Hi 唸sir,
你好, 讀了你的’樓換樓’ 及文章, 有很大inspiration. 打算報你的買樓投資課程及收息課程作詳細安排, 現有以下大方向問題想請教一下,
背景：本人年齡37，與丈夫（年齡35）家庭月入共HKD60,000(本人HKD37,000, 丈夫HKD23,000 另有parttime hkd3000不定)。兩人工作尚算穩定, 沒打算要小朋友. 。家庭支出每月HKD35,000 . 可儲HKD25,000。
儲蓄約 HKD1.45 mil (CASH HKD830,000 + 基金HKD300,000要１５年後到期+ 另有HKD128,000 cash於２０１８年到取回＋HKD150,000 Cash 2018年中可取, HKD50,000股票).
我們2007年聯名買入大型屋園面積530呎單位自住, Hibro plan供３０年做９５％上會, 原價HK1.33 mil, 已供9年, 仍有HKD970,000貸款結欠，現估值HKD3.8 mil.
問題：
Ｑ1）打算投資多一層樓作出租用途, 打算加按現有物業.
- 目 標 價 碼 HKD3-3.5mil. 出租金額 HKD10,000. <壓力測試 : HKD60,000 / 2 = HKD30,000 X 2.59 = HKD7.7 MIL, 應沒問題>
- 目標地區: 沙田第一城, 金獅花園, 大興花園 , 油尖旺舊樓 , 樓價HKD3-3.5 MIL , 若收租hkd10,000 , 約3.4 – 4厘
- 5成上會出租 = HKD1.5 MIL 至 1.75 MIL 首期. 加按現有物業HKD3.8 MIL X 6成 = HKD2.28 MIL – HKD970,000 = 可套出HKD1,310,000 + Cash HKD440,000 = HKD1.75MIL .
- 另外double stamp 及雜費 HKD150,000 + 裝修費 HKD80,000 = HKD230,000 用cash 支付
- 50% 按 , 30年, H PLAN = 月供HKD6700 , 租金HKD10,000 – HKD6700 – HKD1000 (管理費) = HKD2300 正現金流
- 現有物業加按後是HKD2.28MIL, 要月供HKD8,600 – HKD2300 = 月供HKD6,300
請問我以上的做法正確嗎？應如何做到高效益?
Ｑ2）基金ＨＫＤ300,000表現極差，儲了１０年，回報不到１％一年。打算放出，但要比未到期penalty約HKD30,000. 因此仍持有。打算買出, 再投資債券基金, 約4-5%年回報. 好嗎?
answer:
今日是第#1137既個案，令我想起王維基先生。佢早前管理的上市公司城市電訊，亦是(1137)。當然，筆者講既中槍係你、而唔係佢。
本個案十分正路。讀者肯儲錢(儲蓄率為25/60 = 41%)，婚後有買樓、工資亦不俗，成果已令不少人羨慕。惟若想將理財進度加速、彌補退休後未必有兒女照顧之缺，需要抄點小路及計算精準一點。現在香港市民實在「躺著也中槍」，如常交足稅、唔參與資產囤積去炒樓、慢慢供MPF希望老黎唔使訓街、最尾都會因政府濫發銀紙而將儲蓄成果蒸發。政府叫你凡事跟大隊，但佢高鐵唔夠錢起就自行抄小路由港鐵派息支付。所以你唔再係理財上用心一點、勞動成果只會合法被人掠奪。
讀者明顯在計算投資物是否抵買之事未有諗法，跟據讀者陳述打算用175萬5成上會買350萬預算樓房、按現市場資訊需供樓6.7K而收租10K、減埋雜費淨收2.3K。現金流產出效率為2300*12/1.75百萬 = 1.57%，很低。相比阿毛求其買間屯門市廣場 445呎入手310萬而付20%上會，收租10.5K、現金流產出率為(10500-310*0.8/259*10000)*12/310*20% = 12000/620000 = 1.7%。兩者其實效果無異。惟讀者自己做法是運用175萬資金，收$2300現金一個月。而阿毛是運用62萬資金，收$1000現金一個月。相比下阿毛仲好少少。
當然，讀者運用的方法是很正路，銀行一般會免費介紹的，跟足金管指引。而筆者提及之方法亦貼合金管要求，因沒銀行會冒險為借幾百萬而被金管查牌。讀者實應先將原樓一拆二再按爆八成，其實佢呢D細樓咁做就最好! 將賺幅拎足八成、而相比賣樓套盡十足利潤、按爆八成可保存原居自住、方法月尾買樓003課詳解。按爆後得380*80%-0.97 = 207萬。另一點留意現居是07年九成上會的，現時想加按都要去律師樓甩左個二按佢。昨晚在買樓001尾堂已教授: 甩二按轉六成、甩舊二按轉六成、甩一按七成轉五成出租、究竟邊個要去律師樓簽名、邊個唔洗、可省回時間及律師費、這當面與同學分清了。
一拆二再按爆另一好處是拆左夫婦是但一個單名出黎、可八成上會買樓仲要唔洗比雙倍印花稅、即將讀者預交印花稅的15萬支出減至7.5萬、又省一大筆。仲有買間樓租比人、預4萬裝修都嫌多、讀者竟預8萬做裝修實太豪爽。除非業主肯將爛樓減超10%、係省回幾十萬樓價之下、筆者就會將裝修預算提高一點。另外亦與同學提到睇樓睇裝修是錯誤，主應睇圍繞一間樓既野。原因是裝修可以改、窗外事物不可改。所以資深經紀們只消坐在鋪頭聽你兩公婆點去品評剛剛睇完間樓、就知下一步應比個爛盤「昆你落搭」定係要焗打張好牌比你上架啦!
那什麼投資應獲好評?、例如債基、投入100萬每月現金淨收$10000-12500，現金流產出效率為12-15%。又或如用買樓003之法間套房、340萬買間樓六成上會再收租20000，現金流產出效率為(20000 – 340*60%/259)*12 / 340*40% = 12100*12 / 136萬 = 10.6%。見現金流產出率大大提升、而呢D就係投資。若現金流產出率連2%都唔到既項目，那不如將錢調比阿媽買銀髮ibond啦…政府保證年收2%
知道近日政府開始打擊工廈劏房，而筆者主力係用住宅做套房。工廈同住宅業權已有很大分別。另外如政府打擊得力、筆者看法是會令廿幾年前的板間房重現! 即用木間而有時上唔到頂個d! 原因是套房住屋需求仍在、但打擊下業主為求合規會將磚牆全拆。那就回到從前(198x年)、合規地用木櫃「間房」再共用廁所囉! 造成未被發現既磚間套房租金被炒起、間接又推升一手樓studio flat樓價(因兩者係市場直接競爭對手)、再慢慢又推起兩房再三房然後全港樓價。而用木間房成本好低、令業主省回一筆、間樓又可以升值。政府又再一次好心做壞事。所以出手之前請考慮連鎖效應、勿令市民躺著也中槍….
p.s. 由於答文已千字、未能詳解。不過同學們應已知「沙田第一城, 金獅花園, 大興花園」的排列次序。另外讀者提及的問題二、基本上可用本答應之知識去解。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
第一至六堂 (網上修讀)
選取直債之步驟、近日值得買的直債評論
那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?
怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息
本網提及的債基疊增年10%的收息方案
直債或債基去出入賺價點做?
實例解說買債必知點
股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!
比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?
經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費
認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?
槓桿水平的適當安排及正確買入機制
點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?
精選最值得買的保費融資計劃
第七至八堂 (網課教授入市策略)
800萬收息倉內容展示
新加坡離岸投資戶
獨家市評為您剖析當時市況及入市策略
Cover-Note 10-30%方案介紹
即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)
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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**
收息101(TEDV100)課程安排：
*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
*如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
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上課地點為尖沙咀
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
第一堂 (三小時)
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
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債券買賣賺價賺息秘訣
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排：
第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
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第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
Jack Sir 簡介
- 國際市場資深全職交易員Option Jack
- 32年市場實務期貨期權交易經驗
- 前機構投資者資深分析顧問
- 前理財週刊期權專欄主筆
- 經濟一週期權專欄作者
- Now財經台理財有方節目嘉賓
- 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
- 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
- 著作：盤房爆炒30年及 ‘那有一天不交易’上暢銷榜 前3名
Jack Sir | 期權課程
【Option Jack – 期權速成課程】
一切由正路開始（Let‘s Begin’）。
期權應由務實觀念學習
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以上課程內容純為技術策略部署分享教學，不涉及未來方向推介及個別股票買賣建議
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Option 1 ：最快的方法學懂期權基礎
Option 2 ：期權4式應用,實際槓桿及Delta Gamma Theta Vega
Option 3 ： Call put parity ，敢恨下重注的時機1，short put 與covered call解碼
Option 4 ：敢恨下重注的時機2，4個救倉策略，跨月價差及 2月港交所末日put
Option 5 ：牛熊週期時間，注碼控制及除淨對期權的影響
全部課程：網上 Facebook 群組（五天內可重看）
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期權交易並非紙上談兵，要學就要學真交易，並非理論
費用: 每堂 $600
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Option 1 , 2 重點回顧
Option 4：課程內容
short strangle & Long straddle與long strangle
Option 5 ：課程內容
渦輪與期權
投資與投機
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- 持倉的獲利與止損才是決定的結局
- 期權交易除了認識各式策略外，還必須考量方向錯對的後續應對部署，這才是交易的全部。
- 無論long short ,最大的疑問是：何時全身而退，何時有盡賺盡。
- 除了分析錯誤期權交易習慣外，這次會著重於交易態度，
- 分析應該運用的期權策略時機同時，更深入拆解錯誤的交易手法及心態。
- 無知並不可怕，可怕的是不知道自己不知道。
- 更可怕的是，以為自己都知道。
- 注碼運用，也是一大考驗及成敗關鍵。
call put 4式:
報名請早 ！以上內容標題，將會有部分增減調配
以上課程內容純為技術策略部署分享教學，不涉及未來方向推介及個別股票買賣建議
~全職交易員（只會告訴你期權市場真相）
上堂情況:
Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：
2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。
2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。
2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。
2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）
2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。
5月18日指出：最強藍籌：平安保險.
6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。
8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。
11月23日預測騰訊平保終極見頂
2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會
2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！
2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！
2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢
2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌
2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所
2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身
2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底
2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤
2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元
2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略
2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。
2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。
2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。
2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。
2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次
2018年10月，提出騰訊見底論述
2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大
2018年底，提出年初部署單向走勢做準備
2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點
2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾
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