達成2017換大屋之願望 #1248

Sir 你好,

本人剛上完101收息課程,想買入債基收息,希望每月增加10K 20K 收入,但太太卻想買樓投资或換樓住大一点。

問題如下:

請問甚樣利用現有資產達成兩人心願?

 

本人資料如下:

  1. 家有太太和有一個讀中五的兒子.
  2. 本人49,太太41
  3. 自己每月收入29K每年花红约45K,而太太收入不稳定每月收約10K 35K.
  4. 兩人擁有現金加股票约1.8M.
  5. 物業有一個自住在筲箕湾的居屋,實用面積约592呎三房,已供滿但未補地價,綠表價約550M,另有一個自用車位約400K 一次付款.所有物業都祗用自己一人登記.

留位號: DV3718

Ivan

 

answer:

工作至今長住居屋,開始有米想換私樓,這可以理解。但問題係有否能力換大一點? 讀者年歲49借貸力已由45歲高峰期下跌,借貸力約要打八折。太太收入唔穩定,我地姑且計佢有月入均在22K,留意不穩定收入者如有合適文件,就當係佣金部份亦可計到70-100%在按揭評估。用讀者人工加太太之平均銀碼,得知家庭借貸力為29K/10000*2.59*50%*80% + 22K/10000*2.59*50% = 5.85MIL。若把居屋在綠表二手市場賣走唔補地價,可套550萬。之後換大屋買盡睇550+585 = 1135萬既樓。唯在港已有業權者再買樓就當半年內換樓都要先比15%印花稅而之後再退回。計讀者買1000萬住宅平稅率都8%,即佢要換大屋要先比150萬再半年內退回70萬,這筆支出未知讀者有否做預算? 另外1000萬樓只借六成,即首期要400-500萬係肯定,如要換樓再加裝修,估計讀者用盡成幅身家可以做到。但在旺市下有沒一個更保守方法?

 

兩間收租樓

首先筆者不同意讀者動用千萬買樓,因此舉令佢失去部署退休之良機。更何況2016年尾開姑細價樓又重新升得快過大價樓,故建議讀者賣走居屋再將550萬投入兩間樓之首期,入手後租出予人再等10年,到60歲就有兩間接近供滿既樓,情況遠比而家死守一間「老居」會好得多。而此舉亦比讀者用盡能力而家買間千萬既大屋好,因萬一入手大屋後樓市下跌,一輸成百幾萬相信對讀者是個打擊。

 

 

一收租一自住

另一個問題,是讀者賣走居屋後將550萬套出黎,能否自己買一間住而又買另一間租出? 由於讀者想在港島住大一點,估計無800萬市價既私樓佢睇唔入眼,係800萬樓要比首期320萬加上黎120萬先付下,判定讀者就算做到都極辛苦,故建議自住間樓走去租。其實800-1000萬樓,如不屬名校區在港租值只係22K-26K,只消運用200萬投入收息101的債基疊增方案,利息已收10-12%一年,即一年有200K-240K利息作租金補貼。若唔夠更可加碼投入現金令收息增加。

 

 

條數係咁計的,550萬套回後加自己有180萬即730萬,當中夫婦每人一間買450萬樓,兩成首期買入如可以就學人地偷偷地租出,兩間沙田第一城兩房樓只用了180萬做首期,之後收租可抵按揭供款。供款計為約450*80%/259*10000 ~ $13000。淨低550萬資金只消拎一半275萬黎債基收息,月入增25-27K已是肯定,淨低另一半275萬做現金儲備,極之安全。又或如唔想偷偷地租樓比人,加再加碼比多另180萬達至六成上會,安全系數更高。但先講,這裡是沒有近零風險,又唔犯規,而又可令你安穩退休既方案。原因是閣下在職場之努力未夠,收入未達致唔需要投資的水平。

 

 

未補價居屋建議一定要賣,有能力就絕不要留居屋在手。至於太太想在港島換更大私樓需明白買樓點做budgeting後再審慎考慮。50歲錯左基本上無得返轉頭。2017新一年,恭祝大家身壯力健,新年進步!

 








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