我呢個窮人換樓,我正處於迷失之中。先講下背景:
家庭:我、先生、兩歲小孩、工人姐姐
住:自置居所,九龍灣得寶花園,一房282實呎,買時310萬,現網上估價有413萬,按揭尚欠260萬,每月月供大約$11000內,先生單人名
收入:我-$27500(公務員)、先生-$47000(公務員)
資金:股票、現金合共160萬-170萬左右
目標:換兩房單位+1收租單位
二手本來想買屯門錦華花園兩房,約460萬左右,但如果以我個人名就會過唔到壓測,若加先生做擔保人,喺新辣招下就要比多一成首期。
到最新全城匯開賣,見到有600萬樓下兩房,加上發展商個備用一按,我地可以兩成首期就可以上到會,就入票抽,當然係抽唔到啦,得嗰幾個平單位!
到現在輪到晉海開賣,好似好多個單位都做到600萬兩房,我地又心思思。不過下決定之前都好矛盾,所以想請教諗sir既意見:
1)買新樓兩房,搵先生做擔保人,以及用發展商二按捱貴息,2年後入伙就賣得寶,拎資金去轉返銀行上會。如唔賣得寶,而我又有宿舍住的話(本人大約兩年內好大機會有宿舍),可以光明正大將新樓放租,因為唔係用銀行個按揭保險,咁就可以減輕供新樓既負擔
2)我單人名3成首期買錦華,唔洗先生做擔保,平平地兩房,可以即住,市中心地段會方便放租,但眼見屯門租金回報較低。揀屯門係因為搏佢將來基建落成,加埋將來有新盤起,可以帶起屯門樓價
3)買新樓一房放租,反正而家二手都係差唔多價
4)一動不如一靜,專心等宿舍
5)假如我今次真係買咗新樓用先生做擔保人,到佢賣咗得寶而再買,借貸力係咪要先減新樓嗰部分先(即使新樓係我單名買)?
諗sir你一定會話,點解我地看似中上收入但點解咁少現金。係因為我先生都係轉左呢份兩年,之前人工少近兩萬,而百幾萬現金之中,係我賣出我之前係長沙灣的單棟樓的利潤,所以我地d現金好難儲到,主要都係靠之前賣樓既利潤而來。
求諗sir教下我點做
ANSWER:
簡單而言,一個月入27.5K+47K 即74K的家庭,手上現金有170萬。問下究竟買二手定新樓好? 家庭借貸力為74000/10000*50%*2.59 = 9.58百萬,而儲蓄能力較低,有錢主要係賣樓而黎。
或許不少香港人都同讀者一樣,又抽全城匯又抽晉海,即係荃灣又抽將軍澳又抽下。筆者已在免費文章分析過區份而言將軍澳是18區倒數第三,而荃灣排前。近日筆者收到一個二手樓放盤資料,如下:
此單位為: 距離全城匯約150米的其中一個三房單位(原則),各位後生個陣可能由單位狂奔30秒即到荃城匯,再過多刻就戀上海之戀啦。實呎447,樓齡大過諗sir年齡,業主裝修好後放480萬。
筆者應為呢個業主「識玩」,原因如下:
業主選擇放盤時機好靚,過去三個大盤(柏傲、戀、荃城匯)令當地經紀收到唔少lead,如果經紀唔想浪費,又遇到抽唔中買新樓但「好L想嫁」既準買家,係時候怒sell呢件貨比佢
懶做查冊,唔知業主幾錢買。不過3年半前同類樓賣緊220萬。雖然480萬是掛盤,不過就當佢賣到450萬,業主都賺「一個開」。朋友,你炒左3年股票,究竟賺左200萬未? (未計收租)
佢係單位唯一的單邊位裝大窗(見上圖睡房),突顯呢間屋中高層而將單邊好處及採光放大。相反呢間樓舊,易漏水係必然。所以用企缸(見上方右下圖)可減低大漏風險。將缺點縮細。
可能你無留意,446呎實呎既3房,新樓好少見。原因是往時居住要求低,不少舊樓三房開則都只400餘實呎大。造成舊樓幾個優勢: A. 如果業主想做劏房,用呢D單位間最容易,因為本身都已開則三間,只消細改已開到四房,當地劏房租金穩收$5000/間,四間就係$20000。B.就咁三房租比人,有西鐵,收$14/K已是必然,就當佢如50年樓都咁話。
當然446呎如做「劏」,意味公用走廊只得40-50呎。究竟咩間格先可盡少公用空間位,而點裝修及用料先另咁既呎數都住得四個租客開心? 這些都是技巧
花些少錢裝修令間屋掛貴賣,又是一個賺錢方法,好多時睇落靚既裝修,有相熟師傅整成本比你估既低。此等同新樓發展商,已將新樓新裝修的賺價於閣下買價內含。而佢搵埋人做二按幫你借九成,又係內含代價。消委會已做了研究,供全期利息支出分別是154萬及667萬。唔想做「67」,可再用下LINK傳送門睇真D。
筆者明白你係唔相信自己會供足全期二按(比全期利息)既,不過如果幾年後負資產左,筆者都希望你一切安好架。
利申: 筆者持有近地點近類單位。但不是上述樓盤。本文章亦不屬樓盤廣告。相反更屬「倒米。廣告」。想知道筆者究竟3年前點解會搵呢道? 同埋點為讀者解難? 由於已答千字,明天再談。本文上集旨在令讀者明白買樓要知比佢想像中的多。究竟抽「海晉」定「海之戀貨尾」係發展商set比你既偽命題。雖然有點得罪,不過若一位常在政府大樓工作的公務員,憑日常工作經驗,係無可能在金錢世界為投資作出正確判斷。阿特首都係剛Train好點去買廁紙,相反阿波哥由低撈起就知咩野搵到錢啦! 而家搞緊貨櫃劏啦!
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✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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第一至六堂 (網上修讀)
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收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
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第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)
*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂
上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
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15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
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上課地點為尖沙咀
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第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:
第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
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第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
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費用: $8300
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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.颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容:
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙