居屋定私樓? #1294

您好諗SIR, 上過你既堂及拜讀過你既書, 真係幫我打開眼界及豐富左理財買樓既知識, 獲益良多.

現有疑難想請教諗SIR:

 

1)本人有儲蓄80萬現金, 妻子有儲蓄100萬現金.

我妻子薪金有$35000, 在樓價約$170多萬時購入一居屋單位, 7成按揭,尚有20年供期, 每月供款約$5000.

我倆都是40歲, 計劃生小孩. 故想要一個面積大些的單位.

 

2)早前家人因某些原因以往曾將其單位轉名于我們三兄弟姊妹, 及后又再轉回他自己名. 但本人至今並沒有自資買過任何物業.

那麼我的情況算是怎樣 ? 是未自置過物業還是算是有過物業 ? 在最新政策下, 對買樓有否影響 ?

 

3) 本人要以自己的公司(對方要求)(而本人是以無限公司)與另一公司合作, 合作形式是每月會給予一個最低金額$25000, 如果營業額多, 會再有分成. 並以該金額去報MPF.

那麼, 我算是自僱,還是非固定薪金. ? 我可否借足八成或更高的九成按揭?  

 

4)本人初想買一約$500萬居屋自住, 但現不知可否以本人以未自置物業名義去買, 並以妻子做我擔保人而成功購得 ?

 

諗SIR請建議, 我們應否以我未自置物業的身份(不知合付要求與否)去買上述的大居屋單位自住, 而將現時居住的居屋放租.

深知私樓升值能力高, 但諗居屋較平, 以較平宜去買來自住, 而現居住居屋, 可以暫收租或他日巿價好賣掉去換更優質私樓, 這個想法好嗎 ?

還是將現居屋賣出, 再將錢去買大單位, 或還是有更好的建議配搭 ?

 

謝謝祝教安

迷惘的築巢者上

 

ANSWER:

唔知讀者做咩生意,亦唔知佢搵幾錢,不過用一間無限公司去同他人合作,即合作對方唔介意對手盤數透明度低,亦喜愛對手有無限賠付的責任,四十歲的讀者講明已達不惑之年,務請小心行事。先求唔好行錯,再求行對路,日後有能耐加上懂得將風險規限後,再求行小路捷徑。

 

讀者適合用非自僱非固定薪金身份去八成上會,九成上就唔可以,因承繼了家人就算1%份額的物業權益,都失去首置身份。近月立法會有人倡議此等情況可否豁免,若真的成事立規,讀者可看會否附有追溯權力。惟筆者意見,就當是九成上會或只可八成,對於讀者理財理財軌跡影響不大。至於自僱者點安排文件令薪金可以由低轉高? 這在買樓003已相授,留意需早準備讓文件合規得到。

 

唔明白讀者自己為何有資格去買未補價居屋,如補足地價係自由市場入手居屋,這是錯誤行為,從不建議。那究竟太太擁有居屋就默認先生可以唔比地價入居屋? 還請房委人員幫忙作答。不過未來5年公營房屋天量供應,加上你看見本BLOG不少個案,居屋業主想加按常被房委會擋住,最尾要搞到賣樓先可套錢。所以為將來好、為第日叫租叫賣個價好,有能力一定入手私樓。班客靚個價自然硬淨,呢樣野放係大部份行業都合用,唔係話要搞歧視。

 

若真有需要住大些少可以租樓,原因是對比現在買一間700萬既樓,行平稅率既從價印花稅已要50萬,此金額已夠人在大屋苑租個三房2.5年。更何況讀者太太本身都有間居屋係手,樓價再升不會令個人資產比業主平衡大落後,所以穩陣計就一定係租。如要唔穩陣,就將居屋賣走佢,套到錢後自己一間兩房私樓收租,半年後太太亦買間樓用黎間下套房收租,基本上150萬夠哂兩間樓之20%首期加套房裝修錢,產出月入應達12K+20K = 32K,供樓估計兩間要22K,計埋仲有成一萬蚊淨津貼讀者去租三房。惟此法讀者要學好怎去管理租客、學好睇樓間樓、學好搞套房,這些知識學校無教,但可幫忙人手執兩件資產加一萬蚊每月正現金流,敢講讀個MBA都無咁大成效。你去MBA諗住識下富貴人仕,都要自己有野幫到人,人地先會幫返你,所以講到最尾就係自己要爭氣。

 

感觀上讀者只習得了個型,但行事想法完全未入格,十分建議讀者再想深一層先行事,更何況子女未出世,有些事情打到黎先食更好。有判斷力及有執行力很重要,相反規劃始終同實際有出入。什麼五年計劃十年計劃? 係學校無野要搵野比你做的備案,放入現實生活發覺全是另一回事。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

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經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

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第七至八堂 (網課教授入市策略)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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