過佢手上有幾多現金，有感對現金之重要性看得太輕。現金水平不足，就當有幾多資產係手，都可因流轉性不足而隨時「暴斃」，勿只求買樓而唔識防守。現金少不應短期考慮再買樓，錢可投直債或債基收息去賺6-10%年息唔好急。等都有一種技巧，所以樂於種花者的能力不好看輕。
細單位
至於讀者的深水埗區樓花，月供1.1萬的，估計是單幢樓細單位。呢種單位最不宜買，更何況深水埗是繼九龍城區後，細單位(統計署之A類)供應第二多的地方。為什麼唔好買亦可簡作解釋:「君見深水埗劏房臨立，該些業主400萬買入同你一開四，收租兩皮而供只八千幾! 換言之市差時減租減到二千都仲可打供租平手! 掉轉500-600萬係劏房區買一房或studio，租客會將你間新樓同劏房類比，令到你既租永遠加唔起!」未計$3-4蚊呎的管理費，新業主未收樓已知中了大伏。
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