放低擁有豪宅的虛榮

 

 

Mr.Professional (P先生)是私人執業牙醫,28歲,同父母同住大埔公屋,月入$40000
Mr.P認同住係公屋係搵唔到錢既表象,以擁有自住優質物業為夢想
手上沒有物業。想買入港島優質屋苑自住。而家每個weekend都睇樓,買樓一定要買dream house!
做牙醫要交牌費同進修,平均每月支出$6000。兩年前比左20萬頂左間牙醫診所黎做,將手頭積蓄消耗盡。稅務支出佔每月收入15%。自己因為係專業人仕,月花$3000置裝。每月ideal cash $12000
Mr. Sales (S先生) 27歲,兩年前搬出自住,月入$40000
同P先生一樣都係大學畢業,S先生做左一陣大學tutor後放低身段去「撈」地產,因熟悉市場情況比佢「撈」到四間樓。
2007年買入大埔村屋,買入價1.30million,按揭月供$6000,租金收入$7000
2008年買入花都廣場,買入價1.50million,按揭月供$5500,現租金收入$8000
2009年買入花都廣場自住,買入價1.50million,按揭月供$5500
2009年買入上水廣場,買入價1.60million,按揭月供$5500,現租金收入$8500
成為自僱既經紀,交稅每年$9000,報稱年薪$200000
可能係新界北區經紀,衣著只要得體,有時運動服亦可。
無論「港女」或「港男」心態,筆者相信如果要選擇結婚對象會選S先生為多。有人亦話S先生有大學tutor唔做走去炒樓搵錢,浪費大學培育佢既資源。P先生堅持行醫既理想而不受金錢誘惑,係一個尊敬的醫護人員。Well…我相信P先生如果中左mark six 佢會放棄病人然後環遊世界一年之後先返診所,佢而家都係為個錢頂硬上。又如果P先生將享受專業工作的滿足感放於置業安全感之上,咁佢就唔好係度吐苦水,畢竟筆者同意心靈上的滿足是無價的,見過有人為此訓天橋底亦在所不惜。又有人話S先生係樓市下行既時候一定無而家咁「風光」! 基於筆者認為佢勝在肯放下身段,由「agent仔」做起,懂得運用自己credibility而錢搵錢,筆者確實認為S先生優勝。去決定成敗:「心態為先、知識重要而為後者」。所以無論你點講,筆者都係撐S先生! 筆者想講決定「買唔買樓」同埋「買咩樓」之前要考慮既幾點:
放低擁有豪宅的虛榮
以為自己係專業人仕或高薪一族就「上哂腦」咁以為自己係社會上層。為了配合自己「呢一層」,一定要係住大籃籌屋苑。而家大籃籌成四至五百萬一間,如果唔認真睇清楚自己財政狀況,可能搞到40歲都買唔到一間樓。請由買平樓到換貴樓一步一步做起。
現時社會存在一堆「假豪宅」就係要滿足呢種人既心理! 筆者建議先考慮出入方便同樓宇的實用性化後,再諗「夠唔夠豪」。「假豪宅」管理費成兩個幾一呎,費用計埋要二千幾蚊一個月。同樣數目已經夠你係銀行按揭借多四十萬!
見到同事住九龍站,你唔好死都要去買一間。要知道專業人仕破產係真係會「死人」的!
「專業心態」作祟?
有人因為自己係醫生,律師就食咩著咩都要靚野。其實你食咩著咩都要靚既原因係你有錢而唔係你既職業。Junior既你用幾皮野買套西裝只會令你overdressed。A先生每個月$3000置裝其實夠供半間樓。牌費同考試費,雖為必要開支,筆者認為這是許多人落入的圈套。專業團體為提高入行門檻而提高掛牌費用,而會員就為左進入門檻而將 辛苦所得奉上。最尾保得住專業之名,而無「金錢」之實。筆者只能講如果你「專業洗費」多就要慳些少,想買樓就算你係律師都要蒲少幾晚搭少次的士。
懂得借貸,利用正現金流
P先生認為借錢一定係唔好,做按揭更係高風險。其實擁有一個為你提供正現金流既貸款係件好事。例如借錢去買樓收租,或買一盤賺錢既生意。當然不能過份借貸。例如做七成按揭,擁有一間除利息成本後有3%以上回報既物業係可取的。
信用卡的借貸就係負現金流,你不能由信用卡借款為你產生收入,更何況信用卡利息一般係10%p.a.以上。所以請擁抱正面借貸,為證明自己的credibility作準備。
成功避稅,開拓收入源頭
價設P同S都係月入$40000,佢地每月淨落袋幾多呢比自己用同儲呢?
P約為 $40000 – 15%稅 – $5000專業人仕洗費同牌費 = $29000
*註(2 NOV 2015): $40000月入人仕或不用打15%稅,實際洗費可能少些少
S有屋收租,因為佢幾間收租樓係可以隨時放賣的,佢將收番黎既租供按揭就等於儲錢,一間屋就係一個saving plan
S為 $40000 – ($9000/12)稅 + 大埔村屋租金收入用於還按揭本金部份 + 花都廣場租金收入用於還按揭本金部份 + 上水廣場租金收入用於還按揭本金部份 – agent 冇咩專業洗費
= $40000 – $750 + $4800 + $6400 + $6600 = $57000
可見就當佢地搵既錢係一樣,S因拓展被動收入,每月落袋係P一倍! ($57000/29000)
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無錢買香港島就要住新界
其實而家新界樓都唔係平,不過如果你得幾十萬首期,請你由新界開始。荃灣唔得就搬入屯門。遠左一定車程耐,畢竟年青人早起身去搭車係應該的。410萬絕對係一個大數目(見圖一),得出「窮人恩物」既稱號,絕對係社會過份鼓吹「因身份地位而消費」既副產品。
 
如果你手頭上有錢,用黎滿足個人既虛榮感,促進經濟,絕對可以的!











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