屋苑打擂台: 德福花園 vs 新都城

屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。

文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。

鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/

數據時間: 2008/6月至2015年11月

上述期內總升幅: 德福花園 126%, 寶琳新都城 125%

落成日期: 德福花園 由恆隆及合和聯合發展。各幢於1980-1981落成。新都城一期 @ 1997 by 恆基

From To 德福花園 新都城
Jan 2015 Latest shown 2.59% 4.44%
Jan 2014 Dec 2014 9.25% 9.16%
Jan 2013 Dec 2013 6.01% 2.81%
Jan 2012 Dec 2012 40.93% 42.77%
Jan 2011 Dec 2011 12.42% 11.74%
Jan 2010 Dec 2010 7.04% 24.98%
Jan 2009 Dec 2009 39.07% 20.41%

 

較為失望的結果,後生約17年的新都城呎價竟與德福花園之呎價打平手。在本系列各個屋苑之比較之中,此兩屋苑之升跌幅最為一致,同升同跌。究竟有咩原因令德福花園「回春有術」,同「後生仔」新都城一齊跑得咁快呢?

 

區內人流及供應量解釋了位於西貢區的新都城呎價只屬持平之原因。

*引述部份買樓003內剖析樓市之數字

住宅單位2014落成量 住宅2015-16預測落成 2014空置量
西貢區 2435 4777 6.9%
觀塘區 299 256 2.2%

 

見西貢區的單位供應為觀塘的13倍,空置量高表示用家搵樓更有選擇,租價賣價自然叫唔高。係弱區既新都城縱使同德福一樣有地鐵上蓋的優勢,加埋後年17年仍然只可在呎價上同人打和。

 

展望未來,觀塘區住宅單位供應太少,只有公營房屋落成,但收入能力好要住私樓一群大概只有德福同麗港城選擇。位於觀塘道以北的裕民坊、淘大花園不能吸納高質客戶, 觀月樺峰附近發展不敢講成熟,有一定獨特性但未有大型商場配合,加上搵「食」艱難,估計到裕民坊重建完成後,即等多大約5年該屋苑可更上一層樓。東九龍起動後,想住近又住好少少既住客選擇不多。住宅區估計以九龍城區的更受惠,傲雲峰、及該區其他新盤可留意。但單幢的新盤不考慮。

 

當然樓齡夠35的德福花園、抵押力下降。惟因所在地點加上附近機遇、更見唔到附近快有新供應,暫時呎價仍然「非常屈機」。牛下邨地皮(即淘大花園前的空地)預計重建後都是公營房屋,仍然唔係私樓。留意私樓同公營房屋買家係兩類人、究竟不斷起公居樓能否將原本想買私樓既買家「公營化」?最尾令冇人想買私樓?  筆者傾向相信只要按揭規則有放寬一日,市場上仍有可觀的私樓需求作投資。惟不斷起公屋、確實會令整個社會沉淪下去。

最佳換樓時機:

比較(新都城/德福花園)。此比率在0.78-1.00之間上落

當數值逼近1.00,為新都城換做德福花園的好時機。

當值逼近0.78,為賣德福花園買新都城時機。

今時數值為0.89,平均為0.88,此處未有啟示。

 

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圖表二

那邊的樓較好炒?

圖表三為back-test,假設在2008年後每星期有一對買家同時入手兩屋苑( 新都城及德福花園),那邊買家持有至今的升幅較距大?

結果為2008年至今,新都城買家在389次中一面倒發生262次比德福花園高之升幅、而相反德福花園買家贏有126次。新都城較好炒。

圖表三

 

Total Periods = 389
德福花園 > 新都城 126
32%
德福花園 < 新都城 262
67%
德福花園 = 新都城 1
0%
Math Check = 389

 










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