爆賭鬼都可以買到樓? 天理何在!? #1194

心力交瘁的媽媽望能餘生平穩渡過不再擔驚受怕

幸好於2012年認識到諗ＳＩＲ嗰Blog, 這幾年可以話係諗SＩＲ既概念救了我全家。　已報讀10月份之103課程，望上課前可略知一二，作出正確計劃，望能餘生平穩渡過不再擔驚受怕。

 

早年本人原是家庭主婦，得家父遺產（原有1車位1樓收租+1自住樓）2008年因先生爛賭，瞞住本人將所有資產輸晒重欠下百多萬街數，當時真係失望到爆，想一走了之，但為咗對仔女（當時12＆6歲）唯有頂硬上。2年後用盡所有私己後再厚着面皮問家母借貸$100萬還清街數(每月還$10,000)。兼職+替人補習，再加先生每月家用仍是入不敷支。左借右借下捱到先生年尾退休，有一筆約250萭的退休金但就冇咗現今的家用＄38,000/月。（希望佢冇隱瞞欠債啦，因8年黎，佢完全沒有感悔久或負責任，亦不問每月入不敷支是怎樣過的，只消說沒錢就瞓街啦，所有消費如;公司飲宴，做人情等等都在家用中扣起，每年加人工後還要求增加其零用，唉。。。唔講這人啦！）

本人48歲，因這幾年過於操勞，弄壞身體。(兼職減到約$3000/月）

先生60歲，年尾退休，大女20歲，細仔14歲

 

現有資產如下：

– 3房自住樓現值550萬，2010年本人名9成半按揭購入。2014年加按套100萬；現按揭約300萬．月供$1,2000;  2次按揭都是用類似003課程之方法(因資金缺乏，只選了上101課，再自行網上找資料做按揭，所以不知正確否)

– 50萬債基(找不到銀行做疊增)，月收$3000息。

– 銀行存款只有$15萬；　股票 $10萬

– 年尾有$250萬

＊每月生活開支＊

– 供樓 $12000／月

– 還家人借貸$10000/月 (重有2年), ＄10000/月(信用卡低息貨款,重有４年多)

– 人壽保險($3200/月)下年尾全供完, 但因先生退休,沒有了醫保,所以重新為全家購買危疾+醫療(因單獨買醫保較貴及先生沒有危疾), 約$5000/月

– 生活費$5000食用+$5000什費/月

– 小孩學費+住宿費$10000/月(大女,美國大學2年生); $4000/月(細仔,零用+課外活動)

全合共 : 約$61,000/月

 

計劃如下

1/ 將50萬現有的債基+10萬股票，轉做文章提過的30%回報債基……$15,000/月

2/ 退休金中的$100萬做20%回報債基……約$16,500/月

3/ 100萬直債(做疊增)，望有12%年回報……約$10,000/月

4/ 30萬double保險，留比細仔升學

5/ 20萬cash flow

6/ 試用先生名轉按，問過銀行可試做7成供22年，套現90萬 (每月多供$6,000)……用此做套房收租/再做債基?

7/ 如(6)不成功，就要6-9個月後再用003方案用本人名轉按爆8成供25年，套140萬（每月多供$7,000）用此做套房收租/再做債基?

希望利用以上方法，產出每月收入，最後能做到收支平行。以上方法是否太冒險？望諗sir能給預意見。

心力交瘁的媽媽上

 

answer:

讀者捱過一關又過關，主因是自己同家人手上有樓。上畢收息課後明白了各種收息方法，但媽媽對怎運用手上皇牌，有感是未明得透徹。由於爸爸就退休，必須趁爸爸仲有野做就將佢借貸力用盡，按揭一經批出後如讀者財務情況無大改變(當然破產或債務重組就係大改變啦!)，就當借款人退休只要如期還款銀行不會打攪。因此讀者自住樓建議轉到爸爸單名名下再按爆八成，在此事上希望爸爸借貸記錄要「夠乾淨」，否則就要用媽媽單名而爸爸擔保。筆者對爸爸能否無樓揸手而肯做擔保一事不太樂觀。若果爸爸完全不合作，只好讀者除了在003上習得一拆二按爆八成之法外，更可運用教授的借貸力由無變有之法，自己一個借錢將樓套現，提高現金水平。

 

另一個令讀者感心力交瘁之因，在於佢成世人只懂人搵錢。其實佢副牌原本唔錯，爸爸收入其實唔低(你睇下佢家用都比$38k)，仲有讀者自己1990年已出黎做野(當然呢個只係睇年齡後估計)、而爸爸仲要比佢早十年工作，成家人是中產加上食正香港大發「條水」，今時今日攪成咁只有佢自己知真正答案。但叫筆者比喻，就好似廣東牌一打開已有七隻係順章，要「叫糊」唔難。而人生處世有感，就係摸返黎鋪牌幾爛都好，你都要比心機摸返靚佢，唔好棄糊。至多今次食鋪雞糊，快手再摸多一副牌。可能讀者對於用賭錢作比喻覺得好討厭，不過男人愛賭錢，很多時屬缺乏成就感或未能培養其他興趣的表現。點都好，買樓是港人的理財主軸，收息係副線。

 

為什麼主軸是靠升得太高的香港樓? 重申樓的租金跟通賬齊升、而債基或保險的派息成世固定。廿年一過，2036年你仲係靠諗sir收息101舊方法收緊$20k利息/月，到時可以只夠租劏房。可能你會覺得好誇張，不過筆者有睇開洋樓舊契，45年前買一間三房樓，只需$10000元，25年前買間三房樓，約$40萬元。時間在前，關係你係企係時間個邊去利用佢，定係好似的士佬咁為走多轉要揸到140km去追趕佢? 收息101的投資物已確實可收息在10%-30%/年之間，近日有舊生年收30%的statement已返。惟投資人不應集中將錢放在高息率的投資物，他日樓價稍回加上稅項寬免後要將資金完善分配於股樓債。

 

至於讀者打算將現金資金做債基，建議只將就到手的310萬資金當中之一半投資收息。讀者其中一弊病、而不少人都有的，就係有錢就諗住將佢買哂野，心諗既然錢在手何不用之收息而為何閒放? 答案是投資市場多變，你有咩本事咁肯定今個星期就係最好買入時機? 由於310萬對讀者而言是最後一注錢咁滯，佢攪30%債基收息頂多30-50萬投入作拉高整體回報、而主力應用課上已談最基本的12%年息債基去疊增，投入100萬。咁係50萬30%而100萬收12%之下，整個150萬組合睇收18%。而12%年息的債基要跌超40%先要補margin，在債而言不容易。

 

最後是套房，建議讀者學習去做。因自己另一長處時有個人時間可以上門收租，另外自己單名同阿仔夠18歲的單名都可買樓，換言之成家人持有三間樓根本不是夢，自己可再單名八成上會、而阿仔更是九成，計添置多兩間400萬既樓，首期只消120萬、讀者可在今年攪好按爆八成同將一半錢收息買債基後，慢慢再諗其他野。至於保險對於流動資金一般、加上沒固定月入之讀者不屬最好選擇。最後補充說明，由於筆者未見過讀者的家人，所以本文題目中「爛賭鬼」一詞不是指向某人、而是泛指1990年前已投身社會工作的香港人。

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