諗sir,
小弟無意在YouTube 睇到home blogger 十分認同觀念及想法,希望諗sir 抽空可以指點迷津及比少少意見,目標向上流,為家庭提高生活水平。
今年33歲,出自小康之家,自少做不同兼職,有儲蓄習慣,於2007年畢業,做文職工作,起薪$7000,於2013年時勇於炒賣股票及衍生工具,賺過快錢,但亦贏錢皆因輸錢起,最後敗光儲蓄150萬及負債50萬,浪費了不少時間。從正面出發,早出事好過年老才岀事,時間剛剛好。
自2014年起,重新出發,努力工作,自問年輕,肯做肯搏,因為窮得只剩下體力,精神和時間,分別有三份工作收入,做了10年丶7年及5年。全部皆跑數,純佣金出糧丶有糧單丶報稅及強積金。由於收入不是底薪,比較不穩定,所以在自己可控範圍都盡做盡跑。雖然不算低薪,但缺點是太個人化,手停口停。
最近二年收入有所提升,平均月入港紙8至10萬元,扣減家用,住院保險丶強積金及開支,每月可以儲6萬。
另外,與朋友孖份有一小生意營運,自己親力親為營運,有三年時間,收支接近平衡,預計在2018年尾開始產生正現金流。
資產丶現金流丶現金
A)資產
- 屯門細價私樓8成按揭 (2017年買入價350萬,市價420萬)
- 屯門車位1個full paid,(2018年頭買入價75萬,市價81萬)
- 1/2(與朋友合資)日本細價樓 full paid,(2016年尾買入價港幣33萬,yen價67,市價39萬,yen價73)
- 港幣10萬元股票,港鐵,可以隨時沽售。
現金流
1)屯門細價租金$9000,供加雜費$10500,每月-$1500
2)屯門車位租金 $1200 ,雜費$200,每月+$900
3)日本樓租金$2800,雜費$300,由於會朋友合資,每月每人+1250
4)P loan 60萬,每月還$17000,分3年還
C)現金
1)63萬HKD 現在在mortgage link 戸口
2)8萬HKD的澳幣
3)5萬HKD的日元
4)5萬HKD 的現金
如需要應急,另有20萬循環貸款户口可用。
問題:一至三年計劃
- 由於大部分現金產自p loan,車位亦無按揭,今年都是儲蓄為主,增持現金,暫放入mortgage link 戶囗。預計一年後會儲到大約72萬。
- 儲蓄一年後,有幾個可試範可以試試,可以不同工具,或混合方案,一是以mortgage link 部分資金買債基收息,制造被動收入,所以在2018會報讀收息101;二是再買車位收租長揸,搏升值,唯獨收租回報比較低。三是與借用弟弟名,一人一半購買5m以下細單位放租。請問諗sir 有建議丶歩驟,或者其他意見?感謝
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Answer:
讀者07年畢業現時月入十萬,在不少人眼中是「無可能」。令不可能成為可能的,就是年少炒「股+輪」由150萬儲蓄倒輸50萬的經歷。常言勝者懂做及不斷改善、次者一咪死做、最差就係一班有思想但乜都唔做既人。本案讀者用心炒輪、用心輸錢、其後反省及落地搵錢(雖然唔知SELL乜,希望唔好係白粉),到現時唔算富貴但起碼有樓有車(位)搵到十皮野,唔想標榜呢D人做傑青但想指出「執行」才是令他日「執行得更好」的關鍵。筆者一出世都係貼地,那又為何與不少來函讀者一齊離地呢?
讀者下一個層面要學懂如何合規利用銀行,第一間屯門細樓因借得少,故唔攪借貸力都上到會。但如懂將波動月入集中在單一公司處理,再證明比銀行自己係高薪穩定打工仔,10萬月入可借2.59*5 = 1295萬,即只要有自己加父母三個人頭可買三間細樓,付首期後等租客乖乖供完已立不敗之地。另一件事要做係改變手停口停的情況,入手由小生意開始。由於讀者描述佢項「小生意」要親自落手,唔返去無錢出,故此項目嚴格講仲係停留於(sole proprietorship)個人生意的階段。要真係創立一盤生意(Business)及他日能賣盤的,必須有workflow及找出2-3個心腹助手。有盤能穩定產出收入的生意,仲好過有間樓。能產出錢而唔需要靠老闆才能營運的生意,幾時都賣到錢。
p-loan很傷借貸力,循環貸款在按揭時點計亦要在買樓001學好。可先將20-30萬資金投入債基疊增方案,由於債基是月月派息,讀者觀察債基派息半年效果如何再各向走未遲。未來半年是儲蓄加試驗債基的時間,至於再買樓有感過急。係呢半年做好借貸力,試好債基WORK 唔WORK,在年底開始睇樓及用債基收息未遲。另外留意買樓貪圖的就是可以高槓桿地借,日本樓投資雖少,但FULL PAID去買樓筆者多不讚同。點都好原有資產可照持有,先試用債收息年派15-20%是否合自己。
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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