諗SIR你好! 拜讀你的BLOG 多時,十分喜愛你的教學風格,認同你務實的投資作風,說出∙真話,望 諗SIR指點迷津。
基本資料:
本人39歲,月入6.3萬。
老婆38歲,月入3.5萬。
育有一女,現正1歲。
現金:
穩定月薪,可以月存4萬
另加現金160萬
物業:
自住私樓,09年買入。現値750萬。已加按套出420萬,尚欠銀行100萬。並完成2拆1,留人頭方便置第二間物業。 即已用借貸力33% (420/12.69 *100%) ~ 33%
車位: 200萬 (自用) full paid
合計現金:
160+420-100=480萬
方案一:
直債+債基 (10-12%) (內容請指教)
以收息壯大本金,缺點是收益不按通脹上行。
方案二:
洋樓套房: 450實尺已升至580萬,6乘上會避HKMC,回報5厘 (2.4-1.34-0.1)*12/232)*100%
缺點是樓齡大,數十年後因可按掲年期難有買家承接。
優點是出現正現金流,符合投資原則。
另加
100萬債基
100萬直債
收10-12厘。
方案三:
大屋苑2房: 650萬,6乘上會避HKMC,回報近1厘。
缺點是欠正現金流,加息後有機會出現負現金流。
優點是數十年後更大機會有人承接。
另加
100萬債基
100萬直債
收10-12厘。
本人熱愛自身工作,不打算提早退休,只望一生三宅,老有所依,自食其力,不期望政府打救,望 諗SIR指點一下。
務實的學生
answer:
讀者工資相對高有條件收住息等樓市回調購房成二宅,惟年紀已達40時間開始有限,故未來兩年需靠太太名入手第二房。因人必需住屋及退休後有收入,而上述兩者用樓安排最好,故人工低或資金不足者反而更需買樓。這有點像對著幹的情況,即人窮反而需要向難度高進發買樓才能改善財政狀況,相反人錢多確實唔需再用買樓的槓桿。
下步要買樓,同意出四成首期可將做套房風險降低,惟450實呎係咪要580萬先買到就有所懷疑。一間收到24000月租(約4間套房)的洋樓,500萬內應可有交易。先講一講做套房風險,上年有人因為咁做而坐牢。佢係於新界僭建了成間屋(即平地一聲雷,係自住房旁邊政府地夾硬起間樓出黎),然後政府出信叫佢拆返,該業主唔理。約半年後屋宇署再派人查,發現竟然僭建無拆,佢仲起多一間屋係原地! 政府將業主判監但有緩刑。可惜真唔明業主是否新界人惡慣左,死都唔肯將僭建還原,於一年內緩刑期間又違法僭建,最尾被收監14日。所以奉勸各位就當真係比人發現有僭,嚴重到要上庭或之前就好應將僭乖乖拆走,拆完再賣樓及後再買的成本,半年租金收番哂有突,那又為何要咁堅決定要以身試法呢?
若果讀者找到500萬樓房,付200萬首期,在24K租下回報為(24000-300/259*10000)*12 / 2百萬 = 7.5%。但究竟搵唔搵到,在乎佢肯唔肯行及睇樓。420萬的一半用作買樓,淨低220萬可將其中一百萬投入債基C餐收息,筆者看法是讀者收入較好可以行高一級用C餐,年派15%。比E餐派12%高一點,當然波幅亦少量提升。那100萬收15%可產出月入12K,計埋洋樓的正現金流月月收12.5+12 = 24000月入。就當金融海嘯再臨,先唔講債基在跌市都有法對沖下跌風險,就當2008年持債基者硬食全個2008年跌幅,09年重升一年內已cover前一年之價跌。讀者在保留120萬現金下利用200萬買樓而100萬債基,行三年若要遇埋海嘯都未見大害,即為人生試到一套每300萬產出24000月入之法,回報達10%債樓混合。同時表示40-45歲再儲下錢,其實只要有600萬夫婦就有48k現金月月派,即解退休後收入不足之難。閣下究竟想仲係股海浮沉找出路? 定係花三年去肯定一個可長年伴侶的理財組合呢? 相信務實的學生已給你答案。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排: *如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點:尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排: *如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點:尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物第七堂:即市策略及發問 真人實體班:5-6月待定
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:5-6月待定
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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未來一季樓市走勢看法
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更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
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TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
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業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
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九成上會唔報清出租用途之利與弊
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15
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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30 費用: $3330 地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快) 3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份 4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕 5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次! 即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课 DX系列【收息投資課程】詳盡內容: *買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。 高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入 更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換 策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
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策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
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