庸才成就一生三宅 #1161

諗SIR你好!

拜讀閣下著作及數百個案例, 需有啟發, 但始終庸才一名, 仍未知財富應如何部署,, 望諗SIR賜教本人(34歲)與太太(32歲)工作穩定, 即人工無什突破可能, 而每月定期儲錢及查看財富分佈, 亦只是在遇到閣下即近一年才開始

由於小孩將於數年後升小學, 自已鐘情灣仔校網的教會學校, 故考慮是否要搬到灣仔居住, 但遇到以下問題, 苦思良久仍未得出答案

  1. 是否要把現居租出, 再到灣仔租樓?
  2. 是有否能力在灣仔置業, 利用灣仔校網參加大抽獎, 抽到後再把單位租出, 住回現居?
  3. 做過research灣仔一帶本人可接受之樓房約$450-600萬, 但只有實200-450尺, 如只想得到灣仔校網benefit,是否買開放式或1房單位, 銀碼較細, 日後亦方便出租?
  4. 現居為本人及太太聯名買, 正考慮改回單名, 加上現時各大銀行HIBOR+1.5%, (行封頂2.15厘, 與現居P plan一樣), 又過了罰息期, 可做轉按, 是否可行?
  5. 現居未供夠五成, 明白法例上不能出租, 但實際市場上是否都跟這規則?

收入:

本人月入$28,500,有雙糧及BONUS約半月人工

太太月人$31,000,有BONUS 約2個月人工

 

家庭狀況:

兩小孩(3歲及半歲) + 工人姐姐

 

物業:

青衣兩房單位13年$455萬買入, P plan 2.15厘, 月供$14,000, 尚欠銀行$330萬, 尚有27年期, 現值約$510萬, 自住

內地三房早年190萬人民幣買入, 尚欠銀行約50萬人民幣, 現已升值一倍至4百萬, 租4800, 供3800

 

現金/股票:

港幣約35萬, 人民幣約26萬,股票約38萬,iBOND約3萬

 

目標:

三宅一生(不包括上海物業, 因此物業準備給兩小孩到外國讀大學時用, 即十幾年後)

中老庸才上

 

ANSWER:

是否有能力在灣仔置業是買樓001的買樓budgeting內容,我們姑且將理論數字計出,但實際落場情況或會與此有異,請勿落訂後才知文件唔夠借,慘被殺訂。讀者年度化人工約為28.5*13/12 = $30800。太太人工為31500*13/12 = $34K。理論借貸力為(30.8K+34K)*50%*2.59/10000 = 8.4mil。已用借貸力為(330+50*1.2) / 840 = 46%。人幣股票加埋哂約100萬,牌面普通。由於上海樓將預留作仔女教育洗費,讀者點先可買多兩房完成一生三宅?

 

由於讀者只餘下理論借貸力約450萬,呢個數借黎夠買1間樓,但要完成兩樓近無可能。當然等樓市下跌40-50%讀者或能「夾起」兩宅,但觀乎全球低息環境持續,讀者是否只有等呢個咁消極既法子呢? 在此已夠資料答兩個問題,一是讀者未夠能力在灣仔置業,再買樓令讀者借貸力在旺市全近用盡,很是危險。要住灣仔只宜以租養租。至於買studio從來唔建議,可參考now tv訪問比過的免費資訊。二是聯名買的青衣樓同意由做轉按,行一拆二趁機按爆八成,得資金510*80% – 330 = 70萬,彌補讀者資金少的缺失。萬一單名唔夠借加擔保即可。其實更需要理會的賣價及稅項才是要學習之重頭戲。

拆名後資金有170萬係手,夫婦其中一人無樓,那可八成上會只用20%樓價就可完成二宅。當再係青衣買樓動用400萬,首期80萬而月供320/259*10000 = $12300。請勿用呢個機會係灣仔夾硬買入一房。一來灣仔同青衣其實都唔係好區份。但在青衣大屋苑買間四正兩房,衰極有個限度。呢間收租樓應可租供雙抵,過7-8年有望補少少錢令其按揭結欠少於樓價50%,那可問銀行轉正用途出租,家庭借貸力升為(30.8K+34K+12k*80%)*50%*2.59/10000 = 9.6mil。至於讀者用按揭息口作主要衡量按揭計劃好壞,此為行錯邊可做得更好,更好方法亦是計得到。

 

至於現居或新買樓租出是否犯例,這是可以肯定的。差在讀者有否去明瞭將八成樓租出萬一被人發現之後果如何? 及通常被人發現的人之原因為何? 最後了解到怎去避免,這些都是買樓001課題。而家政府基本上

只希望你每人一間樓,但成班高官就鬥多樓,或囤地又或利用資產升值潮。你按常規去做每日返工交足稅,更要養埋MPF及平機會班大哥,明顯係比死更難行既一條路。

 

有淨錢拎去買債基收下息,170萬之中投入100萬收息月入增$10K-$12K,若將手上兩樓租出都供租相抵,新收利息可補貼自己租住灣仔之事。當然買樓懂選區自可將第二房買得更好! 另讀者來文發現了不少錯別字,連筆者咁粗心大意都察看到。證明在職場及工資上只要力作很有提升空間,大家在投資時不要遺忘基本工作。

‪#‎午間財經新聞‬
‪#‎美股NYSE‬:ARCX
#8047,由介紹至今升50%,1808










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