人工十條野養高堂仔女兼老婆夠殺? #1551

諗 sir,

 

我和先生是諗sir的忠實擁躉,多謝你一直以來為讀者解答問題,令我們獲益良多,畢生受用。

 

知道諗sir日理萬機,小女子冒昧發問,希望諗Sir 賜教。

 

先生:46歲,月入$115000,上有高堂要供養

 

本人 : 37歲,全職主婦,早年經歷流產,父母早逝,故貿然辭職陪伴小朋友左右。

 

我們育有兩名小朋友 ,分別8歲和6歲。兩人均入讀私校。

 

九龍舊樓(52年): 市值$1000萬 租$22000 沒有按揭

港島單幢樓 (30年):市值$600萬 租$15000 沒有按揭

 

現金$430萬

 

現租住港島三房$31000

 

每月可儲:$70000(包括租金收入)

 

我們有感正步入中年,加上上有高堂,下有兒女,故未敢作出太進取投資策略。

 

鑒於兒女將入讀九龍區小學,故希望投資黃埔花園細三房作自住,目標價$1000萬。

明白沒有人能預知樓市走勢,但希望諗sir能指點我們,究竟現在可否入市,達到一生三宅。

庸才上

 

ANSWER:

勾起了老早年想過的問題,應是日理萬畿,而日理萬機好像是「神遷」轉讀「神仙」的處理手法,簡略字。可能真係要搵BEN sir指教一下,知道佢近排都少教書而多拍節目同人睇樓或者轉拍戲劇,始終有銀的地方就越吸人材,香港地賺錢機會多,咪有人留係度坐貴哂d樓。去到連官方失業率都超10%既西班牙,咪可以有平樓同埋有時間踢波。講返讀者,想指出問「而家可否入市呢?」此等題目浪費閣下時間。一間黃埔三房,澤楷每日都可以買,那怕是後市升跌吧! 但諗sir可唔可以? 身家唔同梗係唔同做法啦。讀者看畢本blog多個個案,仍未知做好買樓budgeting及計出借貸力之重要性,只一味問買唔買好? 此為筆者中文能力不足,努力不夠,罪過罪過。

 

讀者先生一份糧成村人洗,借貸力為115000/10000*50%*2.59 = 1489萬,現已用借貸力0%。理想做法是將借貸力在旺市用少於一半,即讀者借下錢可以,唔係話10幾萬人工就唔使借錢,何況「十條野養高堂仔女兼老婆」,究竟係神仙生活定係苦過DD? 男仕們心照吧。惟有些問題要好留心,及絕不要因過去在樓市獲利豐厚而側重港樓投資。問題為52年樓的九龍舊樓,下手接貨者連做廿年按揭都有問題,估計市值在跌市會快調,要在下波跌市前換走。莫因於跌市時有價無市而令家庭流動性頓失。至於港島單幢壓死600萬只收18萬一年租都好勉強,不過都係攪52年樓先。除非閣下是土地策發會成員,或田生老闆,否則咪多諗應否留52年樓博收購。堅既資訊,絕不會有人免費同你分享。香港人有幾良善及大愛,自己衡量吧。

 

【網民hot talk】澳門酒店職員鬧爆港客投訴成狂(雖是舊聞,不過同類新聞月月有補充)

http://eastweek.my-magazine.me/main/32237

 

將港島單幢樓按至5成,套300萬。九龍樓要賣走,套1000萬,其實賣52年樓未必如想像中易,就當九龍塘的舊樓,亦要些時間先可出貨。買家要有400萬首期同埋預供600/259/0.7 = 33000/月,先可以上到呢間千萬樓,人工至少共7萬。那搵7皮野既人要住係間52年既舊樓,都唔係冇可能既…係正名校對面可以。

 

步驟三是將套到呢1000萬分時間入手兩間500餘萬及30年樓齡下之屋苑樓。改善一是樓齡低了,樓房不會因可抵押力失去而快跌,改善二是一千萬樓拆了兩注,可選擇揸一半去減磅都得,增靈活性。由於夫婦要共HOLD三間樓,預定要煩15%重印花稅問題。由於是「分時間入手兩間樓」,太太可在入手第一間之後,假設是市值六百萬的,利用聯權契的等點將業權1/3咁轉比先生,由於夫婦之間業權轉名行舊稅制,即200萬之下打$100印花稅個隻。那太太入第一間六百萬樓之後,分三次將600萬總業權轉比先生,自己又可變回自由身再免15%印花稅再買第二間。

 

由賣樓到再買期間,1000萬錢可以入保本之直債,收息101有授。未睇中樓可收息,睇中可以賣走。可考慮小小超係老闆既保險公司發出之直債:

 

最高到期日: 24-Jan-22

票息:6.25%

賣價: 104

Senior Unsecured, Semi Annual Coupon

 

新世界發展有限公司

票息:5.75%

賣價: 96

Senior Unsecured, Semi Annual Coupon

 

不一定上述兩條,只係例子。但有點肯定的是,有1000萬係要要收60萬息一年唔難。識咁做,重好過日日返工做到就死咁捱十條野出黎。舊時筆者係銀行處理一個剛中六合彩頭獎既賭鬼,佢自己想買先還債再買的士車牌,佢老婆想佢買份大額保險比個女,其實兩件事都錯。不過為左銀行賺多D錢同埋積些福德比佢個女,梗係叫佢買保險啦,仲要N年都唔拎得出黎個隻呀。








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