屋苑打擂台: YOHO TOWN vs 嘉湖山莊

屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。

文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。

鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/

數據時間: 2008/6月至2015年11月

上述期內總升幅: 嘉湖山莊 150%,元朗YOHO TOWN 156%

落成日期: 嘉湖山莊1991-1998。較多在1997竣工,元朗YOHO TOWN @ 2004 by 新鴻基

 

From To 嘉湖山莊 Yoho Town
Jan 2015 Latest shown -2.43% 13.50%
Jan 2014 Dec 2014 22.41% 14.58%
Jan 2013 Dec 2013 1.41% 0.55%
Jan 2012 Dec 2012 45.91% 45.35%
Jan 2011 Dec 2011 6.25% 2.92%
Jan 2010 Dec 2010 22.53% 20.66%
Jan 2009 Dec 2009 23.98% 29.40%

 


YOHO TOWN在2008至今的總升幅,及每一年度的升幅比較都同嘉湖山莊很近似。原因當然是地理位置相近、加上受大西北基建所利好。留意兩屋苑在香港升幅排名不算標青,只算中規中矩。想提出不少人認為元朗樓價向好之說,其實當區正是18區中之重災區,當地買樓前先三思而後行。天水圍亦因居民入息中位數偏低而未能升幅排頭。

 

在2015年兩屋苑終決出高下,嘉湖山莊到2015年10月錄得跌幅,遠比YOHO TOWN升13.5%為低。原因是嘉湖山莊一向是換手率較高之屋苑,或用「炒味燶」形容都算貼切。見香港樓市在2015年9月開始下行,嘉湖山莊對此比較敏感,故呎價到10月數據已先行反映。相反若樓市重新向上,筆者相信亦是嘉湖先擺脫劣勢一個。如看倌不想自住單位價格過份落動,可選擇成交較少的屋苑。當然唔係越少越好,只是嘉湖是明顯偏高。

 

另一因素,相信是嘉湖開始要作維修,加上有些期數的單位在91年竣工,至今已25年。今時再買的業主,需考慮5年或更久後放售、下手業主或會因做唔盡按揭而降低出價,不可不察。

最佳換樓時機:

比較(YOHO TOWN/嘉湖山莊)。此比率在1.41-1.91之間上落

當數值逼近1.91,為YOHO TOWN換做嘉湖山莊的好時機。

當值逼近1.41,為賣嘉湖山莊買YOHO TOWN時機。

而2008年至今平均為1.67,今時數值為1.74,現時在走勢及價值上YOHO TOWN都佔優。

未命名

圖表二

那邊的樓較好炒?

圖表三為back-test,假設在2008年後每星期有一對買家同時入手兩屋苑( YOHO TOWN及嘉湖山莊),那邊買家持有至今的升幅較距大?

結果為2008年至今, 嘉湖山莊 買家在389次中一面倒發生81次比YOHO TOWN高之升幅、而相反YOHO TOWN買家贏有307次。近一年開始嘉湖買家應已開始輸錢。

圖表三

 

Total Periods = 389
嘉湖山莊 > Yoho Town 81
21%
嘉湖山莊 < Yoho Town 307
79%
嘉湖山莊 = Yoho Town 1
0%
Math Check = 389

 

 












本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室