富貴不是險中求,法例搶錢日日有 #1334

諗sir,

 

您好。小弟是一位80後,同太太正一同拜讀收息101 (DV41) 課程,已join 收息103 (DP30)。

 

聽完您既債基疊增教學之後,想重新調整手上資產組合,希望能得到您的指點!

 

我們現時資產組合如下:

  1. 現金  2.3M
  2. 股票 1.6M
  3. 日本樓2間, 約值5M,有按揭現欠款 2M (東京做,  2.5% 15年 香港 / TU應冇記錄),由於按揭盡用,現市值 現金回報只有0.63% (打和), 槓桿儲蓄(供款本金部份) 5.33% (若以投入本金計約8.2%)
  4. 深圳樓1間,   約值2.2M (HKD), 有按揭現欠款 1.3M (HKD, 深圳東亞做,4.2% 24年 (好貴息),香港 / TU應冇記錄)
  5. 私人貸款,   餘額0.5M(2018年11月還完)
  6. 日本house一間, 約值2.8M, 有按揭現欠款 1.4M (不算資產)

總資產20.5M,負債8.6M,淨資產11.9M

 

收支如下:

每月工作收入  二人共約 200k

家庭支出+保險+稅  約   80k

 

每月可儲:

現金流   90k

日本樓+深圳樓2016年平均 槓桿儲蓄 30k

 

(詳細請參閱attachment)

 

———————————————————————

 

想法如下:

  1. 深圳樓賺價蝕匯,而且升幅已深,現金流亦是負數,打算賣掉套現約90萬 HKD
  2. 股票持有好幾年都跑輸通漲,而且股息低,可賣出套現 1.6M
  3. 日本樓因未夠5年賣出資本增值稅非常高(30%),而賬面已平均賺價3成,打算計續持有至2018-19後再作打算
  4. 提早還清私人貸款50萬,消除對借貸力既傷害
  5. 上述 1+2 套錢+手上現金 – 4還錢 =  4.3M, 可以:

       Plan A. 用一半(~2M) 買入債基再疊值收10厘息,現金流提升至每月110k;

       Plan B. 利用Plan A之上再加家人所持物業加按 (太太有名) 可額外套出最多330萬,供款會比原本多$9200/月,如連同手持現金的一半 (3.3M + 2M = 5.3M) 不疊增買債基,以6.5%回報再扣除供款計每月現金流同樣提升至110k

       Plan C. 利用家人所持物業加按套出的330萬疊增買債基 共約750萬,債基收$40000/月-疊增利息$9375/月-按揭供款多$9200/月=$21245/月,

                    現金流同樣提升至每月110k,但手持現金提升,同時又擔心負債過高

 

  1. 保留一定現金將來買港樓用:

      上述Plan A/B: 約2.3M

      上述Plan C   : 約4.3M

      (Plan B/C下,現金中約2.15M可放mortgage-link account, 收取同按息一樣的利息)

 

*日本house打算繼續持有,因自用,2016年買,且日本樓15年後供滿能帶來每月約$25000現金流,考慮港/日兩地通漲率不一樣,日本旅遊簽証每次有90日,達到財務自由後打算增加每年逗留日本時間 (現時每年只留約1個月)

 

希望諗sir為上述想法(特別是第5項) 提供意見,萬分感激!

 

學生上

answer:

本案讀者的個案很有參考價值,睇佢來文已知日本樓可以賺、大陸樓都有得賺,但股票佢賺唔到。可能你心諗:「佢無技術所以賺唔到錢,但我有!」筆者看法是一個人決心唔買香港樓而盡投日本及大陸,足見該人對投資有堅持、有想法,而係佢月入20萬呢件事證明投資同工作有一共通點: 都是要下苦工學習及堅持的事項。當然有些人已在工作花掉很多時間,那建議買樓投資比股票易。買樓雖然要維修又或者會遇上租霸,不過你仍可去審裁處做手續收番間樓。買股票如遇上供股,基本上小股東任人魚肉。上市條例複雜且長,對一些人最有利的事,就係教你買股票同埋方便你入市,將平民的錢用法例搶到自己手上。

 

順帶一提,讀者都有講大陸樓有賺不過好貴息: 4.2%p.a,亦即話買得大陸樓,等於你唔帶糧草去打仗,只打有把握同埋速戰速決既仗。

 

至於坊間很多買股方法、系統,你見筆者寫文多篇都冇提過,因為真係唔想用,覺得自己唔叻「鬥唔贏」股票市場內其他人。如你是聰明過人或技術超然,那再讀本人文章只會害苦了你,快跟隨其他名師踏上富貴之途。何況富貴真不是筆者理想。工作多年,有感富貴不是險中求,但一旦開始富貴你就有危險。絕大部份搵到錢而能長久保存財富既人,都是多年努力而不是一鋪博得。

 

要解讀者問題,沒有債基的操作心法、亦沒有買股的必勝系統相授。由於讀者對投資有一定認識,故說什麼按揭做法或投資方略對佢而言價值不高,佢自會有法學到。只予兩個意見:

  1. 回歸基本步,為什麼買樓? 買樓是為了得到三十年槓桿,這個巴菲特都認為是十分捧的工具。亦即趁後生借好多錢,定期咁還按揭,日後等美國再印錢印令供樓易而資產升,基本上業主穩羸。除非美國有權唔用回收美金,不過由二戰後美國佬就處心積慮令德國戰後債同油價都與美金掛勾,行到呢步無咁容易唔再印落去。正因如此,趁市高去按樓為上算
  2. 都是回歸基本步,投資點先賺大錢? 呢個老豆老母都識答: 沙士買淘大! 文雅些少講,就係投資贏錢最緊要趁勢、同埋跌市有實力。一般香港人「樓只一間」而現金「只1-2百萬」,談不上可保留實力等跌買貨,但讀者可以,佢有12個「一百萬」。

 

故筆者意見,是應加按太太有名既樓,放入MORTAGAGE LINK A/C收住2%息等機會。債基則可買2.0MIL,不槓或槓都可。槓盡收20%一年亦可,讀者冒到此等風險。3.3MIL+4.2MIL套回資金有2.0MIL買債基收20%息即40萬一年,1.5MIL放MORTGAGE LINK收2%一年即$30000。淨低4百萬投入渣打直債吧,唔槓桿收約3.5%一年亦即14萬一年息。成舊錢收息約48萬一年,而供樓要$9200/月,即現金流可提升$30K,即達到12萬/月,附合讀者目標。

 

投資亦被投資害,估計讀者就係因為熟投資,所以猛咁想配置現金落投資物,但其實做活期定期配合等待,都是一招極猛招數。就好似野球拳,在金庸群俠傳裡是最後必殺一樣。

 

讀者攪完日本同大陸,最尾都睇中收息101債基(疊增)同香港樓,相信已對他人有一定啟示。至於讀者附上之excel,由於近排真係忙,原諒筆者未有睇,只細閱了問題。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
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第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

 

諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

< 每季聚會談及內容>

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

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附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
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第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
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第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
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買樓收租精明作法

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套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
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套房收租同一般買樓收租之差異
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真人課

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

使用諗Sir獨家按揭進階計算機,Powerteam成交實例請到:https://buyhouse.com.hk

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