目標是盡快產出每月被動現金流5萬 #1027

諗sir,

本人41歲,有兩子女分別12歳及7歲,月薪12.5萬,太太做兼職文員,曾報收息101(batch 22 DV22),2015已用30萬行double保險方案。現正考慮報買樓003.

 

目標是盡快產出每月被動現金流5萬。

本人現有3間2011買入報自住的住宅,其中兩間在同一銀行按揭(2間都是買入價650萬,現欠400萬,現估值850萬),可立即加按至現價6成,套出220萬 (850×60%-400)x2間。按揭還款每月將増$9200,套出資金打算做套房或債基加保險。見買樓003內容包括加按爆8-9成,這是否適用於我?如否,我打算立即加案,盡快實行套房債基,如我也可加爆,我會上完買樓003才做加案。

 

住宅資料:

樓A估值850萬,自己及太太聯名,出租,月租金$21,500,供款$15,000 (H+0.85%)

樓B估價850萬,自己單名,自住,供款$15,000 (H+0.85%)

樓C估價130萬,自己單名,出租,月租金$6000,月供$4800.

回看,樓A應行套房方案,但現樓價跌,看來只好加按套現。

謝謝!

 

ANSWER:

按爆8-9成之方法任何樓都可做,但留意兩點,一是基於按揭保險公司只借420萬最盡,若本身想按爆的樓市值為600萬以上、就當按盡都唔借唔過420萬、變相減低能套金額。另外涉及轉名手續,若樓的市值超600萬可引致6-7萬元的印花稅支出。當然若有間500萬樓可按八成套出成200萬或更多,比7萬印花稅都值的。總比賣樓去套現洗費少。

 

見上段,筆者認為按爆對本案讀者助力不大、但惟實行不限於任何業主。現在的正現金流、為(21500-15000)+(6000-4800) = $7700,距每個月$50000尚遠。至於讀者回看樓A應做套房、只嘆筆者遲於2012年先開始寫blog,未能阻止。現樓A收$21500租、正現金流產出效率為(21500-15000)*12 / (8.5-4.0)MIL = 1.73%,實為偏低。就當用租務回報去計,850萬收$21000只是2.9%,求其搵隻債基收息都高過佢,更何況讀者上完收息101即做左既double保險? 5年近100%,一年回報都超15%…

 

套(劏)房吸引之處為約330萬樓收$20000租,當4成首期上會,20萬「改裝費」,供樓每月為230/259*10000 = 8800。正現金流產出效率為(20000-8800)*12 / (0.99mil+0.2mil) = 11.2%,即比120萬出黎、每年收$112,000。仲未計按揭大部份係還本,筆者的投資取向一般可計出來,學生無需再憑感覺估下邊項投資較好。

 

保守方案為將兩樓加按再套、得220萬。至於筆者自己,會直接將樓A出售,取回450萬,投於直債坐收漁人之利,到期保本。今日再請xx公司出場,佢有直債今日第一日放賣,不槓桿、派息8.5%,3年後到期。xx公司在早前已出場過一次,上次提及佢既二手債,今次8.5%係佢新出既一條債。會加在下batch的收息101再談。

 

 那投入450萬剛好符合手數,若全投入每年可收382,500。當然可只用1/3資金投入,150萬收127,500,用直債保本功能為資金打底。另外1/3買債基,41歲讀者可進取一點,入手債基年收息12-15%,即150萬投入收180,000-225,000一年。最後1/3入手以美國科技股的股票為主的ETF,見下圖波幅很低,全年大部份時間在$22.0-$24.0徘徊,睇圖你見到係每月派息。除稅後每年息口約為8.0%,150萬轉美金投入收120,000。三者共加收息為(127K+225K+120K) = 472K。除開每月約收$40000被動收入、等於讀者50000月入目標之80%。本方法全已有樓的投資人、若你只得一間樓自住,請勿亂賣樓拎去收息。

 

 

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