小朋友長大換三房之建議(問)

新年好!祝您萬事順意,每天都開心愉快! 
本人是讀者Patrick(數天前在您的討論區留言)的太太,我們這段日子都在期待您的回覆,十分希望您能指點迷津,我們每天苦苦思考,仍然非常迷惘,近日我們經常外出看樓,似乎即將要有所行動,我們很怕做錯決定,很想借您巨人的眼睛,讓我們看得遠些。 
若您能撥冗給我們意見,我們將感激不盡! 

以下為我丈夫的留言: 

 

本人是庸才一名。拜讀閣下樓市研究已有一段日子,獲益良多,相逢恨晚。有感樓市越來越急,令我倆大失方向,希望Yeung Sir撥冗指點本人一年內購買第三層樓的可能性。感激不盡!家庭現況:本人及太太結婚兩年,同為32歲,育有一個一歲BB工作穩定,普通中環文職人員,月入合共5(不包括租金收入)。只有現金30萬,沒有卡數。 

BB出生後和妻兒暫居於父母家方便照顧(父母家有足夠地方及只有兩老,沒有兄弟姊妹)我倆計劃再添小朋友,本人希望一年內買一處既方便父母照顧孩子,又能滿足我們未來家庭住屋需要的單位。 

 

物業情況: 
第一物業:2008年以九成115萬購入嘉湖山莊一個三房710尺單位,現值約320萬,正以每月7600元出租。現欠銀行100萬元按揭貸款。2010年轉按,按揭利率h+0.65,供30年,月供3400。我們兩家父母都是東九龍人,因此,嘉湖山莊地理位置遠離父母,我們不打算居住於此。此單位今年六月才屆死約,此物業長遠打算放賣。 

 

第二物業:2010年以七成180萬購入大角咀一單棟兩房單位,按揭利率h+0.65,供30年,月供4100元,尚欠銀行約120萬元,現值約300萬。該單位交通極方便,我倆婚後一直居住,然而實用面積只有約300呎,生BB後我們因不夠住而搬回父母家,單位以每月一萬元出租。 

 

第三物業:2010年以30萬買入九龍塘又一居車位。尚欠銀行約20萬按揭,每月供約1200元,現收租每月1600元。我們打算以約40萬元 放賣該車位減輕負債比率。二按嘉湖山莊:2012年,乘樓市升勢,以嘉湖山莊加按了86萬資金等候入市機會,利息2.2厘,供40年,每月供 2500元。該筆資金以人民幣形式存定期以補償利息支出。(曾參yeung Sir blog 建議),此層盡按的話,大概有120萬。 

 

大角嘴單棟:二按應該有90萬,但暫時按兵不動。苦惱地方:我們擁有的物業接無法滿足現在我們的居住需要(太遠或是空間太少)當年置業資金不足,導致今天我們手上的單位皆不理想。二按資金後發現樓市越升越急,即使有一百萬現金竟然也買不到甚麼。現在我們有已下構思,請楊Sir給予寶貴意見。 

 

構思一:出售嘉湖山莊單位,套現200萬,連同二按的86萬及手上現金,共約300萬首期購入約400600萬單位。對單位的期望:較大單位(實用面積約450呎或以上)交通便利(地鐵附近)盡量鄰近東九龍或九龍市中心,方便父母湊細路。校網不強求。 

 

構思二: 保留現存兩個單位,以二按作首期買330萬左右的單位,然後以現在兩層租金補貼未來第三層。但擔心銀行不批。因應近期HKMA壓力測試,我倆估計最大購買力只是300左右。二按作首期的話,盡按可有約210萬(320*0.7 – 100 = 124  300*0.7 – 120 = 90)由於壓力測試的關係,我倆最擔心樓價的餘額銀行不批(例如買入價330,餘額120 = 330 – 210) 

 

對單位的期望:較大單位(實用面積約400)盡量鄰近東九龍或九龍市中心,方便父母湊細路。本人近期找到一些350左右的舊樓,現在心情七上八落,苦苦思量直接買第三層的可能性。請問我們應該怎樣調整策略和想法呢。 

 

請賜教並祝身體健康! 

忠實讀者Patrick Cheung

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