諗SIR你好！
本人近月追踪你對理財的個案分享，覺得十分有啟發，故希望諗SIR可以給予本人意見。
本人基本資料︰
— 本人是公務員，現月收入(28000，已扣強積金)；太太是文員，現月收入(21000，已扣強積金)，每年大概2-3%人工升幅，現育有一個一歲女兒。現只有一間自住樓。
–2012年8月本人按8成以265萬買了將軍澳兩房433實呎的二手居屋(已補地價)，並放租一年後結婚自住，有感當時想改善居住環璄(因居屋位置比較近馬路，較嘈，而且沒有會所，而且日後不保值)，後來於2015年6月膽粗粗以高價442萬賣出，還返190萬LOAN俾銀行，並於同月以548萬買回將軍澳同區兩房454實呎的二手私樓作自住用途。
由於當時本人覺得難得可以向銀行借一舊LOAN，故此今次換樓，本人只是利用賣樓所得的其中170萬作首期，按30年，每月供款14000元左右，並套現大概70萬作為日後投資之用。由於新買的私樓保養不錯，故此本人只用了10萬元翻新單位連買傢俬。
本人一直有買股票，但以前都是短炒中細價股，大部份都是虧損。當時本人換到私樓後套現大概有70萬元現金，故同自己講一定要買好穩陣的藍籌股，並摒除短炒陋習。2015年6月換樓至今，現有38萬CASH，股票只有一隻騰訊(當時買入價︰$216，2000股，現市值56萬)(這兩年股票賺了差不多20萬，全部買籃籌股)，太太現在大概30萬股票(騰訊和電能實業)及40萬CASH。現在本人與太太扣除所有開支，大概每月可儲18000元。因本人現有一個一歲女兒，而外母從廈門來我家同住並幫忙照顧女兒。
本人希望外母住得舒服，女兒日後有大D空間玩耍，而且兩邊父母年紀開始大，日後我想換大屋好讓他們日後和我們同住，以便照顧。我想下年6月SSD夠三年鬆綁後，便換三房一套私樓，預算以680萬左右賣出本人自住單位，並大概以810萬換3房一套實呎大概650呎的二手私樓(現18年樓齡)，按30年，每月供款大概18000元，比現在多4000元，但本人覺得現細價樓呎價比大價樓呎價貴很多，所以是難得機會，也可以早買早享受大單位。本人打算到時需要還給銀行350萬LOAN，並把全數所賺的330萬做首期，並和太太合共拿出大概80萬以繳付印花稅，裝修及買傢俬。
本人到時會賣出部份股票，但仍與太太打算持有約40萬市值騰訊，讓它滾存10年以上(以每年平均股價增長30%計算，希望日後能變成接近1000萬，到時可以買回一些高息股票，年息大概4-5厘，那每年可收取大概40-50萬股息左右，那太太便可退休)，因為我暫時覺得騰信基本因素佳，不太受經濟週期影響，未來也是手遊，雲端及AI高科技的世界，可長期持有。本人不欲透過買第二套樓去收租，因為買樓收租成本不菲，有物業稅，遇租霸，差餉地租管理費，維修，成本比較大，本人只想靠買優質籃籌股長期持有，滾存到一定金額時轉為買高息股收息，不知道這個方法可行嗎？靜候諗SIR用你寶貴的時間回覆。
answer:
不少人的盲點，係用自己的經驗，去判斷下步行動。要知個人經歷只有限，正因如此鼓勵讀歷史。今時市場充斥不少股樓皆賺人仕，惟今時景況相比1997，只屬減弱版。筆者會在今明兩天希望為一些投資概念提些意見，若覺得阻你發達真唔好意思。有緣人務必把握跌市前的收割機會，成為風浪過後的真正贏家。
先提一點寫在前題，請勿認為與投資無關。未來10年之大氣侯，應與過去十年有變。中國將不再依韜光養晦之理念治國，將轉為大國崛起，敢於亮劍。過去一個月有兩類新聞需慎作考慮:
- 騰訊遊戲「王者榮耀」被規，小朋友夜晚唔比打機。支付寶及微信支付已接中國人民銀行通知(2017/8/4)，要求內地所有第三方支付機構的網絡業務，於明年6月30日前全數遷移至「網聯」平台處理。此兩事可見內地政府將收緊網上亙聯平台的發展，配合萬一遇上外敵需將國家訊息及資金揸緊的情況。
- 拖欠中國政府650億未還的委內瑞拉，近日對美國劍拔弩張。要知美國最大優勢是難受任何國家攻擊。行大西洋或太平洋去打美國都需很長補給線，世上難有國家能有此般武力。令美國人憂心的另一方法，就係由南美洲攻打美國，上世紀古巴危機亦由此而來。今時中國行近同策略，係北韓張牌「打得差唔多」之後，露出另一隻牌「委內瑞拉」。作此事應為換取更多時間讓中國在南海及中亞洲地區擴張勢力。
上述兩事為中期趨勢。
至於長期趨勢，為資訊發達令政府更難作管治，惟有印鈔票套人心直至貨幣系統完全失效，引致戰爭或勢力重配。
投資或處世，筆者同意前輩曹仁超曹sir講法:「應該趁勢。」而把握轉勢為成就之本，守舊及一成不變，只會像柯達菲林一樣，2013年申請破產。幸好仲未執笠有多次機會捲土重來。
回應幾個讀者想法，大家慎思而行:
對於讀者陳述A: 「覺得現細價樓呎價比大價樓呎價貴很多，所以是難得機會，也可以早買早享受大單位?」
大單位呎價細低因為自2012年政府收緊按揭令600萬市值之上樓房難借錢買入，亦需超150萬之首期。買樓多數要借錢，唔同買股票，請先計算個人借貸力。讀者及太太工資約49K，借貸力為(49000)/10000*50%*2.59 = 6.34百萬。若用此牌面加上幾年間買樓所賺之330萬去換入一間更大的810萬三房，借貸力將用(810-330)/634 =75%，而手上資金近全用，如市況跌40%讀者將成負資產而問題在於借貸力已近用盡，萬一銀行CALL LOAN讀者已無借貸力去再借救亡。平心而論讀者有一定安全系數，筆者看法是樓市跌40-50%令讀者負住資產機會微。不過若買入樓後樓市跌20%，即約170萬，可能已是讀者儲蓄4-5年所得，擔心佢覺得肉痛。
今天已答1100字。明天再分享對本案之其他看法。及讀者應怎作法成就換屋及累富之事。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
目前費用: $4900(已包上述八堂)
*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
目前費用: $4900(已包上述八堂)![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂 (三小時) 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 第一堂 (三小時) 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排： 第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排： 第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
**諗Sir【買樓收租課程】** 高成數按揭上會出租 買樓收租精明作法 學生宿舍/套房做法 兇宅/漏水樓 真人課 高成數按揭上會出租 買樓收租精明作法 學生宿舍/套房做法 兇宅/漏水樓 真人課 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排： 上課地點為尖沙咀 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排： 上課地點為尖沙咀 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
費用: $8300
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
費用: $8300
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
目前優惠費用: $3000
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
目前優惠費用: $3000
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30 費用: $3330 地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快) 3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份 4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕 5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次! 即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课 DX系列【收息投資課程】詳盡內容： *買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。 高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入 更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換 策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙