「租客呵呵笑,業主啃雞肋」點解!? #1289

sir你好,

 

本人40歲,理財笨蛋,兩個月前才有幸接觸諗sir的文章,已經報名三月底的收息101, 唯仍未上堂已心急問問題, 盼望賜教。本人是家庭唯一收入支柱,月入12萬,太太兩年前轉為全職主婦,有1名4歲兒子,希望兩年內再追一個 (如成功),另有一家傭。

現自住荃灣已補地價居屋,實用550呎,20多年樓齡,兩年前轉為太太名下,網上估值500萬,210萬貸款,月供1.2萬

2015年購入將軍澳實用830呎樓花,本人名下,剛收樓,購入價1100萬,540萬貸款,月供2.9萬

現金儲蓄250 萬(大部分放在mortgage link戶口收2.1%)、股票30萬、股票基金110萬,一份50萬term saving 保險 (2019年一次過收回)

每月支出:

  1. a) 日常開支5萬(包供養父母)
  2. b) 供樓4.1萬
  3. c) 保險6K(包括我跟太太的傳統人壽/醫療/危疾,及我較大額的term life 680(因為是家庭收入支柱)
  4. d) 月供股票基金及盈富基金6K(經銀行,可隨時cut)

請問諗Sir 以下問題,從有效資產配置角度來看:

  1. 應自住或出租將軍澳單位(但出租的確較難,因供應多加上大單位)?
  2. 荃灣居屋單位是否過了3年限售期即出售?
  3. 或同時出租將軍澳及荃灣單位,租奧運站單位(因方便兒子將上小學)
  4. 如何整體更好配置所有資產,及將來有能力再多買一個單位收租(假如減辣)

 

感謝

 

answer:

筆者對於同學發問,盡量作讚賞及鼓勵。可惜為予水準作答,不能埋沒衷心意見。將居屋補地價,就如付正價買次貨,何況未來大把公營房屋供應,居屋業主走得應走。當然如閣下賣樓未能得十年所儲,或借貸力根本連兩間四百萬既上車盤都入唔到,咁只能再潛藏練兵等下次機會。誠然屬於李澤楷既機會,唔等於諗sir既機會。南區有間house可以平讓予澤楷,唔等於筆者都有能力「食得起」。

 

將軍澳,唔使講,跟得筆者blog耐都唔好諗。真係植根將軍澳,宜租不好買。當然濁流亦可見清泉,唔係話成個將軍澳都唔掂,筆者有時夜晚都係寶翠公園踢波,咪走黎爆頭。近日新地郭生開始葡萄,話中資瘋癲搶高地價,自己集團過哂癲價先再出手。究竟係香港地產商扮無能力? 定係真無能力? 筆者認為投唔中地唔一定係錢問題,已在其他文章講解,新世界拍住特首,2013後越做越大,馬頭圍西營盤荃灣西上蓋新世界都有份,那為何恆基成手「古洞牌」? 當然你可以話咩都係「錢作怪」,不過內地黎既灰錢,唔同香港既「香錢」。欲知大勢如何,需把時局更去梳理。筆者只有能力作些小研究,其他留比看倌判斷。

 

最得意係讀者自己,都諗住將仔送去奧運站小學讀書。那正好解答高質素如讀者12萬月入既香港人,究竟條毛仲會係「將仔」定係居屋呢? 至於買股票,贏在市場對一間上市公司未來盈利之預期,升幅是爆同大的。若你將錢用基金形式買一堆股票,即削減了投資單一升幅的爆炸性,更要相信基金經理真係拎你d錢為你做事。在上述考慮下,筆者唔會買股票基金。惟債基有其他因素,筆者在收息101會詳解,及告知點樣買而又可以省些少佣的法門。

 

月供股票不建議,咁爆既股票,買法梗係一注獨贏。你要什麼穩陣又搞咩鬼平均成本法,那不如將錢投入根本屬穩當的直債、債基。別將買股搞到不文不類,總之股票一係唔買,一買就要賺到滿,為此而total loss都不會可惜。其實只要控制注碼,買股輸五成都唔係咩大事。最柒就係又心諗大籃籌穩陣,又以為買大籃籌真係咩都唔使理,最尾將筆錢零收息地比人利用,仲要掉轉頭幫人供股。你話呢? 同一間公司守成十年,你當人係寶,人地當你水魚咋。

 

居屋先賣。下一年將軍澳樓應過SSD,再賣。太太賣一居屋換一私樓,係荃灣選取大屋苑如荃景兩房即夠,一出一入當換樓要先比15%印花稅再夠半年退回,無做野可以由老公擔保上會。做盡按揭偷偷地租比人,如唔想偷偷地比夠50%首期上會正名出租,荃景價睇應50%=200萬。當然讀者一個人養成頭家實力打折了,唔建議比咁多首期。至於將軍澳,真係雞肋。自己住就要由荃灣搬去將仔,阿仔仲要係奧運返學,如果加埋老豆住上水,奔波生活又可比無線拍埋d處境真人show。如果新樓租比人,那就是租客呵呵笑,業主供住兩萬九仲要交埋管理費了。


好在讀者有錢,那比人賺下。租將軍澳比人自己再租返樓,多比既租上完收息101用債基收息cover返。之前既情況唔敢講犯錯,是否中招大家自行分析。不過筆者意見是理財方法做錯,損失以百萬計,究竟係咪就留比讀者三月尾黎話我知。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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第七至八堂 (網課教授入市策略)

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獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
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第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
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第三堂 (三小時)

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沽樓靚價賣出秘傳心法
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債券買賣賺價賺息秘訣
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
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真人課

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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