按揭計劃選擇要點(樓按計劃 cross-over 手機出plan)

諗樣所見,大部份人選按揭計劃最緊要息平,其實係咪呢?

按揭計劃有三部份,息口、現金回贈、罰息期。而你搵邊間銀行做按揭有一先決考慮點,就係估到幾多價? 如果你買三百萬樓而手頭現金只有三十萬,萬一估價不足只達二百九十萬,咁你原本想借九成即二百七十萬上會既計劃會落空了。係確定估到價同銀行計過數知你供得起後,剩下來就係銀行同你傾pricing。

究竟這樣是對的嗎?

Pricing又即係個三大部份: 息口、現金回贈、罰息期。息口一般有Prime Plan同Hibor Plan選,現時以Prime較多人取用,同銀行最優惠利率(即Prime rate)掛勾。市場上有「兩個P」即兩個Prime rate,「大P」為渣打同其餘細些少銀行採用,P=5.25%,中銀同匯豐集團用「細P」,P=5%。不過冇論大同細,你去問佢個plan用現況計「年息收實幾多」便可。以借2.70mil分30年還為例,年息2.15%要月供$10183(利息月支出$4883),30年總利息966,000。如另一銀行offer 2.3%,月供金額即上調至$10390(利息月支出$5175),而銀行職員每每用三十年總利息同你做比較,開出2.3%總利息$1,040,269作恐嚇,話差成十幾萬仲要諗咩? 利息平才是王道! 究竟這樣是對的嗎?

很多人忽略了罰息期,認為供樓係十幾廿年既事,罰息期幾多年根本可以唔理。其實以銀行黎講,佢根本當做單按揭係「幾年貨仔」既生意,因為罰息期一完你可以1) 轉按走人 2)要求減息。所以銀行只能鎖定你在罰息期內支付利息比佢,佢根本唔會睇幾十年咁長遠(當然有人真係十幾廿年咁長情唔搬走個loan既,loyal客戶福有悠歸,長揸間樓十幾年到而家九成九已大賺)。仲有一個case你係唔可以行使以上1及2的權利,就係你正在負資產。所以買樓之前請衡量自己實力。

講返上面個case,如果利率收實2.3%既銀行開出罰息期兩年加上現金回贈1%既條件。咁情況下點同罰息期三年加上現金回贈0.5%既plan比較呢? 前段講過2.3%息令利息月支出加多($5175-4883=$292),但罰息期兩年令你可快一年轉走按揭及在新銀行提取借款約(0.5-1%)既現金回贈,係借款二百七十萬計回贈可達$27,000,減去轉按所引致既$6000律師費成本,你仲有$21000落袋。呢舊錢同你每個月比多$292利息計,簡直係大巫見少巫。

 

你可能話兩年後如轉按做唔番而家咁低息既plan點算? 咁如果你個view係兩年後個plan已經唔同哂而家,話唔定貴到(P-冇),即供樓要成5%息,咁你仲做咩為左比少幾百蚊息而被銀行鎖多一年!? 故罰息期對炒樓者重要(有細bank可以一年罰息都試過批到),其實對用家都有幾萬蚊上落既分別(如果你係買五百萬樓下既上車盤)。

個情況可以用出電話做比喻。一個plan係簽三年月費$398,一個係二年約$418,咁梗係簽兩年比貴些少,下次零機價出Samsung Galaxy 4 啦!(incentive)

 

同銀行三十年既承諾?Nonono!

所以越短罰息期代表你可以更快手攞到下次轉按既現金回贈(亦可當做利息津貼),就算唔轉走都可以係減息方面有say。在下實不需再為區區幾百銀既利息增加而煩惱,更不用在簽名前諗呢個係同銀行三十年既承諾。睇諗樣網,絕對令你生活輕鬆一點!

 

*根據金管指引,銀行係唔可以offer多於1%的現金回贈

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