人工十條野養高堂仔女兼老婆夠殺? #1551

諗 sir,

 

我和先生是諗sir的忠實擁躉,多謝你一直以來為讀者解答問題,令我們獲益良多,畢生受用。

 

知道諗sir日理萬機,小女子冒昧發問,希望諗Sir 賜教。

 

先生:46歲,月入$115000,上有高堂要供養

 

本人 : 37歲,全職主婦,早年經歷流產,父母早逝,故貿然辭職陪伴小朋友左右。

 

我們育有兩名小朋友 ,分別8歲和6歲。兩人均入讀私校。

 

九龍舊樓(52年): 市值$1000萬 租$22000 沒有按揭

港島單幢樓 (30年):市值$600萬 租$15000 沒有按揭

 

現金$430萬

 

現租住港島三房$31000

 

每月可儲:$70000(包括租金收入)

 

我們有感正步入中年,加上上有高堂,下有兒女,故未敢作出太進取投資策略。

 

鑒於兒女將入讀九龍區小學,故希望投資黃埔花園細三房作自住,目標價$1000萬。

明白沒有人能預知樓市走勢,但希望諗sir能指點我們,究竟現在可否入市,達到一生三宅。

庸才上

 

ANSWER:

勾起了老早年想過的問題,應是日理萬畿,而日理萬機好像是「神遷」轉讀「神仙」的處理手法,簡略字。可能真係要搵BEN sir指教一下,知道佢近排都少教書而多拍節目同人睇樓或者轉拍戲劇,始終有銀的地方就越吸人材,香港地賺錢機會多,咪有人留係度坐貴哂d樓。去到連官方失業率都超10%既西班牙,咪可以有平樓同埋有時間踢波。講返讀者,想指出問「而家可否入市呢?」此等題目浪費閣下時間。一間黃埔三房,澤楷每日都可以買,那怕是後市升跌吧! 但諗sir可唔可以? 身家唔同梗係唔同做法啦。讀者看畢本blog多個個案,仍未知做好買樓budgeting及計出借貸力之重要性,只一味問買唔買好? 此為筆者中文能力不足,努力不夠,罪過罪過。

 

讀者先生一份糧成村人洗,借貸力為115000/10000*50%*2.59 = 1489萬,現已用借貸力0%。理想做法是將借貸力在旺市用少於一半,即讀者借下錢可以,唔係話10幾萬人工就唔使借錢,何況「十條野養高堂仔女兼老婆」,究竟係神仙生活定係苦過DD? 男仕們心照吧。惟有些問題要好留心,及絕不要因過去在樓市獲利豐厚而側重港樓投資。問題為52年樓的九龍舊樓,下手接貨者連做廿年按揭都有問題,估計市值在跌市會快調,要在下波跌市前換走。莫因於跌市時有價無市而令家庭流動性頓失。至於港島單幢壓死600萬只收18萬一年租都好勉強,不過都係攪52年樓先。除非閣下是土地策發會成員,或田生老闆,否則咪多諗應否留52年樓博收購。堅既資訊,絕不會有人免費同你分享。香港人有幾良善及大愛,自己衡量吧。

 

【網民hot talk】澳門酒店職員鬧爆港客投訴成狂(雖是舊聞,不過同類新聞月月有補充)

http://eastweek.my-magazine.me/main/32237

 

將港島單幢樓按至5成,套300萬。九龍樓要賣走,套1000萬,其實賣52年樓未必如想像中易,就當九龍塘的舊樓,亦要些時間先可出貨。買家要有400萬首期同埋預供600/259/0.7 = 33000/月,先可以上到呢間千萬樓,人工至少共7萬。那搵7皮野既人要住係間52年既舊樓,都唔係冇可能既…係正名校對面可以。

 

步驟三是將套到呢1000萬分時間入手兩間500餘萬及30年樓齡下之屋苑樓。改善一是樓齡低了,樓房不會因可抵押力失去而快跌,改善二是一千萬樓拆了兩注,可選擇揸一半去減磅都得,增靈活性。由於夫婦要共HOLD三間樓,預定要煩15%重印花稅問題。由於是「分時間入手兩間樓」,太太可在入手第一間之後,假設是市值六百萬的,利用聯權契的等點將業權1/3咁轉比先生,由於夫婦之間業權轉名行舊稅制,即200萬之下打$100印花稅個隻。那太太入第一間六百萬樓之後,分三次將600萬總業權轉比先生,自己又可變回自由身再免15%印花稅再買第二間。

 

由賣樓到再買期間,1000萬錢可以入保本之直債,收息101有授。未睇中樓可收息,睇中可以賣走。可考慮小小超係老闆既保險公司發出之直債:

 

最高到期日: 24-Jan-22

票息:6.25%

賣價: 104

Senior Unsecured, Semi Annual Coupon

 

新世界發展有限公司

票息:5.75%

賣價: 96

Senior Unsecured, Semi Annual Coupon

 

不一定上述兩條,只係例子。但有點肯定的是,有1000萬係要要收60萬息一年唔難。識咁做,重好過日日返工做到就死咁捱十條野出黎。舊時筆者係銀行處理一個剛中六合彩頭獎既賭鬼,佢自己想買先還債再買的士車牌,佢老婆想佢買份大額保險比個女,其實兩件事都錯。不過為左銀行賺多D錢同埋積些福德比佢個女,梗係叫佢買保險啦,仲要N年都唔拎得出黎個隻呀。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

 

諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

< 每季聚會談及內容>

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

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附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
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第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
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第三堂 (三小時)

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高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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買樓收租精明作法

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學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
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套房收租同一般買樓收租之差異
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兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
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真人課

就同學問題互動咨詢
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

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目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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