細緻分辨收10%至25%年息要付的風險 #1184

諗SIR, 你好! 小弟剛上完8月份“收息101”課堂，黎緊將會上“收息103”及 “ETF”課程。以往是一個打工月光族，工作多年亦沒有積極作出投資，直至兩年前夫婦二人差不多同時間面對失業問題，我二人醒悟決心要掌握自己的財政命運。

雖然我們後來已很快找到新工作 (人工少了20%)，而且明白首要必須做的是開拓收入來源。但兩年過去，事實是開源效果不彰，加薪幅度有限，支出不停攀升，尤其小兒屆入學年齡學習開支激增。煩請諗SIR對小弟一家的投資方向提出意見，指點一下，萬分感激!小弟一家狀況如下：

1.       家庭人口4名：夫婦二人、一名兒子3歲，及岳母；另正計劃請1名外傭，預計10月抵埗。小弟及太太都在公營機構打工。我38歲，月入$46,190；太太38歲，月入$39,360。家庭借貸力為$85,550/10,000×50%x265萬=$11,335,375。
2.          家庭有做財政預算，夫婦各自分擔水電煤差餉等日常開支，另有聯名戶口作家庭儲備戶口。小弟及太太每月分別存入$8,000及$7,000至聯名戶口，用途僅作扣除小兒學習支出($5,500) 及偶發性支出 (非常規支出如更換壞冷氣、家庭旅行)。此聯名戶口現結存約$50,000。
3.          2009年夫婦聯名購入一個將軍澳3房新樓單位自住， 9成半上會 ($4,414,000)，供30年，月供約$13,400(H+0.7%，冇ML戶口)，現仍欠款$3,500,000，物業單位現值$6,000,000。夫婦兩人一人一半供款。
4.          2012年兩夫婦聯名代家人買了一層沙田大屋苑2房單位，給妹妹新婚自住。父母出首期3成，餘下7成 ($2,818,000) 上會，供25年，月供$8,506 (P-3.1%=2.15%，有ML戶口)，現仍欠款$1,670,000，物業單位現值$4,200,000。妹妹一家負責按揭供款、管理費及地租差餉。
5.          小弟有記帳習慣，個人每月開支為$39,600：供樓$6,700; 儲互社$2,000; 轉帳入聯名戶口$8,000; MPF$1,500; 保險$1,500; 家居雜費(管理費、家務助理、電費)$8,880; 外出食飯$6,000;交通$2,500;電話費$520; 育兒開銷$2000。由於開支多，小弟只有數萬現金儲蓄。
6.          太太每月收入僅及支付開支。個人每月開支為$37,700：供樓$6,700;聯名戶口存款 $7,000; MPF$1,500; 保險$3,500; 家居雜費(家務助理、水煤差餉)$6,000; 個人開支 (膳食、學位開支、instalments) $10,000; 交通$3,000。太太有投資股票及少量特區政府債券，回報平平。現時現金存款約10萬，投資工具合共現值$310,000。

擬採取行動：

1.          見最近H按利率下調，打算重按沙田樓，按6成，減去按揭欠款可獲得$850,000資金。新按揭計劃供30年，月供$9,064(H+1.5%，有ML戶口) 。請問這個案可否用1拆2按爆8成呢?我不知道實際操作方法。
2.          從上述$850,000中，用八成資金即$680,000買債基，並採取債基疊增方案，達至每年收息$15%-20%，即每月收息$8,500-$11,300。抑或採用double保險方案，減低債基價格下跌的風險?
3.          剩下兩成資金即$170,000買期權搏賺價(太太現正研究此道)。

對於101PLAN內的資金有什麼建議? 另請問以上方法可行嗎?先謝謝諗SIR的意見。

ANSWER:

讀者很認真處理個人理財，成就更多現金流之情況可期。當然後生遇上失業挫折是不幸但亦屬大幸，最有效還是從失敗當中學習同進步。今時儲蓄雖少，太太儲到10萬而自己只有幾萬、每月月光惟月淨金額已轉存至聯名戶口，當中5萬亦是夫婦之一。當然本案案主收入不俗，但仍搞到月光，其一應是太太有學位開支、而讀者自己若可減少外出食飯，應再可慳多一點點。但點都好，開支的數目仍屬合理，可見人到中年搵幾萬蚊若要兼顧養兒同讀書加上父母，基本上月入3-4萬仍是無錢淨。當然唔同在3-4萬人工可以吃好少少、唔洗餐餐大家樂。若工作不努力搵極都只1-2萬，好快連「大家食」都唔招呼你。

同不少本blog案主一樣，機會仍是早年買落樓一間。可見閣下如人到30仍「裸租樓」，他日便錯失一個可扭轉命運的機會。當然樓買完會跌，但一般人會選擇死守負住資產咁供落去。而樓同股票唔同在於，樓係有升有跌、終歸有其價值。今年加按唔成，死慳死抵捱住去供、陣幾年資產價浮面就可諗一拆二或按爆八成。相反股票一物可快速無限印製，價格可以跌後永遠都升唔起，所以買股不能死揸。今時好趁個市仲好就處理下手上蟹貨。

同意讀者將沙田樓重按，行買樓003之法實可一拆二後按爆八成、不過留意讀者夫婦已是聯名持有兩樓房，那就算點一拆二，夫婦其中一人都用自己業主身份去承受業權，驟眼睇咁做要比DSD(雙倍印花稅)。不過轉機在物業市價只屬400餘萬，加上轉讓身份有親屬關係，佔計稅務支出不成為主問題。當然如持到兄弟姊妹或父母做一拆二、效果更佳。亦需備有某些文件，銀行才明白為什麼只你可套到八成。按爆後可套320-167 = 153萬資金。

加按後沙田樓由供8000增至約$12k，要將按出資金收好息去補償支出。在讀者情況我們有收10%、12%、15%、20%、及30%一年息的債基選擇，風險當然是收高息就要冒多點險啦。但點講都好，上述於收息101講解之債基疊增之法的投資風險都比買匯豐股票收息低。有此結論是我們計出該投資物過去三年的價格之標準差再作比較而成。讀者由於年輕，可冒大點波幅。但手上現金少、不能接受投資物下跌而要補margin，那我們列出5個不同債基收息方法之特性，讀者自能選擇:

25%年息的債基收息方法: 債基波幅是最穩陣的3X，而買入後價格下跌15%要補MARGIN。一次要補幾多係堂上再解

20%年息的債基收息方法: 債基波幅是最穩陣的1X(即同收10%息一樣咁穩陣)、而買入後價格下跌15%要補MARGIN。

15%年息的債基收息方法: 債基波幅是最穩陣的1.5X(即同收10%息一樣咁穩陣)、而買入後價格下跌40%要補MARGIN。

12%年息的債基收息方法: 債基波幅是最穩陣的1.5X(即同收10%息一樣咁穩陣)、不需預要補MARGIN

10%年息的債基收息方法: 債基波幅是最穩陣的1X(即同收10%息一樣咁穩陣)、而買入後價格下跌50%要補MARGIN。

根據過去5年價格波幅、一年變幅超10%的已屬少見。

讀者唔太補得MARGIN、但仍可接受一定風險程度、故用12%或15%年息之收息方法為適合。收息101/DV35今晚上堂、而收息101十月班DV36仍接受報名、但估計9月內收滿、如欲上堂請直接下按PAYNOW BUTTON付款或聯絡同事。

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