為表示對諗兄的支持再POST舊文一篇, 同各位分享, 請各位多多指教
自去年(2011年)計劃多買一層樓作收租用, 去年底睇左一ｄ單位，嗰陣仲有二百萬以下的上車盤, 但一直舉棋不定, 担心今年環境會受歐債危機所影響, 樓價一買左就跌; 又驚CY上場會推冚樓市; 仲有一樣嘢就係屋企第二個B就來出世, 唔知有乜額外錢要使, 都係以不變應萬變。
過左年後樓價係咁升, 响我嗰區受新盤隴門效應影響, 二手樓比我睇時升左20-30%, 咪話唔嚇人,冇理由仲追架(事實上亦冇資格追, 金管局因應QE3, 即持推出新指引, 第二個單位按揭供款唔可以超過收入既40%, 即係冇得玩, 當然可以FULL PAY)。
眼看樓市係咁升, 人人都預期呢個泡沫會爆破, 但又唔知幾時, 正苦日日出口術, 但越壓越升, 嗰D措施反而成為上升既動力, SSD真係偉大既發明(寫呢篇文時, 正苦推出ssd加強版, 由2年加镸至3年, 稅比率由15-5%, 加至20%-10%, 可預見盤源進一步減少, 好似股票咁, 大戶要炒上, 貨源歸邊, 樓價又會再升。), 係趕絶D炒家, 但逼使D業主唔肯放盤, 供應量進一步減少, 有實質需求既買家搶住追逐有限既盤源, 使樓價節節上升; 加上好多好似我咁預期CY上場會推冚樓市, 事實證佢真係得把口, 流料來既, 引至呢批觀望既準買家加入搶住入貨既行列, 一下子釋放的購買力, 進一步推高樓市。以上呢D大家都可以隨口噏得出, 我只係跟人口水尾寫一寫罷了。
講返自己既CASE, 層樓响2000年買, 係用正苦首買以1.5M買入, 經歷過沙示曾跌到80萬左右, 我對面同一SIZE單位(座向冇我間咁好), 响2004年以80萬以銀主盤買入, 最近以300萬賣出, 賺左幾倍, 我冇佢咁有錢(佢响我個屋苑有幾個單位, 據我所知至少沽左兩間), 亦只有呢層自住樓, 正如前面講過, 除非不得已, 絶對絶對絶對唔可以賣出自住樓, 但我真係有咁多價值既資產喎, 第日跌返咪得個桔. 苦思之後, 原來有D嘢係可以做, 既然大家都知銀紙越來越唔值錢, 而樓價長期一定升(當年經濟學ABC都有教, 供應少(樓)價格升, 供應多(錢, 理論上係無限, 只要各國不停咁開動印鈔機)價格(值)下跌), 咁學美國佬咁, 借入長期眨值既債, 換成長期升值資產, 咪兩頭賺囉。
講左咁多廢話, 到底我點做呢? 就係將層就來供完既樓轉按, 套取現金, 尋找比按揭息率高既存款, 呢樣叫做人仔。依家按息2.15%, 而人仔定存, 我可以搵到算係全城最高既3.2%, 賺左1.05既息差, 以我層樓估值3.20M, 做七成按揭, 有2.2M多少少現金, 供25年, 每月供款9千6(即一年供11萬5千2百), 其中3千6係利息. 用套現出來既2.2M, 減左轉按使費用SETTLE返D舊債, 同預留12萬俾銀行每月扣錢作為供款, 每年現金流計算如下:
利息支出 (供款115,200, 利率2.15%) -3,950 X 12 = -47,400
利息收入(等值港幣2,000,000人仔定存3.2%) 64,000
Mortgage link 戶口存款收入(利率2.15%) 524
淨現金收入 17,124
即係如果真係供足25年, 唔止唔使俾息, 都有幾十萬左右息差(因每月定期還款, 年期越長, 欠債減少, 支出利息亦減少, 同樣定存既利息收入亦減少, 加上按息支出及定存利息唔會25年不變, 故不好估算)。
其實呢個轉按動作唔係只在乎賺呢少少息差, 最主要係lock住個樓價, 因我己收左筆現金放响銀行, 樓價跌唔關我事, 我冇實質沽出層樓, 一切生活冇變, 但亦唔使俾利息供樓(仲有少少息差賺). 當樓價跌至心儀價錢, 可以用呢筆錢full pay(已有按揭者, 在現行政策下不允許再用按揭買另一層樓, 而總供款額超過收入40%), 出租等人供樓; 相反如樓價仲繼續上升, 咁過左兩年罰息期, 我又可以再轉按, 套取更多的現金, 再賺息差(最主要係唔使俾利息), 呢個遊戲可以一直玩下去, 直至樓價跌。
或有朋友認為, 呢樣嘢早就應該响幾年前做, 咁樣己有幾層樓揸手囉, 我係較遲開竅, 冇辦法。但遲領悟, 總好過一世都唔識。
以上既文章係去年十月底寫既, 現加上小小補充, 正苦响上星期五(22/02)又出蕉, 上要係針對買第二套房同終於向工商物業埋手, 都係隔岸觀火好過。
我個做銀行既朋友同我講, 原來係可以將定期存款證再按返俾銀行, 套返筆錢出來, 當然要再俾返息俾銀行, 現時息率係P-1即4.25, 我個定存息率係3.X%, 計落冇SO, 故唔值得做, 至少知有呢樣嘢, 他朝有高過4.25回報可以考慮(但要諗埋P會上升既風險, 因為你個定存係固定不變, 而P會隨時變) 。