現在應否買樓? #1574

諗sir,你好!

本人為李先生,拜讀homeblogger及經濟一週理財個案多時。

本人與女友拍拖4年,視為結婚對象。今年未有即時買樓需要,但預計兩年後有買樓及結婚需要。

有感買樓有風險(如現在提前兩年買樓而加息及樓市轉勢,何不等待兩年後才買樓?),不買樓也有風險(如不買樓而樓市繼而上升,則需要更多首期),現欲請教專業顧問有關財務部署安排,盼望賜教。謝謝!

個案主角:

李先生,今年29歲,本地大學工商管理學系畢業,從事某中資集團財務會計部工作約5年,月入4.5萬元,與家人同住

女友,今年26歲,本地大學工商管理學系畢業,從事某上市公司文職工作約2年半,月入2.5萬元,與家人同住

現時合併每月收入財政分析

兩人合計收入     70,000
   
兩人合計支出  
家用        10,000
個人開支        15,000
強積金          2,600
每月保險儲蓄備供年繳          800
償還大學本科的貸款 800
旅遊蓄備          4,000
薪俸稅儲備          3,000
支出總計     36,200
   
盈餘     33,800
資產情況  
現金(去年底開始由投資款轉回現金作隨時買樓)      700,000
外幣(作旅行之用)        30,000
投資(2020年底取回,預計回報3.5萬,日後用於結婚之用)      200,000
資產總計   930,000
   
負債情況  
大學本科的貸款(餘10年)      100,000

備註:

以上情況已估大支出,可視為較保守情況。

如因日後經濟壓力增大,願意減低個人開支及旅遊費用。

估計薪金每年增長5%

理財目標:

  1.      進修:本人正報讀香港大學法學碩士,如成功入學則20189月開學,為期2年學費約12萬。

個人想法:出於個人的人生目標,希望完成碩士的學歷,費用預計由每月盈餘支付

  1.      買樓:最遲於女友30歲前買樓及結婚,買入600萬元以下的屯門兩房私樓用作婚後自住(7萬人工x2.59*50%=9.6百萬,借貸力應足夠)
  2.      結婚:費用主要來自現時的投資款,預計2020年取回約23.5萬,加上這幾年的每月盈餘,預算現金流先支出30萬,但人情禮金保守應有15萬。

背景:

  1.      雙方家長無特殊經濟困難,有已供滿的香港自住私樓
  2.      關於購買物業,希望通過HKMC承做8成按揭,預算首期雜費150萬,另加基本裝潢20萬,共約170萬。如承做30年按揭,按目前利率,每月還款約19,000
  3.      父母願意把現市值650萬已供滿的自住私樓加按套現來支付首期,我們將承擔全部還款。(按目前利率經自行計算,每加按100萬,還款20年,每月還款約6,000元。如年期15年則每月還款約7,000元)

問題1-加按時機:

父母約55歲,加按自住樓最長年期是否都很容易申請20年還款期?

由於父母年紀愈大,獲批加按物業的還款年期愈短,每月還款金額愈大。

按目前情況,我們應有足夠的還款能力,因此是否應該盡快加按套現用作買樓?而我們現有的現金則先保留,用作之後買第2層樓的準備?

問題2-買樓時機:

樓市的不穩定因素,例如中美貿易戰、本港銀行體系資金流出導致加息風險,但多久才對樓市有影響?

按目前樓價,我們應足夠供樓支出,現時入市買樓是否好時機?還是多等兩年再入市?

不買樓的情況,現時每月盈餘存作現金,等待樓市下跌是否不智的期待?

問題3-自住,放租?:

如現在買樓,把每月盈餘用作支付樓按還款及基本家庭生活開支(如上計算,每月還款約19,000+6,000,即約2.5萬。另基本家庭生活開支約5,000元)。

財務上可以解決,但目前又沒有很大的衝動今年買樓同居和結婚,因此買樓後放租兩年是否可行?

 

answer:

點發達真係不屬秘密

明白讀者都好有心將個人財務狀況表列出來,惟人到中年多發覺只靠人搵錢很無助,懂按揭借貸法規才更易獲銀行助力。借用巴菲特語句,於年輕時借貸買樓等於單向賭美元長線貶值,美國泛發鈔票不能因幾次加息而止,而靠按揭槓桿去看淡美金之策需多年才能見效,故未有樓者若有能力,確實如誠哥咁講趁早買的好。名人坦誠分享致富之法時有發生,聽完有執行既人少之有少。故點發達真係不屬秘密,關鍵係你堅持到幾耐。當然筆者文章教唔到讀者點搵十億八個,只係顯淺咁提點下按揭法門。

 

買樓同時控制下行風險

再重申買樓見效需長時間,而讀者及伴侶收入共70000,借貸力為70000/10000*50%*2.59 = 906萬。係旺市利用借貸力一半買樓可先為日後跌市作出保留,若付20%首期而手上仲淨等於樓價三成現金作支援,其實抵禦跌市之能耐已屬偏高。有此結論借鑑1997年急跌市係一年有跌40%之記錄,亦即今時買樓而擔心摸頂者,只用借貸力一半而八成上會,係樓價三成之現金作支援下就當價跌5成亦未變付資產,能應付97年同樣般的大跌市。至於未來會否重遇97年那樣的急而又漫長的市況? 筆者暫未見到此像誘因,97當年炒風極盛,大人炒樓細路炒郵票,連中學生都識問阿sir教教下書去廁所係咪買股票? 食夜晚俾貼士例牌一百菜式魚翅撈飯,此等景象感在香港難重現。因此做四至五成下跌防禦應夠數。

 

*急而又漫長因97至98之一年跌40%為之急。而樓市再慢慢跌30%至2003年8月才在中原城市指數30.8點見底,此為之漫長。

 

買樓時機

另外有些人就擔心買樓驚買得貴,其實人擁2-3宅為必須,一間自住而夫婦每人一間收租過世係基本。只要計左不用超借貸力六成,而上次買樓已是2年前之情況下,自用者好應再買。若已齊物業三間再買就屬投資者,到時睇升跌預測去買樓未遲。人對估頂或摸低基本上無能為力,過去8年自政府有辣招後不少人賣樓等跌,都因錯沽樓市而被夾得很慘。報章上預測升跌的文章能引人觀看,所以存在。但真能看通樓市的,敢講施老闆都在專欄表示過佢曾寫錯過樓市,所以未齊樓三間不要去估升跌而添減貨。至於有些無殼蝸牛一味想趁低買樓,只好說等都要有財政實力才能等下去,若交租已達頂唔順或年紀大就好應上車,表示已難去支付睇淡成本。媒體只不斷列出影響樓市的各種因素,但能者不會在報章告訴你那項是主旋律。

 

讀者父母55歲只能批貸15年,這類硬知識需要攬好。手上現金百萬未夠,可用父母名按盡或加自己擔保將錢按出。有錢後宜置一房再出租,淨低資金行收息101的債基疊增之法收10-12%年息。當然如讀者買股票有心得,可將流動資金的30%投在股市,讀者年輕可承受風險,但如買股只係聽人講咁買number就不如專心正職,買股賺錢無僥倖。當然讀者入手是報自住而利用八/九成上會的好,不過社會上很多人都會收樓後偷偷把物業租出,究竟罰則如何及呢類人做咩事去規避風險? 我們在下次買樓001再同讀者探討。

 

 







 


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