40歲開始理財、三間樓仔仍有可能#1575

尊敬的諗SIR, 你好!

拜讀您的著作一段時間後, 現在才知是井底之蛙.

本人屬2人家庭月入4.5萬 . 老公月入3萬從未置業. 本人40歲月入1.5萬單人手持自住物業,月供8K,當時220萬購入現估價400萬,按揭上欠銀行180萬,二人各自供養父母,手持現金只有50萬

問題1)  2人借貸力為 45000/10000*2.59*50% = 5.82mil,自知借貸力已動用一半但又很擔心年紀再大更難置業,老公現時應否以單人名首次9成購入物業 ?

問題2) 而本人手持物業偏遠及高齡,以情況可以如何改變 ? (人工低加按要入息證明,今個月銀行再回覆新收訂下: OT/花紅/佣金… … 已不計算收入)    

問題3) 進入人生下半場,自知借貸力走下陂,以我們實際情況目標只能二人二宅,對嗎 ?  如何完成二人三宅打算 ? 我們應如何步處 ?

希望請教諗Sir為我們指出正確投資方向,不勝感激 !

 

迷惘人敬上

 

answer:

決定唔生小朋友個批,建議找些能產出第二收入之副業做,勿讓時間白過。否則老來無糧無仔女無樓揸手,真係要好豁達才可開心地活下去。老說話:「針唔到肉唔知痛」,莫讓年壯的時間花在玩樂,而到老才發現個種痛是難去承受。何況筆者信奉「一天不工作,一天不吃飯」。為家人及社會產出是應作之事,根本唔關錢多定少事。估計讀者後生少去理財,所以財富亦唔會理佢。人到40後想問銀行借錢? 銀行職員基本工作就要為僱主找出有錢或有信用既客,讀者多年財務「零化粧」,究竟banker點先可睇得上?

 

佣金收入如在糧單有寫,亦能出示稅單/強積金供款成功相比為對者,計到佣金七成作收入很大機會,計哂十成亦有可以,斷不會如讀者講唔計。當然如申請人定要九成上會買樓,那佣金個部份係唔計的。但如八成上會或只六成,佣金收入就有用了。至於加按無論人工高低都要入息證明,正如佢自己計左夫婦借貸力為5.82mil,若將讀者自住樓欠180萬加按至六成欠240萬(套60萬出黎),借貸力都會被用掉240/582 = 41%的。加按後買樓,借盡只可借582-240 = 341萬。亦即讀者如想再添第二宅,睇400萬市價左右既樓已近極限。當然如有直系親屬擔保,當然借貸力可重計變大!

 

若無他人擔保,由於讀者借貸力少加上已擁一宅,讀者不應現在再買。好少一個兵少將寡既司令,不應在今時風頭火勢再去攻城。好應休養生息多種菜多募兵,待天下有變才乘勢出擊。好似當年共產黨未係日本仔打中國之前,同國民黨都只係你追我趕,從不敢坐地硬接蔣介石一招。到日軍拉薄左國民黨,共產黨先至拉埋擔保人蘇聯出黎,企定發展自家根據地。因此讀者可將自己樓轉名比老公一拆二按爆八成,轉名印花稅只$100,而套出錢達400*80%-220 = 100萬。一拆二按爆後樓在老公手,現金提升至100+50=150萬。若果未來3-4年可再死儲,令現金達至200萬,又或將150萬投入最穩陣個d債基,只行些少疊增做些微槓桿,那收息應可達年8%而債基跌30%先至會call loan。鑑於最穩陣既債基在過去12年於最逆市況只錄跌10%之情況,預夠30%BUFFER有高安全系數。其實槓桿本身是日常用物,侈如老闆請人做野就係槓伙記的時間,不少集團都計左一個伙計可以幫集團搵幾錢/月薪的比率。好似筆者之前係大銀行做,比率是8.0或之上。即係一個5萬底薪職員,每月跑到淨賺收入40萬之上。而老闆如果預唔夠現金出糧,勞工處會call佢loan,就係咁簡單,槓桿無處不在。

 

不過有d人常槓桿別人而自己無所出,那就是利用自己的名聲去使他人做野,長此「老點人做野」就令自己名聲下降,失去比錢更重要的個人資產。

 

讀者將150萬行收息101的增疊收下息,自己又儲些少,2-3年150萬增至200萬是可預期。到時等樓市跌超頂位25%才考慮入第二間,用100萬首期七成上買些細兩房有可能。第三間再看情況,可以修讀一些轉勢訊號的知識。40歲努力及謹慎開始,有三間樓仔仍是有可能。最後提醒想法一點都不值錢,精細執行才能改變生活的。








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