買樓收租的盲點 #1193

(BY GOOGLE TRANSLATE)

嗨Lumsir,

我參加了收息101,並想從你獲取知識後採取行動。 本人36歲,每月收入$ 40K * 13,與退休的父母和失業的妹妹住在父母美孚家。計劃出售美孚新村(2間臥室在680平方尺),購買三房居住,及另一房在屯門計劃出租。

該計劃是(假設價格):

  • 出售美孚新村賣6.6百萬

 

  • 買屯門樓用父母名。估計3.5百萬(包括所有的管理費/輕微改造)

 

  • 在本人名下預算5.5百萬(首次置業)買3房,1.5百萬首期(1百萬父母比加上我的500K儲蓄):

 

4百萬按揭用30年(抵押貸款的能力計係:5.18萬),每月供15K

 

舉動目的是為了讓父母售出美孚樓後的錢安全; 他們的支持(1百萬)對我來說是極限。我的問題是,在那裡你會建議在5.5萬買3房單位(不是太舊不能太遠離我的工作在CWB)?或有其他建議?嘗試看YOHO TOWN,3間房最平是$ 6.8百萬。

請指教。非常感謝。

 

ANSWER:

債券收息之盲點

收息101主要介紹債券之屬性,例如我們做的債券選項會否受加減息影響? 公司停牌會否令債券放唔到? 有什麼影響10%以上的保本回報? 當讀者明白單一債券屬性後,我們會介紹債基及其疊增之法,教授如何用基本的債基增疊收息回報至10-14%/年,及疊增多少會跌幾多就call margin。直債收息很霸道,超過十厘又保本,可惜百幾萬先做到。債基投資極靈活,10至30厘都有,但投入本金不保證。投資人不是要找出最好的投資物(根本沒最好的),而是要選擇如何按自己情況將錢放在不同投資。

 

買樓收租的盲點

買樓最大鑊係舉手之後不能回,即係落訂之後要反悔損失重大,買錯區份亦唔同股票話換就換。至於早兩日生果報講買中兇宅同層上唔到會,只提出了「買樓需知細則」其中一項。請看倌勿辛苦儲首期買樓、但因對買樓認知不足而將首期掉失。至於讀者睇過的元朗區,長居全港18區供應首兩位,就當未上過筆者買樓003課的讀者,都可將此區份剔出選項之列。而美孚是應該賣的,因該區樓房的抵押力正急速下降。咁究竟賣左美孚買邊度?

 

先看每區人流是增或減,政府應對邊區住宅被閒置最多有數係手。另外供應增加會令新收樓宇難被租出,你去湧買新樓盤之前應諗清諗楚。何況新盤平在即供即上,如你屬要用什麼九成或十成按揭上會的一批,那就是為自己攪落一屁債,入伙後更要交幾千蚊管理費,你要看自己財力如何。其實買樓最beauty的,就係可抵押八成再按揭攤30年定額還,而30年間租金是不斷上升的(假設有通賬),令時間站在自己一邊,穩贏。

 

讀者今年只消買一房即夠,一家人只佢最有工作能力,咁情況下不宜在同一年買兩樓。屯門樓收租是可以,但拜託唔好解讀成屯門每一間樓都可以。正所謂言多必失,不時都有讀者將我個blog既文cap圖再用紅字underline黎問野,真係令筆者壓力倍感。另外屯門樓應父或母名單名上會,買三房,自己做擔保。這樣做到過兩年自己單名買樓時,係唔使比DSD的,不過會無左九成上會呢招,只八成。那究竟應令父母安心用佢地名買樓而自己放棄九成? 定係出絕招九成去盡? 讀者自己決定。在此只想講買樓究竟用邊個名都係一個學問,好影響之後部署。

 

另外,無野做既細妹都可以幫手的,唔好睇少佢。至於八成上會既樓偷雞租出如何規範風險? 這是學習點。最後有淨錢近400萬,只用收息101教的低中幅債基,收8-10%息一年即可。夠哂佢地去租三房自住。最後一點提是,莫將買樓當作你成個人生,咁做根本是心盲。但如有能力及決定去買時,過程要完成得細緻一點。








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