車位大陸樓同居屋之迷思 #1220

諗SIR你好︰

你好，我想問下自己個case.

公務員，月入6萬，37歲。

有以下資產︰

• 九龍居屋，單名，已補地價，現值390萬，尚欠100萬供完，但之前加按借左100萬，月供約8000。
• 九龍居屋，聯名，未補地價，現值320萬，尚欠50萬供完，月供約4000。
• 一個車位，現值70萬，每月收租2300。
• 珠海一個單位，現值約100萬，買入價70萬，月供約2400人仔
• 澳洲一個單位，未收樓，借銀行約70萬買，每月還2萬，還三年，二年後會租出。

現金約30萬，每月儲到2萬。

有一個女朋友，未買過樓，27歲，公務員，月入29000。

我想問，我想買樓收租，仲有冇可能﹖

我都覺得有小小亂。

ANSWER:

呢個CASE選擇係星期五出，因為有趣。讀者寫完覺得亂，即係連佢自己都對自身情況未明瞭。至於佢註明有一個女朋友，同意佢下一日可以有兩個。至於佢問仲有冇可能買樓收租? 建議應先計出佢仲有冇需要買樓收租。

讀者擁5項物業，遺憾是只產出月收入約港幣$5300，於被困資金為(390-100)+(320-50)+70+100 = 730萬之前設下，資產產出正現金流的效率為5300*12/7300000 = 0.87%，即係買政府IBOND保證收1%息比佢仲好。可能你心諗:「唔係喎佢D樓會升架嘛?」只好說香港樓價重重受困，加上實體經濟不看好，靠大陸走資賺錢可能屬最後一舞，故筆者認為不具再大幅推升樓市之因素。維持在高位是可以的(即中原城市指數120-150點之點，現約在140點)。

若想生活好，應主力令投資產出每月現金收入。若想生活起伏大，每日睇報價機望一蚊變兩蚊賺價是可取的。當然用些少身家玩下細價股無妨，但炒股當職業真係糟蹋緊自己個”life”。各位要攪清楚自己要點做、而唔係諗買乜。好似讀者又諗買樓、但其實佢手上成堆垃圾未清。將一間居屋補價自住為不智行為，因你補足地價，買個次等單位。居屋間格雖然好，但住係入面既真係有錢人嗎? 未來會具稀有性嗎? 你可以呃自己講居屋又實用又好住，就當他日我中六合彩(起碼除稅後淨得是2000萬派彩的)仍會住居屋。惟筆者看法是人有錢通常先浮誇後平凡，當你有錢乜都玩過試過話唔定會搬返北角住和富唔奇，但日日出門口對住班老居街坊加黑面看更，發財後你都唔會選擇咁做。當然補充一句，若可免地價有樓住而自己未有條件，咁梗係忍住留位居屋啦。筆者咁講可能會得罪人，明白到網上貼文如果要穩陣，最好就似總統民調打黎時答:「我包容不同種族，我係支持希拉莉既!」

所以唔該咪再諗買樓，沽走居屋收番290萬為上算。人到37而儲蓄只30萬，你話係咪應該扑走一間樓令自己銀行張statement體面一點? 至於家人間未補價的居屋，按上文之理應保留及不為家人添煩吧。至於收租2300的車位，估計投資價值不大。未來車位市場應西瓜靠兩邊，即最貴同最平價位既車位都有市場，唯有中價車位不宜再揸。看法是靚車泊靚位，用得過5000泊靚車位既朋友當經濟差時仍會有車，一黎如佢架車真係靚野佢冇可能因小失大放成百萬係平車場過夜、二黎就當佢盤生意衰左頂多法拉利換Telsa，起碼仲有能力養架車及掛名支持環保，而車位仍是要一個，車位同住宅唔同在車主唔可以「三房換兩房」，你估真係揸開5.5噸變MINI Copper呀? 至於20-40萬既平車位仍有批搵食客關照，佢地計算不在架車、而是衡量警察抄牌的兇悍情度。筆者教室在尖沙咀，近日不時見到衝峰車超載住成team差人周圍抄牌，唔係往時行開「必」見到就抄咁簡單。

另外買內地樓有感是與回胞們現時意見唱反調，係人民幣下跌加上阿爺連銀聯每次碌$5000的走資渠道都要封殺既情況下，你仲拎錢返大陸買樓? 是否想申請中國護照? 可以同大媽一齊過關擁抱中華? 其實讀者自己一個人可借60000/10000*50%*2.59 = 7.7百萬，自己一力買兩間樓應不難。套回290萬加自己30萬，可一間先入手屋苑樓自住，另一間部署買舊樓做套房，係380萬樓可收20k/租之下，假設有人八成上會，首期76萬，月供204/259*10000 = $7800。現金流產出效率為(20000-7800)*12 / 76萬 = 19%，已經好過讀者現時組合約十九幾倍。當然做套房要錢裝修、或者你付首期要比兩成更高，那你可預將回報稍為減低。

車位同珠海單位套回170萬，可投入債基套餐C收年15%，每月有$21250利息。好過佢今時夾埋只收5千幾租金。由於是初心買者，不宜用收息堂的套餐A方法收30%/年，應由穩當的10-15%出發。

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