應現時入市再買第二個物業收租? #1603

諗sir，

我雖還未上過你的投資班，不過常看你的專欄和信箱，獲益良多。我知道你會為學員解答投資疑難，所以也冒昧地想向你請教一些自身的理財疑惑。

是這樣的，我是一名40歲的公務員，有兩名子女，月入十萬；太太是家庭主婦，但也有兼職，月入二萬。我們一家四口住在一個三房按揭物業，2010年購入，現估值約1,300萬，銀行按揭貸款尚欠400萬。我倆在港已無其他物業了。銀行現在說可以加按套現250萬給我（總按揭成數達物業估值的50%），我正在考慮是否應該先借了用來投資，不過卻還未能決定投資什麼資產。

我倆現手持80萬現金，並持有以下的投資：

1）250萬日本物業：東京/大阪物業，年租金回報約6%，沒按揭的

2）80萬股票：收息股佔大部份，包括電能、中信電訊、交行、越秀交通，還有神華

3）25萬美股基金，美股成份佔50%

4）30萬人民幣債券：今年年底到期

我的想法是，樓價現時處於一個頗瘋狂的水平，物業買家好像大都抱著一個「驚遲啲會貴」或「人買我唔買好執輸」，甚至乎是「有買貴冇買錯」的心態入市。這是一個危險訊號，樓市怎麼看也不似是處於應該投資之時。不過我從你的文章中也看到，45歲時（5年後）我的借貸力將會開始下降，現在若再不進場利用剩餘的借貸力買樓，如果樓價真的繼續升下去，我的一生三宅目標也沒希望達成。那我應否現在買第二宅呢?

我另外也有想過，如果現在我不趁此樓價高企的時機將自住物業加按套現，又恐怕到他日樓價大跌時才發現自己坐失了良機。由於我必定不會將自住物業出售，所以我深信只要我的工作繼續穩定，而我又能負擔得了新增的按揭供款，即使樓價下跌超過50%而我變成負資產也沒所謂。只要我介時仍有穩定的供款，銀行不會拍賣我的物業吧。諗sir，請問我這個想法正確嗎? 還是到那時候銀行一樣會 call loan? 我應該套現那250萬嗎?

假如我向銀行取得那250萬的加按套現，你會認為我應該現時入市在香港買第二個物業來收租嗎? 如果買，樓價應該在什麼水平之下才較穩妥呢? 那如果我不應該買第二層樓，我那250萬又有什麼可投資以抵銷按息呢?

我的投資組合有需要變陣嗎?

謝謝你。

ANSWER:

要部署下一步做咩，讀者必先了解距離目的地仲有幾多路程。一旦是好近，那就用保守的方法穩定達到就可，就好似你睇世界杯，如果巴西已經贏緊4比0，那控球在腳就成吧，犯不得夾硬進攻比人踢傷。若然未贏波而只剩5分鐘完場，要麼將人生放棄、或等運到、如唔想輸就要犯險進攻博一博。人生雖然複雜但也不離幾個大道理，讀者公務員有冇退休長俸佢冇提，這一重要元素佢在提問竟不講清楚，可能佢認為筆者無資格知咁多…那也明白的。先只好假設佢無。

一個月入十萬的人撈到40歲只持80萬現金，睇落已感有點不妙。幸好有為自己儲落一點資產，日本樓加港股及基金有360萬左右，而人仔債36萬。如55歲退休(15年後)拎返400萬退休金而無長俸，加上讀者勁到有巴菲特既一半，15年間每年除洗費外有淨8%年組合回報，而通賬只4%一年。今時400萬會在15年後(2033年)增長1.8倍，即400萬變720萬。到時加埋400萬退休金，共1120萬及一間供滿的自住樓退休，對於不少港人而言是豐厚吧!? 但讀者若可活到85歲，你諗下揸1120萬面對2033年至2062年的通賬，真係夠洗? 當然筆者認為人類未來50年面對既事，可能會比今日更複雜，例如有戰爭或新病毒。不過有一件事幾可肯定，就係政府只能印銀紙去負擔老人問題，環境失衝亦可能令糧食價格暴賬，可是印銀紙同時令月月派的生果金更不值洗。此一困局解決方法係自己儲夠錢，有能力隨時移民去世界某些角落。未來之事不可知，但有錢可予自己更多選擇。

經過上段已計到讀者面對的困難問題，分別係唔夠錢同埋通賬水平不可測。係香港做按揭買樓正可對應上述兩難題，加上香港尚算資產儲存中心，故香港的樓貴是有解的，就係不少港人不自知。比首期即可控有租客幫手供樓，加快儲蓄進度去解決唔夠錢問題。做按揭等於先儲美金攤30年還，即等於沽空美金，又解決物通賬問題，你見過去30年可跟物價齊升的，最可信賴就係住宅了。所以讀者不槓桿咁去日本買樓，筆者看法是錯。

股票基金不應該買，就如不少香港股票基金，竟跑輸比盈富基金，咁比管理費買黎做乜? 至於筆者當提倡買的債基，雖同樣是基金，但平常人一個係無可能買百幾條債券去分散風險，所以無奈到比些少錢人地賺加上嚴控槓桿去收10-15%年息吧。惟港股美股自己買一百幾十隻是可以的，加上基金經理的炒股表現不見得比平民好。至於人仔在過去一個月跌成1.5%，報紙已有賣，但銀碼不多想KEEP可以，讀者手上收息股亦同樣情況。若想距離退休目標再進一步，可將現自己住加按至5成得1300*50%-400 = 250萬。日本樓贖回再得250萬，如果真係咁睇好日本樓可以買ETF呀，唔使捱個3%貴佣同埋為租務管理煩，但有些事看破不說穿吧。那250萬加250萬共500萬，拎30萬去買返日本ETF好未? 淨470萬可用100萬予家人去再買一樓收租，但究竟是否八成上會報自住而偷偷出租去擴大回報? 讀者自決。淨370萬可用270萬投入收息101的債基疊增收息，12-15%年息即可產出27K-30K/月之月入。

買完樓會唔會因樓市下跌而CALL LOAN? 其實就當樓市一年跌30%，首先自住樓未變負資產，暫不用理。新樓買有機會成負資產，但讀者有100萬現金加上270萬係隨時可贖之債基，現金流動性足夠，就當CALL LOAN要補錢無問題，更何況根據03年經驗，打工仔只會肯供樓，銀行都無謂CALL你，雖按揭契寫好銀行有此權利。至於股票是不宜長放的，買股收息根本同股票之原意有衝突。筆者利用自己判別股票的系統睇了讀者數隻股票，只有1052在早前有過買入訊號(下圖)，系統產出可以持有之訊息，其餘沒有。更多筆者系統資訊在: https://www.facebook.com/stockfarmerhk/

和平時代或許已過，本blog忠實讀者多為在港稍有資產一群，請容許筆者提出港人需比之前擁有更高國際視野一點。好似日本平地少而近乎零資源，為爭取生存空間而每隔一排發動侵略是必然的。俄國人欠缺不凍港，經常向南望是必須。菲律賓係南美同亞洲之間的跳版，韓國是俄羅斯南下之跳版，這些國家定時常扭屎忽花靠收兩邊茶禮去生存是肯定的。英國德國俄羅斯需要互相制衡而維持歐洲大陸穩定，又屬必須。中東就係無左伊拉克而讓伊朗獨大，由2002年搞到而家都一鑤粥，仲要埃及同敘利亞陪葬。大家明白一些國家因地理而予有之特性後，你就唔會亂去買日本樓。些少係可以，但讀者反而把最大的注金留在投日本樓，除非佢想轉國藉，否則不妥。但先講一句做日本人都唔係咁過癮，去玩唔同去長住。

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