努力儲蓄? 定加按? 還是現時樓換樓?(答)

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相信小眾人做左HIBOR PLAN都唔捨得為套現而轉去第間銀行做按揭,因一轉就要用新PLAN比成兩厘息以上。Mr.L 間兩房賺左五成以上,就咁睇都可以將二成樓價套出,放多七至八十萬現金係袋。其實有銀行提供原債同新債利息分開計既服務。即HIBOR PLAN可保持,新套出既錢要用兩厘幾息計,請Mr.L考慮。

如果Mr.L想盡用槓桿,佢應該持有現樓,再伺機買三房,即可完成四十歲前「擁有」(供緊)三間樓既部署。究竟應否租出兩房再買三房,取決於讀者自己供款能力。如Mr.L所講家庭月入有六萬,再買三房令自己重貨難當。當然你會諗頭兩間樓買得平而大家水位承受跌市,但係以一個月入六萬家庭持有三間樓夾埋市值千萬以上,再加上手頭上現金只有貨值既少許,實在令人擔心。諗樣覺得保有現局可攻可守,現時居所還到欠款只剩市價一半更可將佢名正言順租出,所得租金可七成或全數當作收入,趁跌市買入第三間樓時借貸力增加。

就算Mr.L有居住三房既需要,都唔建議買入。假設Mr.L買入三房市值五百萬,所付印花稅約近二十萬,經紀傭五萬,裝修點都要十來萬。除非你走去買新樓先會免傭有回贈,可惜以上所列item其實已price-in了新樓的呎價內。相反你租出自住樓而走去租三房,每個月都係比多六至八千蚊,最命既,係新買入樓宇三年內賣都要比10%印花稅。總括咁講,而家買一間三房要比既transaction cost已等於你兩年出去租樓要比多既錢。

如你家庭月入到十萬,現金有近一百萬,情況先會有唔同。由上段見要有幾十萬cash先夠換大屋洗費,換埋三房後絕對有能力係往後跌市再入貨「沖淡」。因月入十萬家庭約可承受每月四到五萬既按揭供款,手上三房加供比父母自往既樓夾埋只需兩萬幾,跌市下可趁低再吸納樓房。所以現時一動不如一靜,專心享受湊仔生活最為妥當。

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