2017年投資市場黑天鵝 #1233

諗Sir您好,草民有缘於約兩年前開始在網上看到您的homeblogger為百姓於理財和置業上排難解憂,敬佩萬分。

有鑑於自己和太太在理財智慧上還有所不足,正計劃修讀收息101。在此之前,如能獲諗Sir的寶貴意見來加強投資回報,及早完善草民的理財規劃,實感萬幸。

資料如下:

  1. 草民五十四歲,已提早退休近四年;
  2. 太太五十歲,年薪約50萬,年终花紅/股利約250萬,也計劃明年提早退下職場;
  3. 一個已供完的私人屋苑單位,現銀行估價約800萬;
  4. 藍籌股票約值120萬;
  5. 十數條投資级別的公司美元直債,共約值美元210萬;年收債息約港元103萬;
  6. 現金:港元約200萬,美元約60萬;
  7. 太太如明年離職後可退股,可獲美元180萬

問題如下:

  1. 希望能夠完成一生三宅,資產應如何重新配置?
  2. 是否應在太太離職前再啟動借貸力,以增加資本為未來投資作部署?
  3. 希望能達到財務自由,以財理財,但有感現有回報不高,如何maximize回報呢?

祝諗Sir事業更上層樓,桃李滿門!

草民上

 

ANSWER:

有些前設的知識不知讀者是否在blog看到、或者是文章數目稍多未能細察。54歲人仕借貸力已跌淨45歲高峰時的約40%,當然同意若讀者太太唔做野連淨餘的借貸力都無埋,買樓只能一筆過而難借貸。

 

同意讀者的資金在港人水平而言十分豐厚,唔計太太未到手退股夫婦流動資金約2400萬,當中現金約700萬而股票120萬,淨低近1600萬投入了直債。筆者對於1600萬港元投入收103萬利息,即回報率約6.3%,對於達2000萬港幣以上的投資人屬合適水平。其實唔係越有錢就要收越高息的,有米者反而多打穩陣波。不過由於讀者未有披露所持何債,故筆者在此先述兩個對於直債持有人於未來要面對的風險。

 

讀者需小心去分判所持有債券對加息之敏感度如何。先講加息唔會令每一條債券都跌。而投資人應有技巧得知那類的直債在加息週期下應避免。昨夜特朗普利用孫正義大玩媒體show,兩人共同出鏡及告知記者剛談好了在美國投資500億及創造500個職位,殊不知呢500億好有可能係孫生於年初同意從中東名下基金抽出投資於美國初創企業的一筆錢,換言之錢是沒有新錢打入的,但新聞是新的。一個咁識利用媒體既領導人我地中國都有一個,就係偉大既毛主席。佢係成為共產黨核心之前就做過國民黨中宣部部長。因此,筆者認為特朗普起碼有能力在未來2年幫美國經濟開好過頭,不過到個尾埋唔埋得好就未知? 以「特總統」往績就唔係幾好,雖知有些人係善長爆破,不過Maintain野就麻麻。

 

講返加息,如美國經濟好當然息有條件加上。未來一年最大既黑天鵝反而係美國大幅加息至3厘或更高,惟筆者在另媒體已述如美息加唔到高於4厘,香港樓市未見大跌,因政府好叻咁加大了物業重置成本令業主願捱貴息,而是否持有投資物相對息率、而唔係淨息率額。至於歐盟解體、中國債務爆破其實不少人都預左、或者起碼都叫講過一排。反而按現時利率期貨、大部份人估計下年只再加一次息,即大部份人預期美國到2017年尾貼現息率不會過1%。萬一老美真係想現轉市場抽一浸利息上去,令資產價格下跌圖用七傷拳震傷各位再加大談判籌碼,那真的黑天鵝就會出現。故若閣下用超60%資產持有好評級的債券,或一些好到似領匯(展)或港燈咁既投資物,你真係要好小小心。可能有讀者心想,好評級的投資物不是高抗逆力嗎? 關於此事更詳盡的解說,讀者往後到堂收息101自會明白。

 

網上有人提及美國於佢有生之年都唔會加到上三厘,先講息率升跌不只因經濟因素,可以是政治因素。勿以經濟情況評定美息口走勢,誠如過往一年勿用美經濟情況評論美國股市。美股市昨晚又見新高。

 

另一個直債持有人要留意之地方是所得利息不會隨通賬上升。今日收103萬夠用,唔代表20年後103萬能維持今日之生活水平。建議讀者將現有單位加按,得400萬,估計月供28k。若閣下是低於45歲,月供只消400/259*10000 ~ $15400。在此可見失去時間再返去理財付出成本會大一點。有400萬而原有單位應用單名持有,那夫婦其中一人便無樓係手再買樓可不用付最新的15%高從價所花稅,加上按揭更可做盡。不妨在九龍區物色三房入手收租,估計700萬入手而首期付400萬。雖租務回報較低,但供樓款項由租客支付,十年過後讀者就多了間樓在手,利用僅餘寶貴時間。當然如有心機,可學高回報的劏房式收租。

 

當然讀者仲有兩招可用,就是利用借貸力由無變有之法門,及利用資產做證明借錢。限於答文已千字,今日回覆至此,有緣有談。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

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經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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第七至八堂 (網課教授入市策略)

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV100)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:5-6月待定
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:5-6月待定

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
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上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

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議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
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第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
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學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
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套房收租同一般買樓收租之差異
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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