諗Sir你好, 看過你很多案列分析, 覺得十分中肯有用, 好希望聽取你的建議。本人已經報讀收息101, 希望可以學習及應用。 本人兩夫婦年齡40多, 育一子7歲. 薪金約12萬一個月 (我: $50,000, 先生: $70,000), 供養雙方父母, 有一個工人姐姐。每月儲蓄約$40,000。 因小孩愈大, 須要空間愈多, 好想改善居住環境。 樓價太貴及重稅的因素, 現況有點膠著。
本人希望增加穩定收入, 3-5年內可以轉全職主婦, 抽多點時間照顧小朋友功課。因為年紀不少, 負擔亦大, 我希望用一些較穩陣的投資組合, 謝謝諗Sir指教。
以下是本人及先生的資產狀況;
- 新界東三房+車位 (本人名): 自住及自用, 現銀行估價約840萬及170萬, 按揭共270萬, 月供共14,000.
- 沙田三房(先生名): 出租, 現銀行估價約690萬, 按揭170萬, 月供7,500, 租金16,000
- 屯門兩房(先生名): 出租, 現銀行估價約420萬, 按揭80萬, 月供4,000, 租金9,500
- 東涌三房新樓(朋友名): 同朋友合購(33%), 估價約850萬 (未有銀行估價), 按揭490萬, 月供18,000, 租金16,000 (已過SSD)
- 股票約100萬
- 現金約30萬
- 保險金RMB100萬, (2023年到期)
心中有一些問題
- 有必要放一物業先獲利嗎?
- 如果re-mortgage, 應該套哪些物業?
- 我們希望換大點自住樓, 又不想租樓, 要怎樣才可換樓?
- 想透過債基及直債增加穩定收入, 可以怎樣實行, 組合如何?
Many thanks
ANSWER:
明白再答呢類個案,又會被人留言「問候」。一說個案很離地、二說諗sir只為富人服務。只好說筆者文章由2012年至今每日刊出,少作篩選受眾,咩人鐘意睇我既文章無力控制。正如金庸老師,佢都冇能力控制倚天屠龍記既受眾啦。培養一個好習慣,好效果自然到而不需強求,好似讀者能將薪金33%儲起,此為令她在40出頭已擁4宅之基石。未來一年應諗防守而少去進攻,有策略地保有勝果,此為大方向。
讀者最令人羨慕的,係佢四間入面有三間樓都供左大半按揭,資產淨值為(840+170-270)+(690-170)+(420-80)+(850-490)/3+100+30+120 = 1660萬。如保住贏既錢及令錢產出利息,下半生無憂。由於今時樓市投資價值不高,若已齊章擁三樓,及三間樓之租金收入已等於月支出數目*70%,可不用再買樓或即情將樓賣出。留意手上樓房之租金收入仍未大過個人月支出*70%的,買樓仍可滿意閣下消費需求,即他日需擁與通賬齊升的收入作退休籌劃之需要,不要輕易賣樓。讀者四間樓之租值約22k+16k+9.5k+16k = 64k,而月支出80k的70%即56k,此情下讀者可將一些差區份或流通性低的持貨賣走,等樓市有20%下調再換入旺區,修成租金收入大過支出的正果。
由於離島區的空置率由低轉高,加上港珠澳概念要見效相信仲要4-7年,而東涌-屯門連接橋通車後屯門區更有賣點,不妨將夾份買既東涌樓賣走。若等跌市先傾一個話賣另一個唔想,可能因間屋無埋朋友。若是賣33%業權比朋友可能個連印花稅都慳埋,若朋友都同意一齊賣樓就仲容易,350萬利潤三份分。拎錢之後只做定期或保本直債收息,讀者有能力等,因為樓已有三錢又有千萬,這就是釣大魚的本錢。若果閣下連「糊都未開」,麻煩唔好做大牌粗粗地三番牌都食左佢,麻雀台上有真理。至於淨低三間樓應加按至五成套錢,套到150+170+130)=450萬,連同賣朋友樓分120萬,再加自己約160萬流動資金,讀者有約730萬在手。如想換三房只消將自住樓租比人而自己再反租大屋,即可慳再買印花稅及改善居住環境。想退休好請勿再加碼細換大,不宜再擴大住宅投資組合。
加按樓同時向銀行將住宅按揭轉做出租用途,那三間樓的租金收入之70%可作下次再買樓時之收入證明,抵銷45歲個人借貸力下降缺點。730萬資金直債為主,債基為副,少買股票。已屬半個有錢人,何必再在股市打「爛仔交」? 上市公司主席重點是賣股票,唔係買。真債可渣打加和黃,兩條都係未來十幾年唔會到期,而派息渣打為7.014%而和黃7.45%,但投資人可入手後隨時賣走。計渣打今日賣價$116.8,就當你真係咁蝕等左5年最後$110「賤賣」,其實只不過當收少一年7%息,回報與穗當性仍是很好。至於李生和黃唔使講,信就信唔信罷就,賣價$138是好貴,但亦不表示冇人會$140同你接貨。何況收住7.45%息,都唔係急要搵人接。呢兩條夾埋入60萬美金,收息都43000美金一年,即成HK$30000息一個月(當然債券派息是一年一次)。若肯用收息101的槓桿之法,可令回報超10%。
至於730萬當中之120萬可投入債基,利用收息101的債基C餐收15%息,由於有槓桿所以比上面直債做法是多了風險,不過讀者有能力去take些少risk。總好過一舊錢買哂大籃籌,輸左一半都唔知咩事(今日匯豐仍只是$140之一半…)。120萬收15%一年,月產$15k現金流,是月月收的。此資金可助讀者租三房。在供樓多了450/259*10000 = $17300,而直債息派$30000之下,正現金流仍多$13k,同時將按揭供滿後有多450萬比自己老來用。
另一觀察,就係讀者屬有閒錢就買樓既人,而唔係有錢就用黎買股票既人,現時只少量持股100萬。究竟用樓定買股作理財主軸好? 讀者比左答案你。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV99)課程安排: *如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點:尖沙咀 收息101(TEDV99)課程安排: *如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點:尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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