買樓前要作好的準備(進階篇) #1156

諗SIR您好，

本人39 歲廣告人，有一半時間於內地工作，所以主要收入來源為人民幣，雖然不固定但一個月平均有20萬港元以上收入。為方便申請按揭，在港注冊有限公司每月自動轉帳$50400港元為自己薪金，$25000為女朋友薪金。澳籍女朋友43歲，二人育有一兒現九個月大，並不打算結婚。

 

2014年10月二人聯名以545萬元購入天后一49年樓齡500多呎近海舊樓中層單位，七成按揭供22年，現供款每月大約＄17500，不作劏房出租的話租金大約$17000-$18000，銀行現估價560-600萬。因購買當時個人有輕微咭數（已馬上還清），及只準備好數個月良好收入証明(當時自動轉帳$34200港元為薪金)，單純認為與有良好信貸記錄的女朋友聯名購買物業會增加盡按機率以及得到更好息率，雖然知道如果之後再買要付DSD，卻未有分名購入。之後花了大約30萬元裝修入住，未幾兒子出生以及請了工人，慢慢覺得空間不夠想再搬大一點，想先了解自己的財務狀況再作計劃。

 

因年輕時做了不少非理性投資及消費，浪費了不少金錢及時間成本，知道不能再隨便做財務決定，已報讀八月收息101之課程，知道諗SIR會先為學生分析個案，希望諗SIR能給點意見助我為未來部署。

目標:

因看淡人民幣，可能短期內先把全數人民幣和股票換成港元或美元，在港購入高息資產（如可抵押直債／債基），明年待已購入物業夠三年轉名至女朋友名下，代機再以自己單名購入大約8-900萬三房單位。個人覺得現居有收購潛力打算先行出租，在自己43歲前再添一兩房單位出租達至三宅的安全缐。希望未來能以香港的租金收入及債基的利息支付兒子在澳洲留學的費用，以及退休後一家人移居當地的生活費。

 

個人鍾情天后北角半山一帶，閒時有四處物識心怡三房單位，數月前見有一放盤，是諗Sir最不屑的底層單位，非兇宅連車位不帶平台沒開揚景，惟知道業主叫價與銀行估價有接近兩成折讓，屋苑位置亦十分喜歡，故試到銀行做預先批核，等知道能上會額度再作決定。跟據二人總借貸額＄(75400 x 50%/10000) x 2.59 =＄9.7mil，減去欠銀行的大約$ 3.4 mil，二人沒有欠債和只有一兩張沒欠款的信用咭，就算是第二物業額度應該還有5 mil可借，但銀行回覆只能借大約2.5 – 3 mil，因為給自己加薪乃今年開始，故之前的稅單未必有幫助，不想用盡手上資金故已打消購買念頭。

 

之後我在環聯信貸查一下自己的信貸評級發現是B級，可能因之前有幾次信用咭沒有按時還款(全部已呈報逾期還款日數為1日)，以及2012年有一次被政府追討稅款紀錄，故被降低信貸評級。想要知道有什麼辦法提昇現有評級？ 明年如果想再買物業是否應該馬上再度為自己加薪？是否應該明年轉名時用手上資金把現居轉按成數減至五成，好讓它能出示租單變成收入一部分？現市況應否提早在澳洲置業？到底我應如何善用我現在手上資金才能最有效達到目標？

希望諗SIR可以給點寶貴意見！謝謝！

新手爸爸上

 

answer:

先謝讀者詳細來文，認真處理自身財務狀況已成功了一半。他的個案給予了廣大讀者(其實都係一日幾千個v瀏覽量….請各位推介一下本網予朋友)一些啟發。

 

例如新婚夫婦應否每月消耗九千元在家居裝潢? 一般港人人工幾萬，花9000/月係裝修真接受不了。但本案讀者真有如此花費，提醒各位第一間屋尤其是兩房或更細，請勿花多錢作裝修。不少人買第一間樓時都講要住十年八載，但過兩年有左小朋友又話要換三房了。裝修對新買家而言不具叫座力，尤其一些「高飛狗」、「Mickey Mouse」的貼紙對新買家而言係扣分多過讚賞。後生未有米業主只宜簡單裝修便成。

 

另外女朋友是澳藉，下一年雖因已夠3年已不用付SSD，但承受人因屬非香港永久性居民所以15%的BSD要比。其實除非有確實消息知天后樓會被收購，否則49年樓不宜持有。再加上港島區呎價今年只由跑輸變持平，未來將不再領導大市，佢應見好就收等過埋SSD個期唔使蝕將佢賣走。49年樓不應持有唔係因為佢舊，因為舊樓只影響租客生活，對投資者而言是無礙。筆者對在有關堂上剖析真正影響價值之因素。

 

至於讀者陳述:「跟據二人總借貸力＄(75400 x 50%/10000) x 2.59 =＄9.7mil，減去現欠銀行的大約$ 3.4 mil，應該還有5 mil可借，但銀行回覆只能借大約2.5 – 3 mil。本人倆沒有欠債和只有一兩張沒欠款的信用咭，為什麼呢?」原因是讀者只在免費文章計出理論借貸力(即9.7MIL那個)，而一些會扣減借貸力的事情未有交待。但會於9月的買樓001同大家計一計例如70000卡數，究竟扣幾多借貸力? 另外，發現一些人申請按揭會放2-3間銀行，不過配搭竟是「恆生+中銀」…「或匯豐+恆生」，其實只要了解批出按揭流程，就知以上配搭係錯的。

 

另外，在銀行角度「批出貸款」同「批pricing」係兩個動作，亙相關連性好低。若果提案過到批核而批唔到pricing，即你要求的金額經考慮後可以借出，但收取利息唔係你想要既H+1.5%，可能係H+1.8%。所以讀者想要銀行借多D錢比佢，係要比心機整大自己個借貸力，而唔係準時還卡數去造靚個評級。評級一般B仔至AA都夠用，銀行亦唔會因為你係AA而將按揭個息減低予你。

 

整大個借貸力同意係即幫自己加薪。但係唔係就咁將出糧比自己張支票由1萬寫做10萬就得? 顯然唔係。老闆自己借錢其實比打工仔仲煩。佢既想法係寫大自己個薪水加入大埋個數佢，惟銀行只消拎佢卡片再係公司查冊對到該公司的老闆同呢個貸款人係同一位，呢個case到此時有八成機會都「玩完」。若老闆想「甩」係查冊搵到佢個名呢件事，最「自殺」的模式係由公司director轉做shareholder。不過咁樣對自己本業有害無益。我們若可一早部署那就可減走此般麻煩。

 

所以買樓真是一門學問，點樣借到錢唔比人殺訂係基本。點趁樓市升市將錢平息又慳稅咁盡套出黎是下一步學問，至於租務處理這些不在此談了。答文已千字。最後講一講讀者原本想問之收息問題，建議8月上畢收息堂後由債基疊增方案開始，港幣可收10-15%利息。係香港呢邊建立好資產才為澳洲那邊打算，成就兩個資產中心部署移民吧。我們在今日的午間直播講講用外幣買債基怎處理。

另外可參考筆者幾年前一篇文，交待了一些較初階的買樓準備

http://bit.ly/2bpeu8D

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
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