除住宅以外的投資心得

Dear Lum Sir, 
你好本人近來看到lum sir的網頁後有一種相逢恨晚的感覺深知將來唯有以物業資產才能有一個安穩的生活所以希望 lum sir你能賜教! 

本人2012410萬買了荃灣舊屋苑以作自住用途, 9成按揭及以個人名義持有希望能在不久將來增加物業數目以作收租用途 

本人月入約10-15現金約80股票約150及太太於政府工作月入大概4.5 
未知將來應怎樣配置資產會比較穩妥? 

Cheers 
心急人上

 

答案

我想諗樣就好似男仕們的情婦一樣,都經常有令人相逢恨晚的感覺。又或女仕們發覺舊愛飛黃騰達,一樣是令人有點酸。當然只要說笑而矣,而讀者就算無諗樣襄助,照樣做對了不少安排。單名買入荃灣舊屋苑作自住是對的,當然是由2013年回望,發覺2012企對邊了。原因是早前二月政府會將第二套房之買家徵收DOUBLE從價印花稅,如買家本身沒物業可豁免。不知太太會否有房屋資助? 筆者聞說沙士之後入職的公務員福利比之前的少很多,房屋津貼及長俸均欠奉,如太太令家庭在住房支出減少,更令讀者位置走得更前。

 

借貸力先計一計,將讀者收入拉作平均,即月入12.5萬,家庭借貸力為(12.5+4.5)/2/10000*2.59=22MIL

 

由於購買力較好,儲錢易而令資金較多,可以考慮暫時只能做五成按揭的工廈。香港是一個工商混雜的地方,商廈在工廈的旁邊,中間有個商場,而住宅又在對面。當中有不少地方,先是商廈成功搞旺了,由於不知大財團或政府有心搞旺邊條街,所以小投資者通常錯失該步。但之後商廈租金炒貴了,自然附近廠廈都變得「有米」,最明顯係留意有冇餐廳開,有冇新小巴線,代表該區人流正盛中。有得食肆又有車到,該區零售生意向好已成事實,先會商場鋪被搶租,有些人是睇準時機,和商場大業主長租幾排鋪,再諗計搞旺d個場,然後高價租比其他商戶,由當中差價「搵食」的。

 

上段所講的後延效應未完結,當商場鋪已搶貴,附近的工廈都會受惠。地廠更會有價有市。現在政府已落實推行活化工廈,其實你只要深思當中效應,做下功課,不難搵到勁易租出且有升值潛力之工商廈。為何工廈都可以做「鋪」呢? 雖知樓上鋪日益增多,而部份商品根本不需要地鋪靚門面,租個工廈一樣可以打開們做生意,惟呎租由$50/呎減至$20/呎,慳返唔少。當然工商廈點都唔可以同地鋪比,因為絕大部份係夜晚7點後要落閘,入內要抄身份證的,惟工商區晚上都人跡罕至,如果租客盤生意不大機會由放工shopping而引致的,佢地會寧願少10-20%生意而平50%以上租金。做生意計諗條數自然就郁。

 

講咁耐都想話小投資者食頭啖湯冇可能,除非係政府或財團內任要職,成為insider。只好醒些少行街密d,香港還有不少地方有此現象。至於住宅由於SSD長達三年,你可以運用樓市平均成本法去部署投資方畧。在下午筆者會貼文再講平均之法。當然讀者在投資方面的可塑性很高,真是要見面多了解才可做到深入一點的planning。網上解答暫時幫大家止上痕,解救燃眉之急。

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