諗Sir,
我跟太太是你忠實粉絲。我已修畢收息101，103，104 及 買樓003課程，獲益良多。近半年，尤其感受到諗sir 常說的執行力的重要性，萬分感謝！
本人38歲，太太36歲，育有兩個小朋友，2歲及5歲。每人月入40k，收入穩定，但非專業人士，自覺收入再大上空間不大。每月可以儲25-30k。太太會繼續工作至買多一層樓，因為批按揭會容易很多。最終希望被動收入增加，太太可轉做part-time，多點時間陪小朋友。
資產：自住新界三房單位連車位價值8.5m，剛完成1拆2。新做按揭約4m，其中加按的800k現金將會到手，計劃用來作再買物業的首期。另有現金1.5m。股票約250k。
惠州有一新樓單位，約值1m人仔。不用供款。
之前亦深深同意你對101 計劃的分析，已在總供款及退保價值相等的情況下，取消了份單，取回300k現金。交了時間機會成本這學費。
2017年尾開始報讀諗sir課程，于2018年2月行債基，行C餐和E餐孖展20%，E餐債價穩定，是收息的理想選擇，多謝諗sir教路。可是，C餐3月開始債價有跌，想請教諗sir新興市場是不是有重大危機而致債價一直下跌，另外，現在有什麼方法去應對呢？換馬？減持？用收息104的ETF對冲？希望諗sir再指教！
另外，想用太太單名買入物業收租。暫時計劃18年底或19年頭入市。心儀荃灣及屯門的兩房出租，也在考慮舊樓做分間單位出租。兩者應該怎麼選擇？屯門的工廈是否有潛力，想諗sir俾意見？
800k加按的現金如果不用作買樓首期，應否再投入債基？還是直債？可以怎樣投資，產出多點現金流？
非常渴望諗Sir 能抽空賜教。萬分感激！！
80後的香港仔上
ANSWER:
是的，行一拆二去增加現金水平及為買第二樓03鋪路，加上老婆最起碼係完成購入第二宅前唔好停做野，以免批唔到按揭，有幸同讀者於上年已交往起碼執好左此兩點。至於誤買101保險計劃，只好說Sales的口太甜，閒人無受過提點很易中招。筆者舉出一個套路，就是Sales先講A產品是市面上很好的東西，然後再講我們公司的產品B與A都好似，叫人買B。事實上B是垃圾產品，Sales依賴著市場對A產品的良好氣氛而將垃圾產品打扮似A而「搵食」，大家小心。我們舉些例子:
例: 係持牌銀行一類可隨時買賣的開放式債券類基金是A類產品，但市面不少保險公司將佢自己的投資相連保險，極收費又高佣而又將客既錢鎖死長年期的計劃本是B但扮A，很討厭。如果要賣垃圾，不如介紹個大陸佬叫佢將黑錢倒落份「昆水PLAN」吧! 總好過揸壓親戚朋友既血汗錢。Sales為賺高佣而替人洗錢最尾俾人拉去坐監，合乎天理。保險很需要學習好才作購入之原因，是通常買入後幾年才知出事。
例: 內地不少樓房價格飛升是事實，好似你係廣州荔灣區有樓在手，今時十倍奉還絕不出奇，這是A類產品。但不少人用劣質而又差地點的大陸樓(B產品)扮貴貨(A產品)，希望大家入手前三思。內地地大物博，買錯位置唔似香港咁會等一下都有機升番。加上內地買樓經紀可從中食差價，所以不少人唔收佣都會「水」你返上去買樓。
講返讀者，手上資金計埋加按2-3百萬，買直債不夠錢，還是用好債基吧。直債入場普遍20萬美金一條，對於流動資金少於400萬的人暫不用考慮，何況用ETF加債基及股票，上述三種「武器」用得好，效果已不俗，不需急強求用可高息而又保本之直債。至於一些為儲蓄十至廿萬而煩惱，又或收入在萬餘元水平的人仕，本BLOG暫時幫不著你。說句老實而難聽的，為人及堅持儲蓄兩件事有做好，自然就不會陷入此苦況，宜自我檢討。當然22出頭的，對低收入可以容忍，努力裝備自己及留意自己的知識及奮發，才是最大槓桿。債基或買樓的槓桿其實不大。
讀者在2017年睇BLOG、上課、及妥善執行後，現時應已在正確的方向。但2018年初至今市況顯然波動性大增，需面對個人風險胃納是否與手上投資物配合的問題。讀者的債基E餐派10-12%年息，在18年就算市況波動仍予高息而價不跌之局面，明白此情廣為眾人接受，所以係收息101就講左點做。至於套餐C是15-18%息的組合，息口高同時波幅會更高的，故在進階103先談。而C餐此時一年計有接近10%的價跌亦無可厚非，就當人民幣兌美金，這兩個月的跌幅已5%(由兌美金6.22跌至6.55)。固讀者將C餐實行近半年，收息7%而價跌近10%，相信只消再持有很有機會價息相抵打平離場。如真不想接受價格波幅那轉用E餐會更妥當。我們本BLOG不是只報喜而不報憂的。點都好債券持有人於2018年首半年，已避免像股票持有人一樣再輸一次的局面。
圖: 美金兌人民幣
工廈投資的概念是可以的，你見億京無上市而其士咁低調，就知發展工商廈撈正業有錢賺! 唔似毛毛咁行散公司股票去賺錢呢條路。點都好，一買一賣你情我願，只怪有些人貪心又唔睇真，抱有此態度其實人生已完，但鑑於筆者撈得唔係太掂所以都要對呢批人說些場面話吧! 講返工廈，係好的! 但先講未熟唔好亂做，買工廈要從老闆角度出發，可先從一幢工廈的水牌開始研究。仲有工廈一旦衰左，可以空租好耐，好難撤退。住宅只要是大屋苑，肯減些少，點都搵到人租。如屬經典鬼屋，那不妨直接開放予人探靈，商機更大! 最後提醒，按出800k可根據5粒豆而分段入市，永不要孤注一擲。
有關分間單位出租及荃灣工廈，可WHATSAPP 98292018找舊生部，只接待諗sir超過$5000已繳學費的舊生(例如$4990就不屬其內)，我們可予分享更新。
本文至此為止，筆者亦忙著為下半年公司生意籌備，很慶幸有大家支持，頭半年埋數生意額仍與去年無異，還略有增長。各位如處於苦況而得朋友開口安慰，聽些場面話確實可令心舒暢一點。但要脫離苦況，必須改變生活習慣，狠狠的面對自身缺點將其改善。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
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第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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