買樓時機 就在今時 #1117

諗兄: 拜讀多時,還望賜教。

小弟今年三十歲,已經成家,夫妻沒有物業,小朋友一歲,月入35K,太太暫時是全職照顧小孩,另有請工人姐姐。

暫時住係父母早年購入的公屋單位,(象徵式)租金4K,父母另有自住單位。09年跟家人合資買樓,當時沒結婚,沒有自住需要,10年尾賣了,賺過60多萬。(如果當時認識諗兄,一定不會賣樓)

 

現有人仔儲蓄98萬,港幣儲蓄8萬,另有股票110萬,每月大約儲蓄1.2萬。2010年賣樓後到12年,股票投資只賺28萬左右,而賣去的樓到現在再升值多1.3M,非常後悔。小弟自覺投資技巧普通,婚後也不敢多放資金在股票上,決定跟隨諗兄完成三層樓之路。

 

在等了兩年多,樓市終比高位跌了15%。現時應否入市? 或有更好策略?

先謝謝你的建議

 

ANSWER:

根據祥益地產汪總提供的交易數據,本人觀察收市升跌的方法,已預示樓市中期調整已完結。若未上車者,或基本兩間樓(一自住一收租養老)未儲齊既朋友,可考慮入市。若看倌是四樓在手或更多,由於買樓多屬純投資決定,在此時雖調整已現,但不應再加碼於香港樓市免集中風險。宜利用筆者提供之美國三寶(入醫院、死人、坐監)去收息,避免將錢孤注一擲投放於港樓、港股、港孩三項危險物(三樣野衰起上黎都好有殺傷力呢…)。

 

  1. 租金同樓價肯定有關係。租樓最抵係過往之農曆年。見下圖一祥益提供之屯門樓市租賃成交呎價領先指數於2016/1/28低見180.4點,在過去3個月技術走勢良好,攀升至今時在200點。

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圖一

為什麼屯門樓市能論香港整體呢? 其他筆者都是迫不得已才探用屯門一區之數據。香港18區樓市各地群雄割據,一些跨區地產行都不佔一區成交之20%。惟祥益地產紮根屯門、元朗。在屯門一區有接近70%之市佔率。故參考祥益一家公司之成交數目、放盤數目,你就知該區市民對私樓之出價如何、掛盤如何。由於買家幾時掛盤同封盤極難觸摸,所以香港二手樓市之供應量幾時都係個迷。惟我們觀察祥益幾個指數,對香港樓市持份者的行為可大概了解。

 

  1. 屯門一區之呎價調整比外區大,這固然源於屯門為細價樓集中地、之前升得快今時跌得深。看倌見下方圖表可見屯門區成交呎價在2016/1月至今低位徘徊。而從高位調整幅度達25%,比根據中原城市指數計全港平均數市調了14.4%之幅度高(由146約跌至125點計)。見圖1租金指數有條理上升,加上暑假租務旺季,樓價應可跟隨租金拾級而上。2圖二
  2. 供應影響樓市。惟特首成日講既供應量只屬一手樓。二手樓的供應量可隨時變更。參考下圖屯門區之放盤量於2016有跌無升。盤源少利好樓市。

3圖三

  1. 最後是參考樓市自己觀察樓市的做法,這在買樓003已說明。見下圖於2014年中棒型圖突破上升,為2014年至2015年9月之升市展開序幕。中原城市指數由2014年6月123點升到年尾133點。及後2015年1至9月點數由133至146點。簡單睇圖就捕捉到點兩成數市升幅。至於跌市,在下數2015年6月至9月棒型圖三連跌,若大家識睇圖已成功在2015年9月「成功走佬」。經過3季見棒型圖不斷下跌,終在上星期有所突破重新上升,意味樓市重回升軌機會濃。

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圖四

讀者尚欠完成三層樓所需的借貸財技、budgeting、及買樓知識,務需多學多想走一條同大部份香港人唔同既路。









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